Comptabilité LMNP : journal, grand-livre, balance — l'essentiel

En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au régime réel, vous êtes soumis aux obligations comptables applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément au 5° bis du I de l'article 35 du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Concrètement, cela signifie tenir un livre-journal, un livre d'inventaire (dont découle le grand-livre et la balance), établir un bilan et un compte de résultat, et déposer une déclaration n° 2031. Le régime micro-BIC dispense de cette comptabilité : en deçà des seuils applicables selon la catégorie de location (77 700 € de recettes pour les revenus 2025 en meublé classique longue durée ou meublé de tourisme classé ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés), seule la déclaration des recettes brutes est requise. Au-delà — ou sur option — la comptabilité complète s'impose. Cet article explique précisément ce que la loi exige, document par document.

1. Pourquoi la LMNP relève-t-elle des règles comptables BIC ?

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, y compris lorsque l'activité est exercée de manière occasionnelle. Ce rattachement résulte expressément du 5° bis du I de l'article 35 du CGI, confirmé par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 14 février 2024).

Cette qualification BIC emporte deux conséquences majeures :

1. Choix du régime d'imposition : micro-BIC ou régime réel (normal ou simplifié), selon le niveau de recettes et les options exercées.
2. Obligations comptables calquées sur celles du commerce : dès lors que le régime réel s'applique, la comptabilité doit être conforme au Code du commerce (articles L. 123-12 et suivants) et au Plan Comptable Général (PCG), avec tenue d'un bilan à l'actif duquel figure le bien loué.

À noter : La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) a modifié les critères du caractère professionnel pour les non-résidents. Le BOFiP a été mis à jour le 15 avril 2026 (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Ces modifications ne changent pas les obligations comptables au régime réel.

2. Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur la comptabilité ?

Avant d'aborder le détail des livres comptables, il est indispensable de situer le régime d'imposition applicable, car seul le régime réel génère des obligations comptables formelles.

Les seuils micro-BIC applicables

Sources : impots.gouv.fr ; economie.gouv.fr. CGI art. 50-0.

Le seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés résulte de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45), applicable dès les revenus 2023. La revalorisation à 83 600 € pour les recettes 2026 est issue de la revalorisation triennale légale.

Au micro-BIC, pas de journal ni de grand-livre : les recettes brutes sont déclarées, l'administration applique l'abattement forfaitaire. Au régime réel, en revanche, la comptabilité complète est obligatoire.

3. Le livre-journal : première brique de la comptabilité LMNP

C'est le document de base. Selon l'article CGI, annexe III, art. 38 sexdecies-00 A et le BOFiP (BOI-CF-CPF-10) :

• Au régime réel normal, le livre-journal doit être servi au jour le jour, sans blanc ni altération. Il enregistre le détail de toutes les opérations effectuées : encaissements de loyers, charges, remboursements d'emprunt (partie intérêts), assurances, frais de gestion, etc.
• Au régime réel simplifié (RSI), l'article 302 septies A ter A du CGI autorise une comptabilité de trésorerie simplifiée en cours d'année : les encaissements et décaissements réels sont enregistrés. Les créances et dettes ne sont constatées qu'en fin d'exercice. Le BOFiP précise cette faculté dans BOI-BIC-DECLA-30-20-20.

Ce que doit contenir chaque écriture

Chaque ligne du journal doit mentionner :

• La date de l'opération ;
• Le libellé (description de l'opération) ;
• Le montant (débit et crédit) ;
• La référence à la pièce justificative (facture, relevé bancaire, quittance de loyer).

La pièce justificative correspondante doit être conservée : l'article 54 du CGI oblige le LMNP à présenter, à toute réquisition de l'administration, tous documents comptables, inventaires, factures, et pièces de recettes et de dépenses.

4. Grand-livre et balance : des outils de synthèse indispensables

Le grand-livre

Le grand-livre regroupe, compte par compte selon la nomenclature du PCG, toutes les écritures portées au journal. Il classe ainsi les opérations par nature : produits locatifs, charges locatives, charges financières, dotations aux amortissements, immobilisations, etc. La numérotation précise des comptes à retenir dépend du PCG et de la situation de chaque loueur ; un expert-comptable pourra déterminer le plan de comptes adapté.

Le grand-livre n'est pas nominativement cité dans les textes comme document obligatoire distinct, mais il est la traduction technique du livre-journal par comptes, exigée par la conformité au PCG (CGI, ann. III, art. 38 quater) et par l'obligation de produire un bilan et un compte de résultat (CGI art. 53 A ; BOI-BIC-DECLA-30).

La balance

La balance est l'état récapitulatif de tous les comptes du grand-livre, présentant pour chacun le total des débits, le total des crédits et le solde. Elle constitue l'étape intermédiaire indispensable pour établir le bilan et le compte de résultat joints à la déclaration n° 2031.

En pratique, dans un logiciel comptable conforme au PCG — la comptabilité informatisée devant être sincère, régulière et probante conformément à l'article 38 quater de l'annexe III au CGI et conservée sur support numérique selon l'article L. 102 B du LPF (BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40) — journal, grand-livre et balance sont générés automatiquement à partir des mêmes saisies.

5. Le livre d'inventaire et les annexes à la déclaration 2031

Parallèlement au livre-journal, l'article CGI, ann. III, art. 38 sexdecies-00 A impose la tenue d'un livre d'inventaire sur lequel sont reportés :

• Le tableau des immobilisations et des amortissements, dont la déduction est soumise aux limites fixées par l'article 39 C du CGI ;
• Le compte simplifié de résultat fiscal au RSI. Au régime réel normal, le livre d'inventaire contient les bilans successifs, au sens des articles L. 123-12 et suivants du Code du commerce.

Ce livre d'inventaire nourrit directement les annexes à la déclaration n° 2031 :

• Bilan simplifié (ou complet) ;
• Compte de résultat simplifié ;
• Tableau des immobilisations et amortissements ;
• Relevé des provisions et déficits reportables.

La déclaration n° 2031 doit être déposée sur impots.gouv.fr dans l'espace professionnel, avant le deuxième jour ouvré du mois de mai (impots.gouv.fr). La transmission dématérialisée est obligatoire en application de l'article 1649 quater B quater du CGI (BOI-BIC-DECLA-30-20-10).

6. Conservation des documents et contrôle fiscal

Durée légale de conservation

Selon l'article L. 102 B du LPF, tous les documents comptables et pièces justificatives doivent être conservés pendant six ans. Si la comptabilité est tenue par voie informatique, les fichiers doivent être conservés sur support numérique (obligation rappelée par BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40).

Sont notamment concernés :

• Le livre-journal et le livre d'inventaire ;
• Les factures de charges et de travaux ;
• Les quittances de loyers et relevés bancaires ;
• Les actes d'acquisition et titres de propriété (à conserver au-delà, pour justifier la base d'amortissement).

Droit de contrôle de l'administration

L'article 54 du CGI et l'article L. 13 du LPF donnent à l'administration fiscale le droit de contrôler la comptabilité LMNP. En cas de comptabilité irrégulière, incomplète ou rejetée, l'administration peut procéder à une évaluation d'office du bénéfice imposable. La comptabilité informatisée doit être sincère, régulière et probante, conformément au PCG et à l'article 38 quater de l'annexe III au CGI.

7. Point crucial 2025-2026 : amortissements et plus-value LMNP

Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), la comptabilité des amortissements a pris une dimension encore plus stratégique. La modification de l'article 150 VB du CGI (ajout d'un III) impose que, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value soit minoré du montant des amortissements précédemment admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI (Légifrance).

Conséquence directe : chaque amortissement déduit vient réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui peut augmenter la plus-value imposable en cas de cession. Un suivi rigoureux du tableau des amortissements constitue donc un enjeu comptable et fiscal important au-delà de la simple formalité déclarative.

Exceptions prévues : certaines résidences spécifiques (résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation) ne sont pas soumises à cette règle.

Les abattements pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, de prélèvements sociaux à 30 ans) restent applicables après prise en compte de cette minoration.

Ce qu'il faut retenir

• Au régime réel, la comptabilité LMNP est obligatoirement conforme au Code du commerce et au PCG : livre-journal, livre d'inventaire, grand-livre, balance, bilan et compte de résultat sont exigés (CGI art. 54 ; CGI ann. III, art. 38 sexdecies-00 A ; BOI-BIC-DECLA-30).
• Au RSI, une comptabilité de trésorerie simplifiée est autorisée en cours d'année (CGI art. 302 septies A ter A), mais les créances et dettes doivent être constatées en fin d'exercice.
• Tous les documents doivent être conservés 6 ans (LPF art. L. 102 B) et présentés à l'administration sur demande (CGI art. 54).
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits minoreront le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value LMNP (CGI art. 150 VB III, LFI 2025 art. 84) : leur suivi comptable rigoureux est indispensable.
• La déclaration n° 2031 et ses annexes doivent être transmises dématérialisées avant le deuxième jour ouvré de mai (CGI art. 1649 quater B quater).

Questions fréquentes

Q : Le micro-BIC dispense-t-il totalement de toute comptabilité ? A : Oui, au régime micro-BIC (CGI art. 50-0), aucun livre comptable n'est exigé. Les recettes brutes sont déclarées ; l'abattement forfaitaire est appliqué d'office. En revanche, les pièces justificatives doivent être conservées en cas de contrôle (CGI art. 54).

Q : Quelle est la différence entre le livre-journal et le grand-livre en LMNP ? A : Le livre-journal enregistre chronologiquement chaque opération (CGI ann. III, art. 38 sexdecies-00 A). Le grand-livre regroupe ces mêmes écritures par compte (loyers, charges, amortissements…) selon la nomenclature du PCG. Les deux sont nécessaires pour établir la balance, puis le bilan et le compte de résultat joints à la 2031.

Q : La comptabilité LMNP doit-elle être tenue par un expert-comptable ? A : Non, la loi ne l'impose pas. Elle peut être tenue par le loueur lui-même, à condition de respecter le Code du commerce, le PCG et les obligations du CGI. Pour toute question relative à une situation particulière — notamment la complexité des amortissements ou l'imputation des déficits — il convient de consulter un expert-comptable.

Q : Combien de temps conserver les documents comptables LMNP ? A : Six ans, conformément à l'article L. 102 B du LPF (BOFiP, BOI-CF-CPF-10). Si la comptabilité est informatisée, les fichiers doivent être conservés sur support numérique.

Q : La balance des comptes est-elle un document obligatoire à transmettre à l'administration ? A : La balance n'est pas un document à déposer directement. En revanche, elle est indispensable pour établir les annexes de la déclaration n° 2031 (bilan, compte de résultat) qui, elles, sont obligatoires. L'administration peut demander à la consulter lors d'un contrôle (LPF art. L. 13 ; CGI art. 54).

Q : Quels seuils s'appliquent pour le micro-BIC en 2025 et 2026 ? A : Pour les revenus 2025 : 77 700 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés (abattement 50 %), 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 %). Pour les recettes 2026 (déclaration printemps 2027) : le seuil est porté à 83 600 € pour les meublés classiques et de tourisme classés ; le seuil de 15 000 € reste inchangé pour les non classés. Sources : impots.gouv.fr ; economie.gouv.fr.

Q : Quel impact la LFI 2025 a-t-elle sur la comptabilité des amortissements ? A : Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la cession du bien, ce qui peut augmenter la plus-value imposable (CGI art. 150 VB III, LFI 2025 art. 84 — Légifrance). Il est donc important de tenir à jour un tableau précis des amortissements et de conserver l'ensemble des documents justificatifs. Pour les conséquences concrètes sur une situation donnée, il convient de consulter un expert-comptable.

Q : Le régime réel simplifié autorise-t-il une comptabilité allégée ? A : Oui. L'article 302 septies A ter A du CGI autorise les contribuables au RSI à tenir une comptabilité de trésorerie en cours d'année (encaissements/décaissements réels), les créances et dettes n'étant constatées qu'en fin d'exercice. Cette faculté est documentée dans BOI-BIC-DECLA-30-20-20. Cela ne supprime pas l'obligation de produire un bilan et un compte de résultat à la clôture.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.