Cession bien LMNP : démarches, taxes et cas pratiques (2025-2026)

Vendre un bien loué en meublé non professionnel déclenche une fiscalité spécifique qu'il faut anticiper. La règle de base : la plus-value réalisée lors d'une cession d'un bien LMNP relève du régime des plus-values privées, conformément à l'article 150 U du CGI — et non du régime des plus-values professionnelles (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Elle est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127, art. 84) a durci ces règles pour les LMNP au régime réel : les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer l'acte de vente.

1. Le régime fiscal applicable : plus-value privée, pas professionnelle

Contrairement aux loueurs en meublé professionnels (LMP), qui relèvent du régime des plus-values professionnelles (articles 39 duodecies et suivants du CGI), les LMNP sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI.

Ce point est confirmé par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) et s'applique quel que soit le type de meublé : meublé classique, meublé de tourisme classé ou non classé. La distinction entre ces catégories joue principalement sur les seuils et abattements du micro-BIC pendant la phase d'exploitation, pas sur le régime de cession.

À noter — LMP vs LMNP à la cession : Les loueurs en meublé professionnels peuvent bénéficier, sous conditions, de l'exonération de l'article 151 septies du CGI (activité exercée depuis au moins 5 ans, recettes inférieures à 90 000 € pour une exonération totale, 126 000 € pour une exonération partielle). Ce dispositif n'est pas accessible aux LMNP.

2. Calcul de la plus-value brute : prix de cession et prix d'acquisition

2.1 Le prix de cession

Conformément à l'article 150 VA du CGI, le prix de cession à retenir est le prix réel stipulé dans l'acte authentique.

2.2 Le prix d'acquisition et ses majorations

Le prix d'acquisition peut être majoré :

des frais d'acquisition : réels (frais de notaire, droits d'enregistrement, honoraires d'agence) ou forfaitaires à 7,5 % du prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20) ;
des dépenses de travaux : réelles si justifiées, ou forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition pour un immeuble bâti détenu depuis plus de 5 ans (CGI, art. 150 VB).

2.3 La nouveauté majeure de la LFI 2025 : réintégration des amortissements

Depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB du CGI (modifié par l'article 84 de la loi n° 2025-127) impose une règle nouvelle pour les LMNP au régime réel : le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value doit être diminué du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI.

Concrètement, si vous avez déduit 40 000 € d'amortissements sur la durée de détention, votre prix d'acquisition de référence est réduit d'autant — ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Exemple simplifié :

Prix d'acquisition : 200 000 €
Majorations forfaitaires (frais + travaux) : 30 000 €
Amortissements déduits (art. 39 C) : 40 000 €
Base d'acquisition corrigée : 200 000 + 30 000 − 40 000 = 190 000 €
Prix de cession : 260 000 €
Plus-value brute : 70 000 € (au lieu de 30 000 € sans réintégration)

Pour toute situation personnelle, l'assistance d'un expert-comptable est indispensable.

2.4 Les biens exclus de la réintégration

Certains biens échappent à ce mécanisme. L'article 84-II de la loi n° 2025-127 exclut de la réintégration les biens situés dans des résidences-services : résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans, établissements pour personnes handicapées, établissements de soins de longue durée. Si votre bien entre dans l'une de ces catégories, la réintégration des amortissements ne s'applique pas.

2.5 Cas particulier des LMNP au micro-BIC

Les LMNP ayant opté pour le micro-BIC ne sont pas soumis à la réintégration explicite prévue à l'article 150 VB modifié, qui vise les seuls amortissements déduits au titre de l'article 39 C du CGI. Cependant, le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise que l'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 % pour les meublés classiques et meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés — seuils 2025 : 77 700 € et 15 000 €, respectivement) est réputé tenir compte des amortissements linéaires pratiqués. Lors de la cession, la plus-value relève pour partie du court terme à hauteur de ces amortissements réputés inclus dans l'assiette forfaitaire (art. 50-0 CGI ; BOI-BIC-CHAMP-40-20).

3. Abattements pour durée de détention : réduire l'impôt dans le temps

La plus-value brute est réduite par un abattement pour durée de détention (CGI, art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20). Les taux diffèrent selon l'impôt concerné.

Pour l'impôt sur le revenu (taux : 19 %) :

0 % les 5 premières années
6 % par an de la 6e à la 21e année
4 % pour la 22e année
Exonération totale d'IR à partir de 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux (taux global : 17,2 %) :

0 % les 5 premières années
1,65 % par an de la 6e à la 21e année
1,60 % pour la 22e année
9 % par an au-delà de la 22e année
Exonération totale de prélèvements sociaux à partir de 30 ans de détention

Attention : depuis la LFI 2025, ces abattements s'appliquent à une assiette potentiellement augmentée par la réintégration des amortissements pour les LMNP au réel. L'avantage temporel reste intact, mais la base de départ peut être plus élevée.

4. Les démarches pratiques lors de la cession

4.1 Le rôle central du notaire

Lors de la vente, c'est le notaire qui prend en charge la déclaration et le paiement de la plus-value. Il complète le formulaire n° 2048-IMM-SD (Cerfa n° 12359 — mis à jour en version 05-2026 pour intégrer les nouvelles règles de la LFI 2025) et le dépose auprès du service de la publicité foncière, accompagné du paiement de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte (impots.gouv.fr — formulaire 2048-IMM).

En tant que vendeur LMNP, vous n'avez pas à effectuer cette démarche vous-même, mais vous devez fournir au notaire les informations exactes : prix d'acquisition, date d'acquisition, montant des amortissements déduits au réel (art. 39 C CGI), justificatifs de travaux.

4.2 La déclaration complémentaire à l'IR

Bien que le paiement soit opéré par le notaire, le montant de la plus-value imposable peut être à reporter sur votre déclaration de revenus annuelle (à confirmer avec votre expert-comptable ou notaire selon votre situation).

4.3 Exonération pour prix de cession faible

Si le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €, la plus-value est exonérée d'imposition (impots.gouv.fr — plus-values exonérées).

4.4 Donation : pas de plus-value imposable

La donation d'un bien immobilier loué en meublé à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015, confirmé par BOI-BIC-CHAMP-40-20). La transmission à titre gratuit échappe donc à l'impôt sur les plus-values, mais d'autres droits (droits de donation) peuvent s'appliquer.

5. Distinction meublés classiques / tourisme classés / non classés à la cession

Lors de la cession, le régime de plus-value applicable (régime privé, art. 150 U CGI) est identique quelle que soit la sous-catégorie de meublé. Les règles de la LFI 2025 sur la réintégration des amortissements s'appliquent à tous les LMNP au régime réel, sans distinction entre meublé classique, meublé de tourisme classé ou non classé — sauf pour les biens en résidences-services listés à l'article 84-II de la loi n° 2025-127.

La distinction entre ces catégories reste donc pertinente uniquement pendant la phase d'exploitation :

Meublé classique et meublé de tourisme classé : seuil micro-BIC de 77 700 €, abattement de 50 %
Meublé de tourisme non classé : seuil micro-BIC de 15 000 €, abattement de 30 % (depuis la LFI 2024)

Elle n'influe pas sur le calcul de la plus-value lors de la revente.

6. Cas pratiques synthétiques

Cas n° 1 — LMNP au réel, cession après 10 ans, avant LFI 2025 (acte avant le 15 février 2025) : Les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'abattement pour durée de détention au titre de l'IR est de 6 % par an pour les années 6 à 10, soit 5 années × 6 % = 30 % (CGI, art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20).

Cas n° 2 — LMNP au réel, cession après 10 ans, depuis le 15 février 2025 : Les amortissements déduits au titre de l'art. 39 C CGI sont retranchés du prix d'acquisition corrigé. L'abattement IR reste de 30 % (années 6 à 10). La plus-value imposable est donc structurellement plus élevée qu'avant la réforme.

Cas n° 3 — LMNP en résidence étudiante, cession après 15 ans : Le bien est exclu du mécanisme de réintégration (art. 84-II, loi n° 2025-127). Le calcul de la plus-value suit les règles classiques antérieures à la LFI 2025. L'abattement IR atteint 60 % (6 % par an pour les années 6 à 15, soit 10 années × 6 % = 60 %).

Cas n° 4 — LMNP au micro-BIC, cession après 22 ans : Exonération totale d'IR. Les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans de détention, mais bénéficient d'abattements progressifs. Pas de réintégration explicite des amortissements (art. 39 C non applicable au micro-BIC).

Ces cas sont présentés à titre illustratif. Consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.

7. Ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir

✅ La plus-value d'un LMNP relève du régime des plus-values privées (CGI, art. 150 U), imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

✅ Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84), les amortissements déduits au réel (art. 39 C CGI) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant l'assiette imposable.

✅ Les biens en résidences-services (résidences étudiantes, seniors, handicap) sont exclus de cette réintégration.

✅ L'exonération totale d'IR intervient après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

✅ C'est le notaire qui dépose le formulaire 2048-IMM-SD et règle l'impôt dans le mois suivant l'acte de vente.

Questions fréquentes

Q : La plus-value LMNP est-elle soumise au régime des plus-values professionnelles ? A : Non. Les plus-values réalisées par un loueur en meublé non professionnel relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 U ; BOI-BIC-CHAMP-40-20). Le régime professionnel s'applique uniquement aux LMP.

Q : Qu'est-ce que la réintégration des amortissements LMNP introduite par la LFI 2025 ? A : Depuis le 15 février 2025, pour les LMNP au régime réel, le prix d'acquisition servant au calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI. Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable (LFI 2025, art. 84 ; CGI, art. 150 VB modifié).

Q : Mon bien est dans une résidence étudiante, suis-je concerné par la réintégration des amortissements ? A : Les biens situés dans certaines résidences-services (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans, établissements pour personnes handicapées, établissements de soins de longue durée) sont exclus du mécanisme de réintégration par l'article 84-II de la loi n° 2025-127. Consultez un expert-comptable pour vérifier si votre bien entre dans l'une de ces catégories.

Q : Je suis au micro-BIC, dois-je réintégrer mes amortissements lors de la cession ? A : La réintégration explicite prévue à l'article 150 VB modifié ne vise que les amortissements déduits au titre de l'article 39 C du CGI (régime réel). Les LMNP au micro-BIC ne sont pas directement concernés. Toutefois, le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise que l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires.

Q : Après combien d'années de détention suis-je totalement exonéré ? A : Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux (CGI, art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20).

Q : Qui s'occupe de la déclaration de plus-value lors de la vente ? A : C'est le notaire qui remplit et dépose le formulaire n° 2048-IMM-SD (Cerfa n° 12359) auprès du service de la publicité foncière, et règle l'impôt dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte.

Q : La donation de mon bien LMNP génère-t-elle une plus-value imposable ? A : Non. La donation d'un bien loué en meublé à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat 28 mai 2015 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20). Des droits de donation restent néanmoins applicables.

Q : La distinction meublé classique / meublé de tourisme classé ou non classé influence-t-elle le calcul de la plus-value à la cession ? A : Non. Le régime de plus-value (privée, art. 150 U CGI) et les règles de la LFI 2025 s'appliquent à tous les LMNP au réel sans distinction de type de meublé, sauf pour les biens en résidences-services exclues par l'art. 84-II de la loi n° 2025-127. La distinction classique/tourisme classé/non classé joue uniquement sur les seuils et abattements du micro-BIC pendant la période d'exploitation.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.