Date d'effet du régime réel LMNP : option et révocation — le guide complet

En LMNP, la date d'effet du régime réel dépend du moment où vous exercez votre option. En règle générale, l'option doit être notifiée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez être imposé au réel (CGI, art. 50-0, 4). Pour une activité nouvelle, ce délai est repoussé jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 souscrite au titre de l'année de la première période d'activité (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7). L'option est valable un an, puis reconduite tacitement chaque année civile. Pour y renoncer, vous devez notifier votre choix à l'administration avant le 1er février de l'année suivant la période concernée. Voici ce que disent exactement les textes, cas par cas.

Pourquoi le choix du régime d'imposition est-il déterminant en LMNP ?

En LMNP, les revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes coexistent :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire sur les recettes brutes, sans déduction des charges réelles ni des amortissements.
• Le régime réel simplifié (ou réel normal) : déduction des charges effectives et, surtout, des amortissements par composante du bien et du mobilier, dans les limites fixées par l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Le choix entre ces deux régimes conditionne non seulement votre imposition annuelle, mais aussi — depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) — le calcul de votre plus-value de cession. En effet, les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de cette plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15/16 février 2025 (CGI, art. 39 C ; impots.gouv.fr, mis à jour le 08/04/2026). Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées sont exclues de cette mesure.

La date à laquelle vous exercez votre option est donc un enjeu fiscal majeur.

Les seuils micro-BIC : quand l'option devient nécessaire ?

Avant d'aborder les délais, rappelons les seuils au-delà desquels le contribuable bascule automatiquement vers le régime réel, sans avoir à exercer d'option.

Meublés classiques (longue durée) et meublés de tourisme classés

Pour les revenus 2025, le seuil micro-BIC est fixé à 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement de 50 % (minimum 305 €). Au-delà de ce seuil sur deux années consécutives, le contribuable relève de plein droit d'un régime réel (CGI, art. 50-0 ; impots.gouv.fr).

Meublés de tourisme non classés

Depuis la loi de finances pour 2024 (art. 45, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023), le seuil est abaissé à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 % (minimum 305 €). Cette distinction est fondamentale : un loueur de meublé de tourisme non classé dont les recettes dépassent 15 000 € sur deux années consécutives bascule de plein droit vers le régime réel (CGI, art. 50-0). En dessous de ce seuil, il peut également opter volontairement pour le régime réel s'il l'estime plus favorable.

À noter : la qualification de « meublé de tourisme classé » suppose l'obtention d'un classement officiel conformément à l'article L. 324-1 du Code du tourisme.

En dessous de ces seuils, le micro-BIC s'applique de plein droit, mais rien n'empêche d'opter volontairement pour le régime réel si celui-ci est plus favorable.

La règle générale : option avant le 1er février (CGI, art. 50-0, 4)

C'est le texte fondamental. L'article 50-0, 4 du CGI dispose que l'option pour un régime réel d'imposition doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier de ce régime.

Exemple concret : vous souhaitez être imposé au réel pour l'année 2025. Vous devez avoir notifié votre option avant le 1er février 2025.

Cette option est valable un an, et se reconduit tacitement chaque année civile pour une nouvelle année, sauf dénonciation expresse dans les délais (CGI, art. 50-0, 4, alinéa 1 ; Légifrance).

Comment notifier l'option ?

Plusieurs modalités sont admises (impots.gouv.fr, mis à jour le 08/04/2026) :

1. Courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique.
2. Dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes : bilan, compte de résultats) dans les délais légaux, par voie dématérialisée, au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai.

Le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30, applicable aux options exercées à compter du 1er janvier 2022) précise que l'option doit être exercée dans les délais de dépôt de la déclaration des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique.

Cas particulier : les entreprises nouvelles

Pour une activité de location meublée débutant en cours d'année, les règles sont assouplies depuis la loi de finances pour 2022 (art. 7, loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021).

L'option peut être exercée sur la déclaration de début d'activité visée au 1° du I de l'article 286 du CGI. Surtout, le délai d'option est étendu jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 souscrite au titre de l'année de la première période d'activité (impots.gouv.fr ; BOI-BIC-DECLA-10-30).

Cet assouplissement permet au loueur débutant de choisir son régime après avoir une vision complète de ses recettes de la première année, ce qui est bien plus favorable que d'avoir à opter avant le 1er février.

Exemple : vous démarrez une activité LMNP en mars 2025. Vous avez jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration n° 2042 au titre de 2025 (généralement au printemps 2026) pour opter pour le régime réel, qui s'appliquera alors rétroactivement à votre première période d'activité.

La révocation de l'option : avant le 1er février de l'année suivante

L'option pour le régime réel n'est pas irréversible. Elle est reconduite tacitement chaque année, mais vous pouvez y renoncer.

L'article 50-0, 4, alinéa 2 du CGI est explicite : les contribuables qui désirent renoncer à leur option doivent notifier leur choix à l'administration avant le 1er février de l'année suivant la période pour laquelle l'option a été exercée ou reconduite tacitement.

Exemple : votre option a été reconduite tacitement pour 2025. Pour revenir au micro-BIC à compter de 2026, vous devez notifier votre renonciation avant le 1er février 2026.

Cas particulier : retour au micro-BIC après passage au réel de plein droit

Lorsque le contribuable était soumis de plein droit à un régime réel l'année précédente (car ses recettes dépassaient les seuils micro-BIC), et qu'il redevient éligible au micro-BIC l'année suivante, il peut exercer une option pour ce dernier régime — mais avant le 1er février de l'année concernée. Cette option est alors valable pour l'année précédant celle au cours de laquelle elle est exercée (CGI, art. 50-0, 4 ; Légifrance).

Par ailleurs, lorsqu'une entreprise passe de plein droit au régime simplifié d'imposition ou au régime réel normal (dépassement des seuils), l'option volontaire précédemment exercée devient caduque. En cas de retour ultérieur dans le champ du micro-BIC, l'exploitant devra exercer une nouvelle option s'il souhaite rester au réel (BOI-BIC-DECLA-10-30).

Obligations comptables et déclaratives au régime réel

Choisir le régime réel implique des obligations formelles importantes, quelle que soit la catégorie de meublé :

• Tenue d'une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général.
• Dépôt d'une déclaration n° 2031 et de ses annexes (bilan, compte de résultats), par voie dématérialisée, au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai (impots.gouv.fr).
• Respect des limites d'amortissement fixées par l'article 39 C du CGI, notamment la règle anti-abus qui plafonne la déduction des amortissements au montant du loyer diminué des autres charges (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Ces obligations comptables et déclaratives spécifiques conduisent de nombreux loueurs en meublé à se faire accompagner par un expert-comptable pour gérer leur déclaration.

Récapitulatif chronologique : qui doit faire quoi, et quand ?

Ce qu'il faut retenir

• ⏰ Délai clé pour une activité existante : l'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année à laquelle elle s'applique (CGI, art. 50-0, 4).
• 🆕 Activité nouvelle : la loi de finances pour 2022 permet d'opter jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de la première année d'activité.
• 🔄 Reconduction tacite : l'option est automatiquement reconduite chaque année ; pour y renoncer, il faut notifier l'administration avant le 1er février de l'année suivante.
• 🏠 Seuils différenciés : depuis la LFI 2024, les meublés de tourisme non classés ont un seuil micro-BIC de 15 000 €, contre 77 700 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés.
• 💰 Impact plus-value : depuis la LFI 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (CGI, art. 39 C).

Questions fréquentes

Q : J'ai raté la date du 1er février. Puis-je encore opter pour le régime réel en cours d'année ? A : En règle générale, non. Pour une activité existante relevant du micro-BIC, l'option doit impérativement être exercée avant le 1er février de l'année d'application (CGI, art. 50-0, 4). Seule exception documentée dans les sources officielles : les entreprises nouvelles, pour lesquelles le délai court jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de la première année d'activité (LFI 2022, art. 7).

Q : L'option pour le régime réel est-elle valable indéfiniment ? A : Non. Elle est valable un an, puis reconduite tacitement chaque année civile (CGI, art. 50-0, 4). Vous pouvez y renoncer avant le 1er février de l'année suivant la période concernée.

Q : Comment notifier concrètement mon option au régime réel ? A : Deux modalités sont admises : soit par courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de l'année précédente, soit par le dépôt d'une déclaration n° 2031 dans les délais légaux (impots.gouv.fr, mis à jour le 08/04/2026).

Q : Les règles d'option sont-elles différentes pour un meublé de tourisme non classé et un meublé classique ? A : Non. Les règles procédurales de l'option et de la révocation (délai du 1er février, reconduction tacite) sont identiques pour toutes les catégories de meublés. En revanche, les seuils de déclenchement du micro-BIC divergent : 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, 77 700 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés (pour les revenus 2025).

Q : Si mes recettes dépassent les seuils micro-BIC, suis-je obligé d'opter pour le réel ? A : Pas d'option à exercer dans ce cas : vous basculez de plein droit vers le régime réel simplifié ou réel normal dès lors que vous dépassez les seuils sur deux années consécutives (CGI, art. 50-0). L'option volontaire ne concerne que les contribuables qui restent en dessous des seuils mais souhaitent néanmoins bénéficier du réel.

Q : Que se passe-t-il si mon option était volontaire et que mes recettes dépassent ensuite les seuils micro-BIC ? A : L'option volontaire devient caduque : vous passez de plein droit au régime réel. En cas de retour ultérieur dans le champ du micro-BIC, vous devrez exercer une nouvelle option si vous souhaitez rester au réel (BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : La loi de finances pour 2025 change-t-elle les règles d'option pour le régime réel ? A : Non. La LFI 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) modifie le calcul de la plus-value lors de la cession d'un bien détenu en LMNP au réel — les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition (CGI, art. 39 C) — mais elle ne modifie pas les règles procédurales d'option ou de révocation.

Q : Puis-je opter pour le régime réel dès la déclaration de début d'activité ? A : Oui. En cas de création d'activité, l'option peut être exercée sur la déclaration de début d'activité visée au 1° du I de l'article 286 du CGI, ou jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de la première année d'activité (CGI, art. 50-0, 4 ; LFI 2022, art. 7).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.