FAQ — LMNP régime réel avec Autonum

Les 10 questions les plus posées par les bailleurs LMNP qui envisagent le régime réel, avec réponses détaillées.

1. Qu'est-ce que le LMNP au régime réel ?

Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) s'applique quand vous louez un logement meublé dont les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € OU représentent moins de 50 % de vos revenus professionnels. Deux régimes fiscaux coexistent :

• Micro-BIC. Abattement forfaitaire de 50 % (30 % depuis la loi de finances 2024 pour les meublés de tourisme non classés). Pas de déduction réelle, pas d'amortissement. Simple mais souvent sous-optimal.
• Régime réel. Vous déduisez 100 % de vos charges réelles et amortissez le bien immobilier (linéaire sur ~30 ans) + le mobilier (sur 5-10 ans). Résultat fréquent : résultat fiscal à 0 € ou négatif pendant 10-15 ans → 0 € d'impôt sur les loyers.

Le régime réel est complexe (liasse fiscale 2031 + 2033-A à 2033-E + plan d'amortissement) mais Autonum automatise tout avec l'IA.

2. Ai-je besoin d'un expert-comptable ?

Légalement, le bailleur LMNP au régime réel n'est pas obligé de recourir à un expert-comptable (contrairement aux LMP qui relèvent du statut professionnel). C'est vous qui signez et télétransmettez votre liasse sur impots.gouv.fr.

Historiquement, la complexité du régime réel poussait la majorité des bailleurs à :

• Payer 600-1 200 €/an à un expert-comptable pour une simple déclaration LMNP,
• Utiliser un logiciel de généraliste (Indy) à 345 €/an, conçu pour indépendants BNC et non spécialisé LMNP,
• Ou abandonner et choisir micro-BIC par défaut — souvent 2 000 €+ d'impôts évitables par an.

Autonum a été construit pour supprimer ce compromis. L'IA fait la partie comptable ; vous validez et télétransmettez. En cas de contrôle, tous les justificatifs sont conservés et accessibles.

Précision légale. Autonum est un outil logiciel, pas un cabinet d'expertise comptable. Le déclarant reste légalement responsable de sa déclaration, comme avec tout outil grand public (Indy, Impots.gouv.fr lui-même).

3. Combien coûte Autonum ?

Nombre de biens	Prix TTC annuel	Prix après déduction (TMI 30 %)
1-3 biens	249 €	~131 €
5 biens	449 €	~237 €
10 biens	949 €	~501 €
15 biens	1 449 €	~765 €

Inclus dans le tarif Autonum (peu importe le nombre de biens) :

• Import IA des documents (factures, quittances, acte notarié, PV AG, etc.)
• Classification comptable des charges
• Calcul des amortissements par composante (Article 39C)
• Liasse fiscale 2031 + 2033-A/B/C/D/E
• Simulateur micro-BIC vs régime réel
• FEC (Fichier des Écritures Comptables) pour archivage
• Export ZIP prêt à télédéclarer sur impots.gouv.fr
• Suivi multi-années (N, N-1, N-2…) pour les dotations d'amortissement

Comparaison. Un cabinet d'expertise comptable facture généralement 600-1 200 €/an pour une déclaration LMNP (3 biens = 800-1 500 €). Indy Premium à 345 €/an couvre le LMNP mais n'est pas spécialisé. Autonum à 249 € HT est 28 % moins cher qu'Indy et jusqu'à 10x moins qu'un cabinet pour un scope équivalent.

4. Est-ce vraiment gratuit au début ?

Trois niveaux d'accès :

1. Gratuit pour toujours. Création de compte. Simulateur micro-BIC vs régime réel. Import de vos documents. Extraction IA + calcul du résultat fiscal estimé. Aucune carte bancaire demandée.
2. Essai gratuit 30 jours (pour la formule Autonum). Génération complète de la liasse 2031/2033. Téléchargement du ZIP. Annulation en un clic avant J30 = aucun débit.
3. Formule Autonum — 249 € TTC/an (ou 199 € avec code partenaire BARNES50). Tout ce qui précède + accès multi-années + support prioritaire.

Pourquoi pas de carte à l'inscription. Demander la carte avant l'essai gratuit double le taux d'abandon et pollue le CRM avec des cartes à débit retrouvé (chargebacks). Notre position : laissez les gens tester l'IA sur leurs vrais documents, si ça ne délivre pas la qualité promise, ils partent ; si ça marche, ils paient volontiers.

5. Combien de biens puis-je gérer avec Autonum ?

Autonum est conçu pour les bailleurs LMNP du primo-déclarant (1 bien) jusqu'à 15-20 biens. Au-delà, le régime change souvent de LMNP à LMP (Loueur Meublé Professionnel), qui relève d'une fiscalité différente (BIC professionnel) et n'est pas couvert par Autonum.

Limites techniques :

• Pas de limite sur le nombre de documents importés par bien.
• Pas de limite sur le nombre d'exercices (N, N-1, N-2…) : Autonum garde l'historique.
• Multi-biens multi-années = un seul compte, une seule déclaration.

Pour les cas particuliers (SCI soumise à l'IR, indivision, démembrement usufruit/nue-propriété, transmission) : Autonum gère le LMNP classique propriétaire + conjoint ; pour SCI/indivision, contactez-nous pour confirmer la couverture avant de souscrire.

6. La cotisation Autonum est-elle déductible fiscalement ?

Détail du calcul (TMI 30 % + 17,2 % prélèvements sociaux) :

Poste	Montant
Cotisation Autonum TTC	249,00 €
Déduction fiscale IR (TMI 30 %)	-74,70 €
Déduction CSG/CRDS (17,2 %)	-42,83 €
Coût net	~131 € /an

Votre économie réelle dépend de votre TMI personnelle :

• TMI 11 % : coût net ~179 € (déduction totale 28,2 %)
• TMI 30 % : coût net ~131 € (déduction 47,2 %)
• TMI 41 % : coût net ~103 € (déduction 58,2 %)
• TMI 45 % : coût net ~93 € (déduction 62,2 %)

Conditions. La cotisation doit être affectée à l'activité locative (facture au nom du bailleur LMNP, liée à la génération de la liasse). Nos factures respectent ce formalisme.

7. Mes données fiscales sont-elles sécurisées ?

Hébergement. Serveurs Hetzner, datacenter Union européenne (Finlande). Jamais de transfert de données hors UE. Sauvegardes chiffrées quotidiennes, conservées 30 jours.

Chiffrement. TLS 1.3 pour toute communication navigateur ↔ serveur. AES-256 pour le stockage disque. Tokens d'authentification rotés côté serveur, jamais exposés au navigateur.

Paiements. Traités exclusivement par Stripe (PCI-DSS Level 1). Autonum ne stocke JAMAIS de numéros de carte — Stripe le fait à notre place.

Partage. Aucune donnée fiscale n'est partagée avec des tiers, sauf sous-traitants explicitement listés (hébergement, email transactionnel, paiement) — liste publique dans la Politique de confidentialité. Aucun tracker publicitaire tiers n'accède à vos données fiscales.

Vos droits (RGPD). Accès, rectification, effacement, portabilité : demande par email à contact@autonum.fr, traitée sous 30 jours. Suppression de compte = effacement de toutes les données personnelles dans 90 jours (sauf pièces comptables exigées par la loi pour archivage 10 ans).

Entité responsable. Arcan SAS, société-mère d'Autonum, immatriculée au RCS de Paris, RGPD Data Controller.

8. Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal ?

L'administration fiscale a un droit de communication jusqu'à N+3 (revenus 2025 contrôlables jusqu'à fin 2028, N+6 pour manquements graves). En cas de contrôle :

Ce qu'Autonum fournit en 30 secondes :

• Liasse 2031/2033 complète (PDF + XML)
• FEC conforme à l'article A. 47 A-1 du LPF
• Plan d'amortissement par composante avec justificatifs
• Historique de toutes vos déclarations déposées via Autonum
• Historique des pièces importées (factures, acte notarié, etc.)
• Logs horodatés des calculs (traçabilité BOFiP-compliant)

Ce qu'Autonum NE fait PAS :

• Autonum n'est pas avocat fiscaliste ni expert-comptable. Si le contrôle devient contentieux (proposition de rectification contestée), vous devez consulter un professionnel.
• Autonum ne représente pas le bailleur devant l'administration.

Note opérationnelle. Nos calculs sont conformes aux règles BOFiP en vigueur au moment de la déclaration. Si l'administration rectifie un point (rare : nos ratios d'amortissement sont des standards du secteur), Autonum vous fournit tous les éléments pour argumenter ou accepter.

9. Comment télédéclarer ma liasse Autonum ?

Voie 1 — Saisie directe sur impots.gouv.fr (recommandée pour 1-3 biens).

• Connectez-vous à votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
• Allez dans « Déclarer → Déclaration de résultats BIC non professionnel ».
• Recopiez les lignes clés de la 2031 générée par Autonum (revenus, charges, résultat, amortissements).
• Temps estimé : 15 minutes.

Voie 2 — EDI-TDFC par partenaire certifié (recommandée pour 10+ biens).

• Autonum exporte un fichier XML au format EDI-TDFC officiel DGFiP.
• Vous transmettez via un portail de télétransmission (ASPOne, Jedeclare, etc.) — frais ~10-30 € par flux.
• Note. Le partenariat Autonum ↔ ASPOne est en cours de finalisation. À terme, l'envoi EDI sera intégré dans Autonum sans portail tiers.

Voie 3 — Par votre expert-comptable (si vous en avez un).

• Autonum exporte la liasse au format PDF + XML.
• Votre expert-comptable dépose via ses canaux professionnels habituels.

10. Autonum peut-il gérer les cas particuliers ?

Cas couverts nativement :

• Propriétaire unique, primo-déclarant
• Couple marié en indivision (paire propriétaire + co-déclarante)
• Acquisition en cours d'année (prorata d'amortissement)
• Vente en cours d'année (sortie de bien, calcul plus-value LMNP)
• Mobilier acquis séparément (amortissement par composante)
• Travaux d'entretien vs travaux d'amélioration (traitement différencié BOFiP)
• Passage micro-BIC → régime réel (option expresse, articles CGI)
• Location nue puis meublée en cours d'année (bascule de régime)
• Crédits d'impôt (CIDB, etc.) si applicables

Cas en beta / à confirmer :

• SCI soumise à l'IR (partielle) — contactez-nous avec votre structure
• Indivision non-matrimoniale (co-acquéreurs non mariés) — supporté, mais clôture déclaration manuelle
• Démembrement usufruit/nue-propriété — couverture partielle (revenus chez l'usufruitier ; amortissement selon convention)

Cas NON couverts :

• SCI à l'IS (régime totalement différent, BIC professionnel)
• LMP (Loueur Meublé Professionnel) — relève du BIC pro et non du LMNP
• Activités mixtes LMNP + autre revenu locatif foncier (OK si déclarés séparément ; confirmez avec nous)

Comment savoir si votre cas est couvert. Le simulateur Autonum détecte automatiquement les cas à escalade et vous indique si un ajustement manuel est nécessaire avant la liasse finale. Si vous avez un doute, contactez-nous avant de souscrire — c'est gratuit et on vous dit honnêtement oui ou non.