Acte authentique LMNP : ventilation terrain / construction, le guide complet

En LMNP au régime réel, seule la fraction du prix d'acquisition correspondant à la construction est amortissable : le terrain, qui ne se déprécie pas de manière irréversible, est exclu de l'amortissement (CGI ann. III, art. 38 sexies ; BOI-BIC-AMT-10-20). L'acte authentique de vente est le document de référence pour opérer cette ventilation : selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 14 février 2024), « la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente ». Si l'acte ne ventile pas, c'est au loueur de le faire, sous sa propre responsabilité, à l'actif de son bilan. Une erreur de ventilation peut réduire votre base amortissable, augmenter votre résultat imposable et, depuis la loi de finances 2025, aggraver votre plus-value de cession.

Pourquoi le terrain ne peut jamais être amorti en LMNP

L'amortissement comptable et fiscal repose sur une logique simple : une immobilisation ne peut être amortie que si elle se déprécie de manière irréversible au fil du temps. Or, un terrain ne disparaît pas. C'est pourquoi l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI (modifié par le décret n° 2022-208 du 18 février 2022, qui en a clarifié la rédaction sans modifier le principe) dispose que les immobilisations ne se dépréciant pas de manière irréversible — dont les terrains — ne donnent pas lieu à amortissement.

Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20) rappelle que seul le prix de revient de la construction, à l'exclusion de celui du sol, est susceptible d'être amorti. Cette règle s'applique à tous les loueurs en meublé relevant du régime réel — simplifié ou normal — qu'il s'agisse de meublés classiques, de meublés de tourisme classés ou non classés.

Concrètement : si vous achetez un appartement 300 000 € et que la part terrain représente 20 % de ce prix, vous ne pouvez amortir que 240 000 €. Les amortissements calculés sur la part terrain seraient fiscalement rejetés en cas de contrôle.

L'acte authentique : document de référence pour la ventilation

La règle de principe

Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024) est explicite : la ventilation terrain/construction doit en principe figurer dans l'acte notarié de vente. Lorsque le notaire inscrit distinctement la valeur du terrain et celle de la construction, ces données constituent la référence comptable et fiscale de votre bilan LMNP.

En cas de discordance entre les mentions de l'acte authentique et celles de votre comptabilité, le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, 8 septembre 2014) précise que le prix d'achat figurant dans l'acte doit être retenu, sauf si les énonciations de la convention sont rectifiées ou contredites par des documents ayant une force probante au moins égale. Autrement dit : ce qui est écrit chez le notaire prime sur ce que vous inscrivez dans votre comptabilité.

Quand l'acte ne ventile pas

Nombreux sont les actes de vente immobilière qui ne distinguent pas la valeur du terrain de celle du bâti. Dans ce cas, le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) indique qu'il appartient au loueur, sous sa propre responsabilité, de procéder à cette ventilation à l'actif de son bilan. Cette responsabilité propre est lourde : une ventilation insuffisante (part terrain sous-estimée) expose à un redressement, tandis qu'une part terrain surestimée réduit inutilement votre base amortissable.

Comment déterminer la part terrain en pratique

La méthode recommandée selon le BOFiP

Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024) s'appuie sur les préconisations du bulletin CNCC n° 140 de décembre 2005, qui distingue deux situations :

• En zones tendues (marchés immobiliers où la valeur du foncier est élevée) : la part du terrain est déterminée par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). La logique est que le marché valorise d'abord l'ensemble, et que le foncier « absorbe » la différence entre cette valeur globale et le coût de reconstruction.

• Dans les autres zones : le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain, ce dernier pouvant être estimé par comparaison avec des terrains nus similaires.

La méthode retenue par le Conseil d'État

Le Conseil d'État (CE, 15 février 2016, n° 367467) a précisé la méthode que l'administration fiscale doit suivre lorsqu'elle conteste la ventilation retenue par un contribuable :

1. En priorité : se fonder sur des transactions comparables — terrains nus, même zone géographique, droits à construire similaires, à des dates proches de l'entrée du bien au bilan.
2. À défaut : évaluer la construction à partir de son coût de reconstruction à la date d'entrée au bilan, avec abattements pour vétusté et état d'entretien, puis déterminer le terrain par différence.

Cette jurisprudence est importante : elle fixe un cadre que vous pouvez invoquer si l'administration remet en cause votre ventilation, à condition d'avoir documenté votre démarche avec soin.

H3 : Documenter sa ventilation

Quelle que soit la méthode retenue, conservez toutes les pièces justificatives : annonces de terrains nus comparables, devis de coût de reconstruction, références de transactions notariales, avis d'expert. En cas de contrôle, c'est sur vous que repose la charge de justifier la ventilation inscrite à votre bilan.

La limite d'amortissement déductible en LMNP (art. 39 C CGI)

Même une fois la base amortissable correctement déterminée (fraction construction uniquement), l'amortissement déductible n'est pas illimité. L'article 39 C du CGI plafonne la déduction des amortissements pour les biens donnés en location meublée par une personne physique : le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble + mobilier) est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024).

En pratique, cela signifie que vous ne pouvez pas créer de déficit fiscal grâce aux amortissements en LMNP. Les amortissements excédentaires ne sont pas perdus : ils sont reportés sans limitation de durée sur les exercices suivants.

Impact de la LFI 2025 : la ventilation devient encore plus stratégique

Depuis le 15 février 2025, la ventilation terrain/construction est devenue un enjeu fiscal majeur au-delà de la phase locative. La loi de finances pour 2025 (LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a créé un III à l'article 150 VB du CGI : pour le calcul de la plus-value de cession LMNP, le prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C CGI.

Concrètement : plus vous avez déduit d'amortissements sur la construction pendant la phase locative, plus votre prix d'acquisition fiscal est réduit au moment de la vente, et donc plus votre plus-value imposable est élevée. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite (exonération IR à 22 ans, exonération prélèvements sociaux à 30 ans, selon impots.gouv.fr).

Exceptions à la réintégration (art. 150 VB III CGI) : sont exclus du dispositif les biens situés dans une résidence étudiante (art. L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH), dans un établissement pour personnes handicapées (art. L. 312-1, 6° ou 7° du CASF), ainsi que dans les résidences seniors.

Pourquoi la ventilation est-elle encore plus stratégique ? Parce que seuls les amortissements effectivement admis en déduction (donc sur la part construction uniquement, dans la limite de l'art. 39 C) sont réintégrés. Une ventilation correctement documentée, qui ne surestime pas la part construction, limite mécaniquement la réintégration future. Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.

Ventilation terrain/construction : même règle pour tous les meublés au régime réel

La règle du non-amortissement du terrain et la nécessité de ventiler dans l'acte authentique s'appliquent identiquement à tous les LMNP relevant du régime réel, quelle que soit la nature du bien :

• Meublés classiques (résidence principale du locataire)
• Meublés de tourisme classés
• Meublés de tourisme non classés

Les distinctions entre ces catégories portent sur d'autres aspects (seuils et abattements micro-BIC notamment — à confirmer selon la loi de finances applicable à l'année d'imposition concernée, les réformes 2024-2025 ayant profondément modifié ces paramètres). En revanche, sur la ventilation terrain/construction et l'amortissement au régime réel, la règle est uniforme.

Ce qu'il faut retenir

• 📌 Le terrain n'est jamais amortissable en LMNP, quelle que soit la nature du meublé (CGI ann. III, art. 38 sexies ; BOI-BIC-AMT-10-20).
• 📌 L'acte authentique prime : la ventilation terrain/construction qu'il mentionne s'impose à votre comptabilité ; en l'absence de ventilation dans l'acte, c'est votre responsabilité propre de la justifier (BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; BOI-BIC-AMT-10-30-30-10).
• 📌 Méthode CNCC et CE 2016 : en zone tendue, la part terrain s'obtient par différence entre valeur de marché et coût de construction ; sinon, par comparaison de terrains nus similaires (CE, 15 février 2016, n° 367467).
• 📌 Limite art. 39 C CGI : les amortissements déductibles sont plafonnés aux loyers nets des autres charges ; l'excédent est reportable sans limite de durée.
• 📌 LFI 2025 (art. 150 VB III CGI) : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession LMNP, sauf biens en résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées.

Questions fréquentes

Q : L'acte authentique doit-il obligatoirement ventiler terrain et construction ? A : Selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024), la ventilation doit en principe figurer dans l'acte notarié. Mais de nombreux actes ne le font pas. Dans ce cas, il appartient au loueur, sous sa propre responsabilité, de procéder à cette ventilation dans sa comptabilité LMNP.

Q : Que se passe-t-il si mon acte ne mentionne pas de ventilation terrain/construction ? A : Vous devez déterminer vous-même la part terrain et la part construction, en vous appuyant sur les méthodes préconisées par le bulletin CNCC n° 140 (décembre 2005) rappelées dans le BOFiP, et en conservant tous les justificatifs. En cas de contrôle, l'administration peut contester votre ventilation ; le Conseil d'État (CE, 15 février 2016, n° 367467) a précisé la méthode qu'elle doit alors suivre.

Q : Puis-je amortir le terrain si le notaire l'a inclus dans un prix global sans distinction ? A : Non. Même en l'absence de ventilation dans l'acte, le terrain reste non amortissable. Seule la fraction du prix correspondant à la construction peut être amortie (BOI-BIC-AMT-10-20 ; CE, 19 décembre 1938, n° 61072, cité au BOFiP).

Q : La ventilation terrain/construction varie-t-elle selon le type de meublé (classique, tourisme classé, non classé) ? A : Non. La règle de non-amortissement du terrain et la nécessité de ventiler s'appliquent de façon identique à tous les LMNP relevant du régime réel (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Les distinctions entre catégories de meublés portent principalement sur le régime micro-BIC.

Q : Comment l'administration fiscale peut-elle contester ma ventilation ? A : Selon le Conseil d'État (CE, 15 février 2016, n° 367467), l'administration doit d'abord rechercher des transactions comparables sur des terrains nus similaires à des dates proches de l'acquisition. À défaut, elle peut évaluer la construction à partir de son coût de reconstruction à la date d'entrée au bilan, avec abattements pour vétusté.

Q : Quel est l'impact de la LFI 2025 sur la ventilation terrain/construction ? A : Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits (sur la part construction uniquement) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession LMNP, via le nouvel article 150 VB III du CGI (LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Une ventilation correctement documentée, sans surestimation de la part construction, limite mécaniquement cette réintégration.

Q : Les amortissements excédentaires plafonnés par l'art. 39 C CGI sont-ils perdus ? A : Non. Les amortissements qui dépassent le plafond de l'article 39 C (loyers acquis diminués des autres charges) sont reportés sur les exercices suivants, sans limitation de durée. Ils ne sont pas définitivement perdus.

Q : Les meublés en résidences étudiantes sont-ils concernés par la réintégration des amortissements dans la plus-value ? A : Non. Les biens situés dans une résidence étudiante (art. L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH), dans un établissement pour personnes handicapées (art. L. 312-1, 6° ou 7° du CASF) ou dans une résidence seniors sont exclus de la réintégration prévue par l'article 150 VB III du CGI (Légifrance, art. LEGIARTI000051202577, 16 février 2025).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.