Annexe 2033 LMNP : remplir le bilan simplifié sans erreur

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) au régime réel simplifié, vous devez joindre à votre déclaration de résultats n° 2031-SD une liasse complète de tableaux annexes, numérotés 2033-A-SD à 2033-G-SD. Le formulaire 2033-A-SD constitue le bilan simplifié (actif et passif). Son remplissage conditionne directement votre droit à déduire les amortissements, la cohérence de votre liasse fiscale et, depuis le 15 février 2025, le calcul de votre plus-value en cas de revente. Cet article détaille chaque tableau, les règles d'inscription des immobilisations, les pièges à éviter et les nouveautés 2025-2026 qui impactent votre situation.

1. Qui est concerné par la liasse 2033 en LMNP ?

1.1 Le régime réel simplifié, condition d'entrée

La liasse 2033 ne s'applique qu'aux contribuables LMNP soumis au régime réel simplifié d'imposition (RSI). Le régime micro-BIC en dispense totalement : au micro-BIC, aucune déclaration de résultats ni annexe comptable n'est exigée.

Pour les revenus 2025, le micro-BIC s'applique automatiquement (sauf option contraire) si votre chiffre d'affaires hors taxes n'excède pas :

• 77 700 € pour la location meublée classique longue durée (résidence principale du locataire) et pour les meublés de tourisme classés (clientèle de passage avec classement officiel) — abattement de 50 % (source : impots.gouv.fr, Les régimes d'imposition).
• 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés — abattement de 30 %, depuis la loi du 19 novembre 2024 applicable aux revenus 2025 (source : impots.gouv.fr).

⚠️ Distinction essentielle : un meublé de tourisme classé et un meublé de tourisme non classé ne suivent pas les mêmes règles de seuil ni le même abattement. Vérifiez votre classement officiel avant toute déclaration.

Pour les revenus 2026, le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés est relevé à 83 600 € (revalorisation triennale 2026-2028, economie.gouv.fr). Celui des meublés non classés reste à 15 000 €.

Dès lors que votre chiffre d'affaires dépasse ces seuils, ou que vous optez volontairement pour le régime réel, vous entrez dans le périmètre du RSI et devez produire la liasse 2033. Conformément à l'article 302 septies A ter du CGI, cette option peut être exercée chaque année.

1.2 Les seuils du régime réel simplifié (RSI) pour 2026-2028

Le RSI s'applique jusqu'à un plafond de 945 000 € de chiffre d'affaires pour la fourniture de logement, et 286 000 € pour les prestations de services (source : economie.gouv.fr). Au-delà, c'est le régime réel normal.

2. Les sept tableaux de la liasse 2033 : rôle et contenu

Conformément au BOFiP (BOI-BIC-DECLA-30-20-10) et à la page impots.gouv.fr dédiée à la liasse BIC/IS-RSI, la liasse se compose des formulaires suivants :

3. Le tableau 2033-A : le bilan simplifié, pièce centrale

3.1 Que doit-on y inscrire ?

Le tableau 2033-A-SD (CERFA n° 10956) présente l'actif et le passif de votre activité de location meublée à la date de clôture de l'exercice.

À l'actif, vous inscrivez notamment :

• La valeur brute de vos immobilisations (immeuble, mobilier, équipements) ;
• Les amortissements cumulés en déduction ;
• Les créances clients constatées à la clôture (le RSI permet une comptabilité de trésorerie en cours d'année, mais impose la constatation des créances et dettes à la clôture, source : economie.gouv.fr).

Au passif, vous retrouvez :

• Les capitaux propres (apport initial + résultats cumulés) ;
• Les dettes (emprunt bancaire, dettes fiscales et sociales).

3.2 L'inscription de l'immeuble à l'actif : une obligation aux conséquences majeures

C'est le point le plus critique pour un LMNP au réel. Selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10) :

« Les immeubles appartenant à l'exploitant soumis au régime de bénéfice réel, mais non inscrits au bilan ou sur l'annexe n° 2033-A, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l'exploitant, même s'il les utilise pour les besoins de l'exploitation. »

En d'autres termes : si votre bien immobilier n'est pas inscrit au bilan (2033-A), vous ne pouvez pas déduire son amortissement. Selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10), cette inscription se fait pour le prix de revient du bien.

3.3 La dispense de bilan : une faculté, pas une obligation

L'article 302 septies A bis, VI du CGI prévoit que les exploitants individuels en RSI dont le chiffre d'affaires HT n'excède pas certains seuils (calculés selon l'article 50-0 du CGI) ne sont pas tenus de produire le tableau 2033-A. Mais attention : la dispense reste une simple faculté (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10). Vous pouvez toujours déposer le bilan simplifié. Et si vous souhaitez déduire des amortissements, vous devez inscrire vos biens, donc produire le tableau.

4. Le tableau 2033-C : immobilisations et amortissements

4.1 Ventiler immeuble et terrain

Conformément à l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20) :

« Les terrains ne donnent pas lieu à amortissement. »

Vous devez donc ventiler à l'actif la valeur du bien entre :

• La construction (partie amortissable) ;
• Le terrain d'assiette (non amortissable).

C'est une erreur fréquente que de soumettre le prix global à l'amortissement sans déduire la quote-part terrain. Pour toute question sur la méthode de ventilation adaptée à votre situation, consultez un expert-comptable.

4.2 La règle de plafonnement de l'amortissement (art. 39 C du CGI)

En LMNP, l'amortissement n'est pas illimité. L'article 39 C, II, 2 du CGI (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20) dispose que le montant de l'amortissement admis en déduction est limité au :

montant du loyer acquis − montant des autres charges afférentes au bien

En pratique, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit. La fraction non déduite est reportée sur les exercices ultérieurs (art. 39 C du CGI ; BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Cette règle anti-abus s'applique à toutes les catégories de location meublée dès lors qu'elles relèvent du régime réel.

4.3 Simplification admise par le BOFiP

À titre de simplification, le BOFiP admet qu'un loueur en RSI dont les recettes n'excèdent pas la limite micro puisse constater directement les amortissements de ses matériels sur le tableau 2033-C-SD, à condition de mentionner chaque élément amortissable (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10).

5. Les obligations déclaratives : dématérialisation et délais

5.1 Dépôt obligatoirement dématérialisé

L'article 1649 quater B quater du CGI impose à toutes les entreprises soumises à un régime réel de déposer leur déclaration de résultats et toutes ses annexes par voie électronique. Le non-respect entraîne la majoration prévue à l'article 1738 du CGI. Cette obligation est rappelée dans la notice 2033-NOT-SD 2025 (CERFA n° 50448).

5.2 Formulaire 2031 : le chef d'orchestre

La liasse 2033 est toujours jointe au formulaire 2031-SD (CERFA n° 11085), qui est la déclaration de résultats BIC proprement dite. Sans ce formulaire principal, la liasse 2033 n'a pas de portée autonome.

6. Impact sur la plus-value en cas de revente (nouveauté 2025)

Depuis la loi de finances pour 2025 (LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, modifiant l'article 150 VB du CGI), pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value LMNP doit être minoré des amortissements fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI.

Concrètement : les amortissements que vous avez déduits chaque année via le tableau 2033-C viennent réduire votre prix de revient fiscal et augmentent mécaniquement la plus-value imposable au moment de la vente, avant application de l'abattement pour durée de détention (exonération IR au bout de 22 ans, exonération prélèvements sociaux au bout de 30 ans).

Exceptions prévues à l'article 150 VB, III du CGI : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées sont exclues de cette réintégration.

⚠️ Cette réforme rend l'inscription rigoureuse des amortissements dans le tableau 2033-C encore plus stratégique : ce que vous déduisez aujourd'hui sera comptabilisé demain en cas de vente.

7. Les erreurs les plus fréquentes à éviter

1. Ne pas inscrire l'immeuble à l'actif (2033-A) : absence de droit à l'amortissement, bien maintenu dans le patrimoine privé (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-30-30-10).
2. Amortir le terrain : le terrain est non amortissable (CGI annexe III, art. 38 sexies). Toujours ventiler construction/terrain.
3. Dépasser le plafond d'amortissement : créer un déficit d'exploitation par l'amortissement est fiscalement interdit (art. 39 C du CGI). L'excédent doit être reporté.
4. Ne pas dématérialiser : le dépôt papier est sanctionné (art. 1738 du CGI).
5. Confondre les catégories de meublés : les seuils micro-BIC et les abattements diffèrent entre meublé classique, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé.
6. Omettre la liasse 2033 en cas d'option pour le réel : même si vous bénéficiez théoriquement de la dispense de bilan, l'absence d'inscription de vos biens vous prive de toute déduction d'amortissement.

Ce qu'il faut retenir

• 🗂️ Au régime réel simplifié, le LMNP doit joindre au formulaire 2031-SD les tableaux 2033-A à 2033-G, dont le bilan simplifié 2033-A et le tableau des amortissements 2033-C (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10 ; impots.gouv.fr).
• 🏠 L'inscription de l'immeuble au bilan (2033-A) est impérative pour déduire les amortissements : un bien non inscrit est réputé rester dans le patrimoine privé (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-30-30-10).
• ⚖️ Le terrain n'est jamais amortissable (CGI annexe III, art. 38 sexies) : ventilez toujours construction et terrain.
• 📉 L'amortissement est plafonné aux loyers nets des autres charges (art. 39 C du CGI) ; la fraction excédentaire est reportée sur les exercices ultérieurs (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).
• 📅 Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition en cas de revente, augmentant la plus-value taxable (art. 84, LOI n° 2025-127, CGI art. 150 VB).

Questions fréquentes

Q : Qu'est-ce que l'annexe 2033-A en LMNP ? A : C'est le bilan simplifié (actif et passif) joint à la déclaration de résultats 2031-SD. Il recense toutes les immobilisations inscrites à l'actif (immeuble, mobilier) et les dettes au passif. Son dépôt est indispensable pour déduire les amortissements (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10).

Q : La liasse 2033 est-elle obligatoire pour tous les LMNP ? A : Non. Elle ne concerne que les LMNP soumis au régime réel simplifié. Les loueurs au micro-BIC en sont dispensés. L'article 302 septies A bis du CGI prévoit en outre une dispense de bilan pour certains exploitants individuels en RSI, mais cette dispense reste une faculté : vous pouvez toujours déposer le tableau 2033-A.

Q : Puis-je amortir le terrain dans le tableau 2033-C ? A : Non. Conformément à l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, les terrains ne donnent pas lieu à amortissement. Vous devez ventiler la valeur de votre bien entre la construction (amortissable) et le terrain d'assiette (non amortissable).

Q : Que se passe-t-il si j'oublie d'inscrire mon immeuble au bilan (2033-A) ? A : Le bien est réputé demeurer dans votre patrimoine privé, même si vous l'utilisez pour votre activité de location meublée (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-30-30-10). Vous perdez alors tout droit à déduire l'amortissement de cet immeuble.

Q : L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ? A : Non. En application de l'article 39 C, II, 2 du CGI, le montant de l'amortissement admis en déduction est limité aux loyers acquis diminués des autres charges. La fraction excédentaire est reportée sur les exercices ultérieurs (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Pour les modalités précises applicables à votre situation, consultez un expert-comptable.

Q : La réforme 2025 sur la plus-value change-t-elle quelque chose au remplissage du 2033-C ? A : Indirectement, oui. Depuis le 15 février 2025 (LOI n° 2025-127, art. 84, CGI art. 150 VB), les amortissements déduits via le 2033-C viennent minorer le prix d'acquisition lors d'une revente, augmentant la plus-value taxable. Il est donc essentiel de tracer rigoureusement chaque amortissement déduit, exercice par exercice.

Q : La liasse 2033 peut-elle être déposée sur papier ? A : Non. L'article 1649 quater B quater du CGI impose la dématérialisation de la déclaration de résultats et de toutes ses annexes pour toutes les entreprises soumises à un régime réel. Le non-respect est sanctionné par la majoration de l'article 1738 du CGI.

Q : Quelles sont les différences entre meublé classique, meublé de tourisme classé et non classé pour le micro-BIC ? A : Pour les revenus 2025 : seuil micro-BIC à 77 700 € et abattement 50 % pour la location meublée classique longue durée et les meublés de tourisme classés ; seuil à 15 000 € et abattement 30 % pour les meublés de tourisme non classés (loi du 19 novembre 2024, impots.gouv.fr). Au-delà de ces seuils, le régime réel s'impose et la liasse 2033 est obligatoire.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.