Choisir entre EIRL, SASU et LMNP individuel pour la location meublée : le guide complet 2025-2026

L'EIRL est un statut en extinction depuis le 15 février 2022 (loi n° 2022-172 du 14 février 2022) : il est désormais impossible de créer une EIRL ou d'y opter. Pour louer un bien meublé, trois structures méritent donc d'être comparées : le LMNP individuel (entrepreneur individuel soumis à l'IR, catégorie BIC en vertu de l'art. 35, I-5° bis du CGI), l'entrepreneur individuel ayant opté pour l'IS (assimilation EURL via CGI art. 1655 sexies) — souvent confondu à tort avec l'EIRL — et la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle soumise à l'IS). Ce choix structurant impacte l'imposition des revenus locatifs, le traitement des amortissements, la fiscalité de la plus-value à la revente et votre régime social. Voici un guide précis, mis à jour pour les réformes 2025 et 2026.

1. L'EIRL est morte : ce qui la remplace en 2025

Depuis le 15 février 2022, toute création ou option pour l'EIRL est impossible (impots.gouv.fr, BOI-BIC-CHAMP-70-30). Les EIRL constituées avant le 14 février 2022 subsistent mais ne peuvent plus être transmises par succession depuis le 14 août 2022.

La loi n° 2022-172 crée en lieu et place un statut unique d'entrepreneur individuel (EI), avec séparation automatique des patrimoines personnel et professionnel à compter du 15 mai 2022. Concrètement, pour un bailleur souhaitant exercer en LMNP sous forme individuelle :

• Par défaut, il est imposé à l'IR dans la catégorie BIC (art. 35, I-5° bis CGI).
• Sur option et à condition de relever d'un régime réel, il peut se faire assimiler à une EURL et opter pour l'IS (CGI art. 1655 sexies), sans constituer de société. Attention : cette option est irrévocable sauf renonciation dans les conditions de l'article 239 du CGI (notamment dans les cinq premiers exercices).

En pratique : si vous lisiez des articles évoquant l'EIRL pour la location meublée, ces informations sont aujourd'hui obsolètes. Le choix se résume à : LMNP individuel à l'IR, EI ayant opté pour l'IS, ou SASU.

2. Le LMNP individuel à l'IR : souplesse et avantages patrimoniaux

2.1 Régimes d'imposition disponibles

Les revenus de la location meublée sont imposables à l'IR en BIC (art. 35, I-5° bis CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-10-30). Deux régimes coexistent :

Micro-BIC — Applicable sous conditions de seuils, mis à jour par la loi du 19 novembre 2024 (loi anti-Airbnb) pour les revenus 2025 :

(Sources : impots.gouv.fr ; economie.gouv.fr, campagne 2026)

Régime réel simplifié — En dessous des seuils, il est possible d'y opter ; au-dessus, il s'applique de plein droit. C'est le régime qui permet de déduire les amortissements par composante dans les limites de l'article 39 C du CGI, les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc. Le bénéfice net est déterminé selon les articles 38 et 39 du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

2.2 La frontière LMNP / LMP : un enjeu majeur

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'applique dès que les recettes annuelles dépassent 23 000 € ET excèdent le total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (CGI art. 155, IV-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10). Basculer en LMP entraîne des conséquences importantes (cotisations sociales, régime des plus-values professionnelles) qui sortent du scope de cet article.

2.3 La plus-value LMNP après la réforme de 2025 : vigilance absolue

C'est le changement le plus impactant pour un LMNP au régime réel. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, modifiant CGI art. 150 VB par ajout d'un III) impose, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, de minorer le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C CGI lors du calcul de la plus-value.

Concrètement : les amortissements déduits pendant la période de location viennent « gonfler » la plus-value imposable à la cession, là où ils étaient auparavant neutres sur la plus-value des particuliers.

Exceptions : les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées sont exclues de cette réintégration (impots.gouv.fr).

Ce qui ne change pas : le LMNP individuel conserve l'exonération de plus-value après 22 ans de détention (IR) et après 30 ans (prélèvements sociaux), conformément au régime des particuliers (impots.gouv.fr).

3. La SASU pour la location meublée : une société à l'IS

3.1 Fiscalité des bénéfices

Une SASU est automatiquement soumise à l'IS dès sa création (entreprendre.service-public.fr). Les bénéfices sont taxés :

• Au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, sous réserve que le chiffre d'affaires HT soit ≤ 10 M€ et que le capital soit détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.
• Au taux normal de 25 % au-delà (en vigueur depuis le 1er janvier 2022).

En matière d'amortissements, les règles applicables à une SASU sont celles de l'IS. L'application de l'article 39 C du CGI dans le cadre spécifique d'une SASU pratiquant la location meublée doit être appréciée au cas par cas avec un expert-comptable.

3.2 Distribution des bénéfices : dividendes et flat tax

Lorsque l'associé unique se verse des dividendes, ceux-ci sont soumis par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) au taux global de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Option possible pour le barème progressif de l'IR (avec abattement de 40 % prévu par l'art. 158, 3-2° du CGI).

Point clé : les dividendes en SASU ne sont pas soumis à cotisations sociales, contrairement à la rémunération versée au titre du mandat social (entreprendre.service-public.fr).

3.3 La plus-value en SASU : un régime très différent

En cas de cession du bien immobilier détenu par la SASU, la plus-value relève du régime IS et non du régime des plus-values des particuliers. Les modalités exactes de cette imposition, notamment l'absence d'abattements pour durée de détention applicables aux particuliers, doivent être appréciées avec un expert-comptable au regard de la situation spécifique de la société.

4. EI ayant opté pour l'IS : un entre-deux à évaluer soigneusement

Depuis la loi n° 2022-172, un entrepreneur individuel au régime réel peut opter pour l'IS en se faisant assimiler à une EURL (CGI art. 1655 sexies), sans créer de société. Cette option permet de bénéficier des taux IS (15 % / 25 %) tout en conservant une structure individuelle.

Attention : cette option est irrévocable, sauf renonciation possible dans les conditions de l'article 239 du CGI. En matière de plus-value de cession, le régime applicable à un EI ayant opté pour l'IS via l'article 1655 sexies du CGI présente des particularités distinctes du régime des plus-values des particuliers : consultez impérativement un expert-comptable avant d'exercer cette option afin d'apprécier les conséquences fiscales à la revente.

Concernant la distribution des revenus issus d'un EI assimilé EURL ayant opté pour l'IS, la qualification fiscale exacte de ces distributions (notamment leur traitement au regard du PFU) présente des particularités distinctes de celles applicables aux dividendes d'une société de capitaux telle que la SASU : consultez un expert-comptable pour apprécier ce point au regard de votre situation.

5. Réforme 2026 : l'assiette sociale des travailleurs indépendants

À compter du 1er janvier 2026, une réforme de l'assiette sociale des travailleurs indépendants entre en vigueur. L'assiette est calculée sur les recettes ou produits diminués des charges comptables admises en déduction fiscale, puis un abattement forfaitaire de 26 % est appliqué par l'Urssaf (source : notice 2042 campagne 2026 – impots.gouv.fr).

Cette réforme peut modifier le montant des cotisations sociales dues par un LMNP dont l'activité est qualifiée de professionnelle (LMP) ou par un EI ayant opté pour l'IS. Pour les LMNP non professionnels, les modalités d'application de cette réforme sont à confirmer : rapprochez-vous d'un expert-comptable ou de l'Urssaf pour apprécier les effets sur votre situation.

6. Tableau comparatif synthétique

7. Comment choisir : les questions clés à se poser

1. Avez-vous besoin du micro-BIC ? Si vos loyers sont inférieurs aux seuils (77 700 € pour un meublé classique ou classé en 2025 ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) et que vos charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire, le LMNP individuel au micro-BIC est la solution la plus simple administrativement. Rapprochez-vous d'un expert-comptable pour apprécier le régime le mieux adapté à votre situation.

2. Êtes-vous en meublé de tourisme non classé ? Depuis la loi du 19 novembre 2024, votre abattement micro-BIC est limité à 30 % sur un seuil de 15 000 €. Le passage au régime réel mérite d'être simulé.

3. Envisagez-vous de revendre dans moins de 22 ans ? Après la réforme LFI 2025 (art. 84, CGI art. 150 VB III), la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP individuel alourdit la facture fiscale à la revente pour les cessions depuis le 15 février 2025. La détention longue (22 ans) conserve son attrait.

4. Votre TMI est-il élevé ? Une SASU ou un EI à l'IS peut présenter un intérêt lorsque la tranche marginale d'imposition est élevée, mais la double imposition (IS + PFU sur dividendes ou distributions) doit être intégrée au calcul global. Faites appel à un expert-comptable pour simuler votre situation personnelle.

5. Souhaitez-vous protéger votre patrimoine personnel ? L'EI bénéficie désormais d'une séparation automatique des patrimoines (loi n° 2022-172) ; la SASU offre une responsabilité limitée aux apports. Ces deux options sont aujourd'hui proches sur ce point.

Ce qu'il faut retenir

• ✅ L'EIRL est supprimée depuis le 15 février 2022 (loi n° 2022-172) : aucune création ou option n'est possible. L'entrepreneur individuel (EI) la remplace avec séparation automatique des patrimoines.
• ✅ Le LMNP individuel à l'IR conserve le régime des plus-values des particuliers (exonération après 22 ans / 30 ans), mais la réforme LFI 2025 (CGI art. 150 VB III) impose la réintégration des amortissements dans la plus-value pour toutes cessions depuis le 15 février 2025 (hors résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées).
• ✅ La SASU est soumise à l'IS dès la création (taux 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %) ; les dividendes sont taxés au PFU de 30 % mais sans cotisations sociales. La plus-value suit le régime IS, distinct du régime des particuliers.
• ✅ Les seuils micro-BIC 2025 : 77 700 € (meublé classique et tourisme classé, abattement 50 %) et 15 000 € (tourisme non classé, abattement 30 %) ; relevés à 83 600 € pour 2026 pour les meublés classiques et classés.
• ✅ Consultez un expert-comptable avant tout choix de structure : les paramètres personnels (TMI, durée de détention prévue, nature du bien, revenus du foyer) sont déterminants.

Questions fréquentes

Q : Puis-je encore créer une EIRL pour louer en meublé en 2025 ? A : Non. Depuis le 15 février 2022, toute création d'EIRL ou option pour ce statut est impossible (loi n° 2022-172 du 14 février 2022 ; impots.gouv.fr). L'EIRL est en extinction. Le statut d'entrepreneur individuel (EI) avec séparation automatique des patrimoines lui a été substitué.

Q : Quelle est la différence fiscale principale entre LMNP individuel et SASU ? A : En LMNP individuel, les bénéfices sont imposés à l'IR (catégorie BIC, art. 35, I-5° bis CGI) et la plus-value de cession suit le régime des particuliers (exonération après 22 ans pour l'IR). En SASU, les bénéfices sont imposés à l'IS (15 % / 25 %) et la plus-value relève du régime IS, distinct du régime des particuliers. Consultez un expert-comptable pour apprécier les conséquences concrètes selon votre situation.

Q : La réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP s'applique-t-elle à tous les biens ? A : Elle s'applique à toutes les cessions de biens LMNP au régime réel réalisées depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84, CGI art. 150 VB III), sauf exception pour les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées (impots.gouv.fr).

Q : Quels sont les seuils micro-BIC applicables en 2025 pour les meublés de tourisme non classés ? A : Depuis la loi du 19 novembre 2024, le seuil micro-BIC est de 15 000 € avec un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Ce seuil reste inchangé pour 2026 (impots.gouv.fr).

Q : Les dividendes versés par une SASU sont-ils soumis à cotisations sociales ? A : Non. Les dividendes perçus par l'associé unique d'une SASU ne sont pas soumis à cotisations sociales, contrairement à la rémunération de mandat social. Ils sont soumis au PFU de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) ou, sur option, au barème progressif de l'IR avec abattement de 40 % (CGI art. 158, 3-2°) (entreprendre.service-public.fr).

Q : Un entrepreneur individuel peut-il opter pour l'IS sans créer de société ? A : Oui. Depuis la loi n° 2022-172, un EI au régime réel peut opter pour l'IS en se faisant assimiler à une EURL (CGI art. 1655 sexies). Cette option est irrévocable sauf renonciation dans les conditions de l'article 239 du CGI (notamment dans les cinq premiers exercices suivant l'option).

Q : Quelle est la qualification fiscale de la location meublée pour un particulier ? A : Les revenus de la location meublée sont imposables à l'IR dans la catégorie des BIC, conformément au 5° bis du I de l'article 35 du CGI (BOI-RFPI-CHAMP-10-30). Ils ne relèvent pas des revenus fonciers.

Q : La réforme de l'assiette sociale 2026 concerne-t-elle les LMNP ? A : À compter du 1er janvier 2026, l'assiette sociale des travailleurs indépendants est calculée sur les recettes diminuées des charges comptables déductibles fiscalement, avec un abattement forfaitaire de 26 % appliqué par l'Urssaf (notice 2042 campagne 2026 – impots.gouv.fr). Les modalités d'application pour les LMNP non professionnels sont à confirmer : rapprochez-vous d'un expert-comptable ou de l'Urssaf.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.