Déficits LMNP reportables : règles, durée et plafond 2026

En location meublée non professionnelle (LMNP), les déficits générés par votre activité ne peuvent jamais s'imputer sur votre revenu global (salaires, pensions, revenus fonciers…). Ils s'imputent exclusivement sur les revenus de même nature — c'est-à-dire d'autres revenus LMNP — au cours des dix années suivantes, à condition que l'activité reste non professionnelle. C'est ce que pose le 1° ter du I de l'article 156 du CGI (Légifrance, LEGIARTI000051765216, vérifié juin 2026), confirmé par le BOFiP mis à jour le 16 septembre 2025 (BOI-IR-BASE-10-20-10) et par impots.gouv.fr en avril 2026. Toute fraction non absorbée à l'issue de ce délai de dix ans est définitivement perdue. Ni la loi de finances 2025 ni la loi de finances 2026 n'ont modifié ce mécanisme fondamental.

1. Le principe cardinal : le « ring-fencing » des déficits LMNP

Le terme technique de « ring-fencing » désigne l'isolation étanche des déficits LMNP dans leur propre compartiment fiscal. Concrètement :

• Pas d'imputation sur le revenu global : vos déficits LMNP ne viennent pas réduire vos salaires, vos pensions ou vos revenus fonciers.
• Pas d'imputation sur d'autres BIC non professionnels : même si vous exercez une autre activité BIC non professionnelle, les déficits LMNP restent cantonnés aux revenus LMNP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 14/02/2024).
• Imputation uniquement sur les revenus LMNP futurs : dès l'année suivante où vous percevez un bénéfice LMNP (loyers nets de charges en régime réel), le déficit reporté vient en diminution.

Ce régime est sensiblement plus restrictif que la règle générale applicable aux autres BIC non professionnels, qui bénéficient d'un report de six ans sur les bénéfices de même nature (CGI art. 156, I, 1° bis ; BOI-BIC-DEF-20-10). La LMNP bénéficie d'un délai plus long (dix ans), mais le périmètre d'imputation reste identiquement cloisonné.

2. Durée de report : dix ans, ni plus ni moins

La règle est fixée sans ambiguïté par le 1° ter du I de l'article 156 du CGI : le report s'exerce pendant les dix années suivant celle au titre de laquelle le déficit a été constaté, à condition que l'activité reste exercée à titre non professionnel sur l'ensemble de cette période.

2.1 Calcul du délai

Si vous constatez un déficit LMNP au titre de l'année N, vous disposez des revenus LMNP des années N+1 à N+10 pour l'absorber. À compter de N+11, toute fraction résiduelle est définitivement perdue (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024).

2.2 Imputation dans l'ordre chronologique

Lorsque vous avez accumulé des déficits sur plusieurs années, le BOFiP précise que le déficit le plus ancien s'impute en priorité (BOI-BIC-DEF-20-10, mis à jour le 01/03/2017). Cette règle est essentielle pour optimiser l'utilisation de vos reports et éviter que les déficits les plus proches de leur date d'expiration ne soient perdus.

Exemple de lecture chronologique :

• Déficit N-3 : s'impute en premier
• Déficit N-2 : s'impute ensuite
• Déficit N-1 : s'impute en dernier

3. Quels déficits sont réellement reportables ? Le rôle déterminant du régime fiscal

3.1 Régime réel simplifié : la seule porte d'entrée vers les déficits reportables

Les déficits LMNP reportables ne peuvent être constatés qu'en régime réel simplifié (ou réel normal). En régime réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges effectives : intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion, travaux, et amortissements. Lorsque ces charges excèdent vos recettes locatives, un déficit apparaît — sous réserve de la règle sur les amortissements détaillée ci-après.

3.2 Micro-BIC : aucun déficit possible, quelle que soit la catégorie

En régime micro-BIC, l'imposition est calculée sur une base forfaitaire (recettes brutes après abattement). Aucun déficit ne peut être constaté dans une catégorie de revenus évalués forfaitairement, conformément à une jurisprudence constante du Conseil d'État (arrêts du 14/10/1966 et du 27/02/1974, cités dans BOI-IR-BASE-10-20-10, mis à jour le 16/09/2025). Cela vaut quelle que soit la catégorie de meublé :

(Seuils applicables aux revenus 2025 déclarés en 2026, impots.gouv.fr, mis à jour le 08/04/2026)

Dès lors que vos recettes dépassent le seuil micro-BIC applicable, ou si vous avez opté volontairement pour le régime réel, la possibilité de constater — et de reporter — un déficit s'ouvre.

3.3 Le cas particulier des amortissements : différés mais non déficitaires

C'est une subtilité fondamentale, souvent mal comprise : les amortissements en régime réel LMNP ne peuvent pas créer de déficit. L'article 39 C du CGI plafonne la quote-part d'amortissement déductible à la différence entre le total des loyers et les autres charges de l'activité (charges courantes, intérêts, etc.). En clair :

• Si vos loyers = 10 000 € et vos charges hors amortissements = 7 000 €, votre amortissement déductible est plafonné à 3 000 €.
• L'excédent d'amortissement non déduit n'est pas perdu : il est différé sans limite de durée et viendra réduire les bénéfices des années suivantes.
• En revanche, il ne génère pas de déficit reportable au sens du 1° ter de l'article 156 du CGI.

Autrement dit, les déficits reportables sur dix ans proviennent exclusivement des charges décaissées (intérêts, travaux, charges de copropriété…) qui excèdent les recettes, et non des dotations aux amortissements.

4. LMNP → LMP : que deviennent les déficits accumulés ?

Si vous basculez du statut LMNP au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) — notamment en franchissant les seuils de l'article 155, IV du CGI —, les déficits LMNP non encore imputés restent soumis aux règles LMNP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024). Ils ne « migrent » pas vers le régime LMP et ne deviennent pas imputables sur votre revenu global.

Rappelons que les déficits LMP, eux, sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant (BOI-BIC-DEF-20-20, 12/09/2012). C'est l'un des avantages majeurs du statut professionnel.

Exception pour les déficits pré-location (VEFA) : Lorsqu'un contribuable acquiert un immeuble en VEFA et engage des dépenses avant la première mise en location, les déficits constatés peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années de location — mais uniquement si le loueur a la qualité de LMP dès la mise en location effective (BOI-BIC-DEF-20-20, 12/09/2012). Cette faculté cesse définitivement si le contribuable perd la qualité de LMP.

5. Nouveautés 2025-2026 : ce qui change (et ce qui ne change pas)

5.1 Loi de finances 2025 : la réforme de la plus-value LMNP

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) a créé un nouvel article 150 VB III du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value immobilière LMNP doit être diminué des amortissements précédemment déduits en régime réel. Les amortissements déduits fiscalement pendant la détention sont ainsi « rattrapés » à la sortie.

Cette réforme ne modifie en rien les règles de report des déficits LMNP sur dix ans. Elle impacte en revanche directement la fiscalité de cession et doit être prise en compte dans toute stratégie de sortie.

Exceptions prévues par le CGI art. 150 VB III (confirmées par economie.gouv.fr, 14/02/2025) : les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées bénéficient d'une exclusion spécifique.

5.2 Loi de finances 2026 : modification du champ d'application pour les non-résidents

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 53) a modifié les règles de champ d'application du régime LMNP/LMP pour les contribuables non-résidents. Le BOFiP a été mis à jour en conséquence le 15 avril 2026 (BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 15/04/2026). L'impact précis de cette réforme sur les déficits reportables des non-résidents est à confirmer auprès d'un expert-comptable spécialisé.

5.3 Le principe du report décennal : inchangé

Ni la loi de finances 2025, ni la loi de finances 2026 n'ont modifié le 1° ter du I de l'article 156 du CGI. La règle du report sur dix ans, exclusivement sur les revenus LMNP, reste pleinement applicable pour les déclarations 2026.

6. Comment suivre et déclarer vos déficits reportables en pratique

La gestion rigoureuse de vos déficits reportables suppose :

1. Tenir un tableau de suivi annuel : pour chaque déficit constaté, noter l'année de constatation, le montant initial, les fractions imputées chaque année, et la date limite d'utilisation (année N+10).
2. Respecter l'ordre d'imputation chronologique : imputer d'abord le déficit le plus ancien, conformément au BOI-BIC-DEF-20-10.
3. Distinguer déficits reportables et amortissements différés : ces deux postes figurent séparément dans votre liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). Les amortissements différés (art. 39 C CGI) ne sont pas soumis au délai de dix ans.
4. Surveiller votre statut LMNP/LMP : un changement de statut en cours de période ne transfère pas les déficits LMNP vers le régime LMP.
5. Anticiper l'impact de la réforme plus-value si vous envisagez de céder votre bien : les amortissements déduits depuis le 15 février 2025 seront réintégrés dans le calcul de la plus-value.

✅ Ce qu'il faut retenir

• 10 ans, pas 6 : les déficits LMNP bénéficient d'un délai de report de dix ans (CGI art. 156, I, 1° ter), contre six ans pour les autres BIC non professionnels. Mais ils restent strictement cloisonnés aux revenus LMNP.
• Ring-fencing absolu : aucune imputation sur le revenu global, les salaires, les revenus fonciers ou d'autres BIC non professionnels.
• Micro-BIC = zéro déficit : seul le régime réel permet de constater et reporter un déficit, quelle que soit la catégorie de meublé.
• Les amortissements ne créent pas de déficit (CGI art. 39 C) : ils sont différés sans limite, mais hors du mécanisme des dix ans.
• 2025-2026 : aucun changement sur les déficits, mais la réforme plus-value (LF 2025) et la réforme non-résidents (LF 2026) méritent vigilance.

Questions fréquentes

Q : Combien de temps puis-je reporter un déficit LMNP ? A : Dix ans à compter de l'année de constatation du déficit, exclusivement sur des revenus provenant d'une location meublée non professionnelle (CGI art. 156, I, 1° ter ; BOFiP BOI-IR-BASE-10-20-10, mis à jour le 16/09/2025).

Q : Puis-je imputer mon déficit LMNP sur mes salaires ou mes revenus fonciers ? A : Non. Les déficits LMNP ne peuvent jamais s'imputer sur le revenu global. Cette interdiction est posée par le 1° ter du I de l'article 156 du CGI et confirmée par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024).

Q : Le régime micro-BIC permet-il de constater un déficit LMNP reportable ? A : Non. En régime micro-BIC, l'imposition est forfaitaire : aucun déficit ne peut être constaté, quelle que soit la catégorie du meublé (meublés classiques, meublés de tourisme classés ou non classés). Seul le régime réel ouvre la possibilité d'un déficit reportable (BOI-IR-BASE-10-20-10).

Q : Les amortissements LMNP peuvent-ils générer un déficit reportable sur dix ans ? A : Non. L'article 39 C du CGI plafonne les amortissements déductibles au montant des loyers diminué des autres charges. Les amortissements excédentaires sont différés sans limite de durée, mais ne constituent pas un déficit au sens du 1° ter de l'article 156 du CGI.

Q : Que se passe-t-il si je deviens LMP alors que j'ai des déficits LMNP non imputés ? A : Les déficits LMNP accumulés restent soumis aux règles LMNP (ring-fencing, dix ans sur revenus LMNP). Ils ne deviennent pas imputables sur le revenu global du fait du passage au statut LMP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14/02/2024).

Q : Dans quel ordre dois-je imputer mes déficits lorsque j'en ai plusieurs ? A : Le déficit le plus ancien s'impute en priorité. C'est la règle posée par le BOFiP (BOI-BIC-DEF-20-10, mis à jour le 01/03/2017). Il faut donc surveiller les dates d'expiration des reports les plus anciens pour éviter qu'ils ne soient perdus.

Q : La loi de finances 2025 a-t-elle modifié les règles de report des déficits LMNP ? A : Non. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a créé l'article 150 VB III du CGI, qui réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value de cession (pour les cessions à compter du 15 février 2025). Elle n'a pas modifié les règles de report des déficits LMNP sur dix ans.

Q : La loi de finances 2026 a-t-elle changé quelque chose pour les déficits LMNP ? A : La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 53) a modifié le champ d'application du régime LMNP/LMP pour les non-résidents (BOI-BIC-CHAMP-40-10, mis à jour le 15/04/2026). Elle n'a pas modifié le principe du report décennal des déficits. L'impact spécifique pour les non-résidents est à confirmer avec un expert-comptable.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.