Airbnb LMNP : déclarer ses revenus en 2026, ce qui change

Vous louez votre appartement ou votre résidence secondaire sur Airbnb et vous vous demandez comment déclarer vos revenus en 2026 ? Les règles ont profondément changé. Pour les revenus 2025 déclarés cette année, la loi du 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039) abaisse le seuil micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 15 000 € (contre 77 700 € en 2024) et réduit leur abattement à 30 %. Les meublés de tourisme classés conservent un seuil de 77 700 € et un abattement de 50 %. Par ailleurs, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, la vente d'un bien loué en LMNP au régime réel entraîne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB III, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Enfin, l'enregistrement en mairie via un téléservice national est obligatoire à compter du 20 mai 2026 pour tout meublé de tourisme mis en location.

1. La distinction fondamentale : non classé, classé, longue durée

Avant d'entrer dans le détail des chiffres, il faut impérativement identifier la catégorie de votre location. Le droit fiscal distingue trois situations aux conséquences radicalement différentes.

1.1 Le meublé de tourisme non classé (type Airbnb « standard »)

Il s'agit de toute location à la nuit, à la semaine ou au mois, sans classement officiel délivré par un organisme accrédité en application de l'article L. 324-1 du code du tourisme. C'est le cas de l'immense majorité des annonces Airbnb. Ce régime est le plus touché par la réforme 2024-2025.

1.2 Le meublé de tourisme classé

Le classement (1 à 5 étoiles) résulte d'une décision formelle d'un organisme de classement accrédité (art. L. 324-1, code du tourisme, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). Une simple déclaration du loueur ne suffit pas. Ce classement ouvre droit à des conditions fiscales plus favorables.

1.3 La location meublée classique de longue durée

Il s'agit du bail meublé dans lequel le logement constitue la résidence principale du locataire. Ce régime n'est pas affecté par la réforme des meublés de tourisme et bénéficie du seuil de 77 700 € et de l'abattement de 50 %.

2. Les nouveaux seuils et abattements micro-BIC pour les revenus 2025

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 refond en profondeur le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme, à compter de l'imposition des revenus 2025 (source : impots.gouv.fr, mis à jour le 8 avril 2026).

Ce qui s'applique pour déclarer vos revenus 2025 en 2026

Attention : Si votre chiffre d'affaires de meublé de tourisme non classé a dépassé les seuils micro-BIC applicables deux années consécutives (2023 et 2024), vous relevez du régime réel d'imposition pour les revenus perçus en 2025 (source : impots.gouv.fr). Le seuil micro-BIC applicable aux meublés de tourisme non classés a été abaissé à 15 000 € dès l'imposition des revenus 2023, en application de l'article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (loi de finances pour 2024). Ce seuil de 15 000 € s'appliquait donc déjà aux revenus 2023 et 2024. Le passage au réel n'est donc pas optionnel si les seuils alors en vigueur ont été dépassés deux années de suite.

Pour mémoire, les revenus 2024 déclarés en 2025 relevaient encore des anciens taux : abattement de 71 % (plafond 188 700 €) pour les meublés classés et chambres d'hôtes, 50 % (plafond 77 700 €) pour les non classés et la longue durée (source : economie.gouv.fr).

Quel abattement minimum s'applique ?

Dans tous les régimes micro-BIC, l'abattement ne peut être inférieur à 305 € (source : impots.gouv.fr).

3. Les seuils micro-BIC pour vos revenus 2026, 2027 et 2028

Depuis le 1er janvier 2026, la revalorisation triennale des seuils micro-BIC s'est appliquée pour les meublés de tourisme classés : le seuil passe à 83 600 € pour les revenus 2026, 2027 et 2028 (source : economie.gouv.fr, mis à jour le 15 mai 2026).

Le seuil des meublés de tourisme non classés reste fixé à 15 000 €, inchangé (source : economie.gouv.fr).

4. Régime réel : quand s'applique-t-il et quelles obligations ?

Le régime réel s'applique de plein droit lorsque vos recettes dépassent les plafonds micro-BIC, ou sur option volontaire du contribuable souhaitant déduire ses charges réelles et ses amortissements (source : impots.gouv.fr).

Au régime réel, le propriétaire doit :

• Tenir une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général ;
• Déposer une liasse n° 2031 (et ses annexes 2033) ;
• Reporter le bénéfice en cases 5NA/5OA ou le déficit en cases 5NY/5PY de la 2042-C-PRO.

Le plafonnement des amortissements (CGI, art. 39 C)

Au régime réel LMNP, les amortissements du bien meublé sont déductibles dans la limite du montant des loyers acquis diminué des autres charges (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour toute question sur les modalités de report des amortissements excédentaires, consultez un expert-comptable.

Le sort des déficits LMNP

Les déficits dégagés en LMNP ne s'imputent que sur les revenus de même activité au cours des dix années suivantes. Ils ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global ni sur d'autres catégories de revenus (source : impots.gouv.fr).

Cas particulier : l'indivision

Si le bien est détenu en indivision, le régime micro-BIC est exclu : le propriétaire doit obligatoirement déclarer au régime réel (source : impots.gouv.fr, CGI art. 50-0).

5. Plus-value LMNP : la grande nouveauté de la loi de finances 2025

C'est le changement le plus impactant pour les propriétaires qui envisagent de revendre leur bien locatif meublé. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a introduit un nouveau CGI, art. 150 VB III.

Le principe : réintégration des amortissements déduits

Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 (source : impots.gouv.fr), le prix d'acquisition servant de base de calcul de la plus-value doit être diminué du montant des amortissements précédemment déduits fiscalement en application de l'article 39 C du CGI. En d'autres termes, les amortissements que vous avez déduits de vos loyers imposables viennent mécaniquement augmenter votre plus-value taxable lors de la revente.

Exemple de logique : Si vous avez déduit 50 000 € d'amortissements depuis l'acquisition, votre prix d'acquisition fiscal sera minoré de 50 000 €, ce qui gonfle d'autant la plus-value calculée.

Les exceptions

Trois catégories de biens sont exclues de cette réintégration (source : impots.gouv.fr) :

• Les résidences étudiantes ;
• Les résidences seniors ;
• Les résidences pour personnes handicapées.

Les abattements pour durée de détention restent applicables

La réforme ne supprime pas les abattements progressifs liés à la durée de détention. Les LMNP restent exonérés d'impôt sur le revenu sur la plus-value après 22 ans de détention, et exonérés de prélèvements sociaux après 30 ans (source : impots.gouv.fr).

6. Enregistrement obligatoire en mairie : ce qui s'impose au 20 mai 2026

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a profondément réformé les obligations administratives pesant sur les loueurs de meublés de tourisme, avec une entrée en vigueur progressive.

Un téléservice national unique à partir du 20 mai 2026

Conformément à l'article L. 324-1-1, III, du code du tourisme (version en vigueur au 20 mai 2026, Légifrance), toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme est désormais tenue de procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national.

Toutes les mairies devront avoir mis en place une procédure d'enregistrement et transmettront un numéro d'enregistrement au loueur. Ce numéro doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces de location (source : service-public.fr).

Pouvoirs renforcés du maire

En cas de logement insalubre, le maire pourra suspendre la validité du numéro d'enregistrement et émettre une injonction aux plateformes numériques (dont Airbnb) de retirer ou désactiver l'annonce concernée (art. L. 324-1-1, III bis, code du tourisme – loi du 19 novembre 2024).

Rappel : le plafond de 120 jours pour la résidence principale

Si vous louez votre résidence principale, le plafond légal reste fixé à 120 jours par an (et 90 jours consécutifs maximum pour un même client) (source : economie.gouv.fr).

7. Points spécifiques à ne pas négliger

Exonération de la résidence principale (CGI, art. 35 bis)

L'exonération prévue par l'article 35 bis, I et II du CGI pour la location d'une partie de la résidence principale est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026 par l'article 38 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (BOFiP, ACTU-2024-00003). Pour les chambres d'hôtes, l'exonération s'applique dans la limite de 760 € par an.

Non-résidents : modification de la condition LMP/LMNP (LF 2026, art. 53)

L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 modifie, pour les contribuables non-résidents, les modalités d'appréciation de la condition de prépondérance des recettes locatives sur les autres revenus d'activité, condition déterminante pour la qualification LMP ou LMNP (CGI, art. 155 ; BOFiP, ACTU-2026-00029). Les revenus d'activité soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence sont désormais pris en compte. Les contribuables non-résidents concernés par cette disposition sont invités à consulter un expert-comptable afin d'apprécier les conséquences sur leur situation.

📌 Ce qu'il faut retenir

• Meublé de tourisme non classé (Airbnb standard) : seuil micro-BIC abaissé à 15 000 € (applicable depuis les revenus 2023) et abattement réduit à 30 % pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) — loi du 19 novembre 2024 et art. 45, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023.
• Meublé de tourisme classé : seuil maintenu à 77 700 € (revenus 2025), porté à 83 600 € pour les revenus 2026-2028, abattement de 50 %.
• Plus-value LMNP : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB III, loi n° 2025-127, art. 84) — sauf résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées.
• Enregistrement obligatoire en mairie via téléservice national pour tout meublé de tourisme à partir du 20 mai 2026 (code du tourisme, art. L. 324-1-1, III).
• Déficits LMNP : imputables uniquement sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans, pas sur le revenu global.

Questions fréquentes

Q : Quel seuil micro-BIC s'applique à mon Airbnb non classé pour mes revenus 2025 ? A : Le seuil est de 15 000 € (revenus 2025 déclarés en 2026), conformément à la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. La règle du régime réel de plein droit s'applique lorsque les recettes ont dépassé les seuils micro-BIC en vigueur deux années consécutives. Le seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés est applicable depuis les revenus 2023, en application de l'article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023. C'est donc au regard du seuil de 15 000 € qu'il convient d'apprécier le dépassement pour les exercices 2023 et 2024 (source : impots.gouv.fr).

Q : Quel abattement micro-BIC s'applique à mon meublé de tourisme non classé en 2026 ? A : L'abattement est de 30 % pour les meublés de tourisme non classés (revenus 2025 déclarés en 2026), contre 50 % pour les meublés classés et les locations meublées de longue durée (source : impots.gouv.fr).

Q : Comment obtenir le classement de mon meublé de tourisme pour bénéficier de l'abattement de 50 % ? A : Le classement résulte d'une décision formelle d'un organisme accrédité, en application de l'article L. 324-1 du code du tourisme (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Une simple déclaration du loueur est insuffisante. Renseignez-vous auprès d'un organisme de classement accrédité au sens de l'article L. 324-1 du code du tourisme.

Q : La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value s'applique-t-elle à toutes les ventes LMNP en 2026 ? A : Oui, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 (art. 84, loi n° 2025-127 du 14 février 2025 — CGI, art. 150 VB III). Les exceptions concernent uniquement les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées (source : impots.gouv.fr).

Q : Dois-je déclarer au régime réel si mon bien est détenu en indivision ? A : Oui. Le régime micro-BIC est exclu en cas de détention en indivision : la déclaration au régime réel est obligatoire (source : impots.gouv.fr, CGI art. 50-0).

Q : Suis-je obligé d'obtenir un numéro d'enregistrement en mairie pour mettre mon logement sur Airbnb ? A : À partir du 20 mai 2026, oui. Toute personne offrant à la location un meublé de tourisme doit préalablement procéder à une déclaration enregistrée auprès d'un téléservice national, en application de l'article L. 324-1-1, III, du code du tourisme (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Le numéro d'enregistrement doit figurer sur toutes les annonces.

Q : Puis-je encore bénéficier de l'exonération si je loue une chambre de ma résidence principale sur Airbnb en 2026 ? A : L'exonération prévue par l'article 35 bis, I du CGI est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026 (art. 38, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, BOFiP ACTU-2024-00003), sous réserve que les conditions légales prévues par cet article soient remplies. Pour apprécier si votre situation personnelle ouvre droit à cette exonération, consultez un expert-comptable.

Q : Mes déficits LMNP peuvent-ils réduire mon impôt sur le revenu global ? A : Non. Les déficits LMNP s'imputent uniquement sur les revenus de même nature (bénéfices de location meublée non professionnelle) pendant les dix exercices suivants. Ils ne peuvent ni s'imputer sur le revenu global, ni compenser d'autres catégories de revenus (source : impots.gouv.fr).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.