Amortissement LMNP par composante : guide complet 2026

En LMNP au régime réel, l'amortissement par composante permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien immobilier de vos revenus locatifs imposables, réduisant ainsi votre résultat BIC — voire l'annulant dans la limite du plafond légal. Concrètement, vous décomposez le bien (terrain exclu, conformément à l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI) en plusieurs éléments — structure, toiture, installation électrique, mobilier, etc. — chacun amorti sur sa propre durée d'utilisation selon l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Ces amortissements sont déductibles dans la limite des loyers perçus diminués des autres charges, en application de l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 (LOI n°2025-127, art. 84) réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession, modifiant l'article 150 VB du CGI.

1. Pourquoi l'amortissement par composante est-il si puissant en LMNP ?

Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu'il s'agisse d'une location habituelle ou occasionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024). Contrairement à un bailleur nu soumis aux revenus fonciers, le loueur en meublé imposé au régime réel simplifié (ou normal) peut inscrire son bien à l'actif de son bilan et déduire l'amortissement du prix d'acquisition — meubles et immeuble compris (impots.gouv.fr, régimes d'imposition).

Conséquence pratique : sur un appartement dont la structure et les composants représentent plusieurs dizaines de milliers d'euros, les dotations annuelles aux amortissements peuvent absorber la quasi-totalité des loyers encaissés, ramenant le résultat imposable à zéro — dans la limite du plafond fixé par l'article 39 C du CGI (les amortissements ne peuvent pas créer de déficit ; tout excédent est reporté).

Attention : l'amortissement par composante ne s'applique qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires (article 50-0 du CGI, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Le régime micro-BIC s'applique si votre chiffre d'affaires n'excède pas 77 700 € pour les meublés classiques (revenus 2025 déclarés en 2026) ou 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (impots.gouv.fr).

2. Le principe de la décomposition par composants (art. 15 bis annexe II au CGI)

2.1 Fondement juridique

La méthode par composants est régie par l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Elle impose d'identifier, dès l'inscription au bilan, les éléments d'un immeuble dont la durée d'utilisation diffère significativement de celle de la structure. Chaque composant identifié donne lieu à un plan d'amortissement distinct.

Si des composants n'ont pas été identifiés à l'origine mais satisfont ultérieurement aux critères de l'article 15 bis, ils doivent être comptabilisés séparément dès que ces critères sont remplis, et un nouveau plan d'amortissement leur est appliqué (BOI-BIC-AMT-10-40-10).

2.2 Le terrain : toujours exclu

Les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible — les terrains au premier chef — ne donnent lieu à aucun amortissement (article 38 sexies de l'annexe III au CGI). Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler la valeur de l'immeuble amortissable et celle du terrain d'assiette (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

2.3 Les composants typiques d'un immeuble LMNP

En pratique, la décomposition d'un bien immobilier donné en location meublée peut typiquement distinguer :

• La structure (gros œuvre, fondations, charpente) : amortie sur la durée normale d'utilisation en application du 2° du 1 de l'article 39 du CGI (BOI-BIC-AMT-10-40-10) ;
• La toiture : durée d'utilisation généralement plus courte que la structure ;
• Les installations électriques et de plomberie ;
• Les équipements de cuisine et salle de bains ;
• Le mobilier garnissant le logement.

Précision importante : les durées d'amortissement doivent être déterminées en fonction de la durée réelle d'utilisation de chaque actif par le loueur (réglementation comptable), dans la limite des usages de chaque nature d'industrie ou de commerce (règle fiscale, article 39-1-2° du CGI, BOI-BIC-AMT-10-40). Pour votre situation spécifique, consultez un expert-comptable.

3. Le calcul de l'amortissement LMNP étape par étape

3.1 Ventiler le prix d'acquisition

Première étape : répartir le prix total d'acquisition entre :

1. La valeur du terrain (non amortissable) ;
2. La valeur de la structure ;
3. La valeur de chaque composant identifié.

Cette ventilation est effectuée sous la responsabilité du loueur (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour la composition exacte de la base amortissable applicable à votre situation (notamment le traitement des frais accessoires et des travaux), rapprochez-vous d'un expert-comptable spécialisé en LMNP.

3.2 Appliquer un mode d'amortissement

L'amortissement est le plus souvent linéaire en LMNP. Le mode dégressif peut s'appliquer aux composants éligibles ou si l'immobilisation d'ensemble y est éligible, conformément au b du 2 de l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Dans ce cas, le coefficient dégressif est déterminé par référence à la durée d'amortissement du composant, et non à celle de la structure (BOI-BIC-AMT-20-20-40).

3.3 Respecter le plafond de l'article 39 C du CGI

C'est la règle la plus importante à retenir pour votre calcul amortissement LMNP :

Le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, est limité au montant des loyers acquis, diminué des autres charges afférentes à ces biens (BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

Cette limite s'applique à tous les amortissements — dépréciation et dérogatoires — quel que soit le mode de calcul : linéaire, dégressif ou exceptionnel (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

3.4 Reporter les amortissements excédentaires

Les amortissements non déduits du fait du plafond de l'article 39 C sont reportables sans limitation de durée : ils minorent le bénéfice des exercices suivants (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30). En cas de vente du bien, le reliquat d'amortissements non encore déduits majore la valeur nette comptable prise en compte pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession.

4. L'impact majeur de la LFI 2025 sur la plus-value LMNP

C'est la réforme la plus significative des dernières années pour les loueurs en meublé au régime réel.

Depuis le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la LOI n°2025-127 du 14 février 2025), le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value de cession est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI. Cette règle modifie l'article 150 VB du CGI (LFI 2025, art. 84 — Légifrance).

Concrètement : plus vous avez déduit d'amortissements sur la durée de détention, plus la base imposable à la plus-value sera élevée lors de la revente.

Exceptions : les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées sont exclues de cette réforme (impots.gouv.fr).

Bon à savoir : les propriétaires LMNP restent soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans de détention, et l'exonération de prélèvements sociaux après 30 ans (economie.gouv.fr).

Attention : cette modification ne concerne que les amortissements fiscalement déduits dans le cadre du régime réel, conformément à l'article 39 C du CGI.

5. Durées d'amortissement LMNP : ce que dit le BOFiP

Les durées d'amortissement LMNP sont fixées en fonction de la durée réelle d'utilisation de chaque actif, dans la limite des usages propres à chaque nature d'industrie ou de commerce (article 39-1-2° du CGI ; BOI-BIC-AMT-10-40). Le BOFiP ne fixe pas de durées impératives pour les composants des immeubles LMNP, mais les usages professionnels servent de référence.

La structure doit être amortie sur sa durée normale d'utilisation en application du 2° du 1 de l'article 39 du CGI (BOI-BIC-AMT-10-40-10).

Pour connaître les durées précises applicables à votre bien et à chaque composant, rapprochez-vous d'un expert-comptable spécialisé en LMNP. Des durées inadaptées peuvent être remises en cause par l'administration fiscale.

6. Amortissement LMNP et type de location : les règles ne sont pas les mêmes

Trois catégories de location meublée coexistent, avec des règles fiscales distinctes :

Dans tous les cas, l'amortissement par composante ne s'applique qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires (article 50-0 du CGI, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Lors d'une cession, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements linéaires réputés inclus dans l'assiette forfaitaire.

À noter : pour les meublés de tourisme classés, le seuil micro-BIC est porté à 83 600 € pour les revenus 2026, 2027 et 2028, mais l'abattement est ramené à 30 % (loi du 19 novembre 2024 ; economie.gouv.fr).

7. Erreurs fréquentes à éviter dans votre calcul d'amortissement LMNP

1. Ne pas exclure le terrain : amortir la totalité du prix d'acquisition (terrain inclus) est une erreur contraire à l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI.
2. Ne pas respecter le plafond art. 39 C : vouloir créer un déficit via les amortissements est impossible ; tout excédent est simplement reporté.
3. Oublier les amortissements reportés en cas de cession : ils majorent la valeur nette comptable et peuvent réduire la plus-value comptable, mais depuis le 15/02/2025, les amortissements fiscalement déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value imposable (CGI art. 150 VB modifié).
4. Confondre micro-BIC et régime réel : au micro-BIC, aucun amortissement n'est calculé ni déclaré séparément.
5. Ne pas identifier les composants dès l'origine : un composant non isolé à l'acquisition peut être comptabilisé séparément ultérieurement dès qu'il satisfait aux critères de l'article 15 bis annexe II au CGI, mais cela complexifie la gestion comptable.

📋 Ce qu'il faut retenir

• Régime réel obligatoire : l'amortissement par composante (article 15 bis annexe II au CGI) ne s'applique qu'au régime réel simplifié ou normal ; le micro-BIC inclut forfaitairement les amortissements linéaires (art. 50-0 CGI).
• Terrain toujours exclu : il ne s'amortit pas (article 38 sexies annexe III au CGI) ; la ventilation terrain/structure relève de votre responsabilité.
• Plafond art. 39 C du CGI : les amortissements sont déductibles dans la limite des loyers diminués des autres charges ; l'excédent est reportable indéfiniment.
• Réforme LFI 2025 (art. 84, CGI art. 150 VB) : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de cession — sauf exceptions (résidences étudiantes, seniors, handicapées).
• Durées d'amortissement : fixées selon la durée réelle d'utilisation de chaque composant, dans la limite des usages professionnels (art. 39-1-2° CGI) ; à valider avec un expert-comptable.

Questions fréquentes

Q : Qu'est-ce que l'amortissement LMNP par composante ? A : C'est la méthode comptable et fiscale (article 15 bis de l'annexe II au CGI) qui consiste à décomposer un immeuble en plusieurs éléments (structure, toiture, équipements…) et à amortir chacun sur sa propre durée d'utilisation. Elle est réservée au régime réel BIC.

Q : Le terrain est-il amortissable en LMNP ? A : Non. L'article 38 sexies de l'annexe III au CGI exclut de l'amortissement les immobilisations ne se dépréciant pas de manière irréversible, comme les terrains. Vous devez ventiler vous-même la valeur du terrain et celle de la construction sous votre responsabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Q : Puis-je créer un déficit grâce aux amortissements LMNP ? A : Non. En application de l'article 39 C du CGI, les amortissements sont déductibles dans la limite des loyers acquis diminués des autres charges. L'excédent est reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30).

Q : Quel est l'impact de la LFI 2025 sur la plus-value LMNP ? A : Depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value de cession est minoré des amortissements fiscalement déduits (article 150 VB du CGI modifié par LOI n°2025-127, art. 84). Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées sont exemptées de cette règle.

Q : Au micro-BIC, bénéficie-t-on de l'amortissement par composante ? A : Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire (article 50-0 du CGI) est réputé tenir compte des amortissements linéaires. Aucun amortissement distinct n'est calculé ni déclaré. En cas de cession, la plus-value relève du court terme à hauteur des amortissements réputés inclus dans l'abattement (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Q : Quels sont les seuils micro-BIC applicables en 2026 ? A : Pour les revenus 2026, le seuil micro-BIC est de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés (loi du 19 novembre 2024) et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Pour les meublés classiques (longue durée), le seuil applicable aux revenus 2026 n'est pas confirmé par les sources disponibles à ce jour. Passé le seuil applicable, ou sur option, le régime réel s'applique.

Q : Les amortissements reportés sont-ils perdus en cas de vente du bien ? A : Non. Les amortissements plafonnés non déduits (article 39 C CGI) majorent la valeur nette comptable retenue pour le calcul de la plus-value ou de la moins-value de cession, ce qui peut réduire la plus-value comptable. Attention toutefois : depuis le 15/02/2025, les amortissements fiscalement déduits minorent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable (CGI art. 150 VB, LFI 2025 art. 84).

Q : Puis-je appliquer un amortissement dégressif sur les composants LMNP ? A : Oui, si les composants concernés sont éligibles au mode dégressif ou si l'immobilisation d'ensemble y est éligible, conformément au b du 2 de l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Le coefficient dégressif applicable est alors déterminé par référence à la durée d'amortissement du composant lui-même, non à celle de la structure (BOI-BIC-AMT-20-20-40).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.