FEC LMNP : que doit contenir le fichier des écritures comptables ?

Le fichier des écritures comptables (FEC) est obligatoire pour tout LMNP imposé au régime réel dont la comptabilité est tenue par un système informatisé et qui fait l'objet d'une vérification de comptabilité (BOI-CF-IOR-60-40-10, art. L. 47 A, I du LPF). Depuis le 1er janvier 2014, sa remise est obligatoire pour tout contrôle dont l'avis de vérification est adressé à compter de cette date. Il comprend 18 informations obligatoires (art. A. 47 A-1, VII, 1° du LPF), respecte la nomenclature du plan comptable général (PCG) et doit être nommé selon la convention SirenFECAAAAMMJJ. Un FEC manquant ou non conforme expose à l'amende de l'article 1729 D du CGI. Le micro-BIC dispense de cette obligation, mais le basculement au réel — désormais plus fréquent suite à la loi de finances 2024 pour les meublés de tourisme non classés — fait entrer davantage de loueurs dans ce champ.

Qui est concerné par le FEC en LMNP ?

Le régime réel, seul générateur d'obligation

En LMNP, deux régimes d'imposition coexistent :

• Le micro-BIC : aucune comptabilité en partie double n'est exigée, et donc aucun FEC. Ce régime s'applique sous condition de seuil de recettes brutes annuelles.
• Le régime réel (normal ou simplifié) : il impose la tenue d'une comptabilité conforme au Code du commerce et au PCG, avec dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats…). C'est ce régime qui génère l'obligation de produire un FEC lors d'un contrôle fiscal (BOI-BIC-DECLA-30 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Le fondement légal est posé par l'article 54 du CGI : tout contribuable doit représenter à toute réquisition de l'administration l'ensemble des documents comptables, inventaires et pièces justificatives de nature à vérifier l'exactitude des résultats déclarés (BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40).

L'impact des seuils micro-BIC 2025 sur le périmètre FEC

La loi de finances pour 2024 (art. 45, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a modifié en profondeur les seuils applicables aux meublés de tourisme non classés :

(Sources : impots.gouv.fr, màj avril 2026 ; art. 50-0 du CGI)

Concrètement, un propriétaire de meublé de tourisme non classé dépassant 15 000 € de recettes annuelles bascule automatiquement au régime réel — et entre donc dans le champ d'obligation du FEC. Ce seuil abaissé a significativement élargi le nombre de LMNP concernés.

Le cadre légal du FEC : article L. 47 A, I du LPF

L'obligation de remise du FEC est codifiée à l'article L. 47 A, I du LPF, issu de l'article 14 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012. Ce texte dispose que, lors d'une vérification de comptabilité, les contribuables tenant leur comptabilité au moyen de systèmes informatisés doivent remettre une copie des fichiers des écritures comptables.

Depuis le 1er janvier 2014, cette remise est obligatoire (et non plus optionnelle) pour tout contrôle dont l'avis de vérification est adressé à compter de cette date (BOI-CF-IOR-60-40-10).

Une fois en possession du FEC, l'administration fiscale peut réaliser des tris, classements et calculs sur les données, mais toute anomalie détectée doit être débattue de manière contradictoire avec le contribuable avant tout rehaussement (art. L. 47 A, I LPF ; BOI-CF-IOR-60-40-10).

Les 18 informations obligatoires du FEC (art. A. 47 A-1 du LPF)

L'arrêté du 29 juillet 2013, codifié à l'article A. 47 A-1, VII, 1° du LPF, définit les 18 champs obligatoires que doit contenir chaque ligne d'écriture du FEC. Parmi les plus structurants pour le LMNP au réel :

• Champ 4 — Date de comptabilisation : date à laquelle l'écriture est enregistrée dans le système.
• Champ 10 — Date de la pièce justificative : date figurant sur la facture, le relevé bancaire ou tout justificatif associé.
• Champ 16 — Date de validation de l'écriture : date à laquelle l'écriture est définitivement clôturée dans le système, rendant toute modification impossible.

Ces trois dates distinctes permettent à l'administration de retracer le cycle complet de chaque opération, depuis la pièce originale jusqu'à l'enregistrement validé.

Règle essentielle : une fois validée, aucune écriture ne peut être modifiée ni supprimée. La réouverture d'un exercice clôturé à des fins de modification est expressément interdite par les articles 921-3 et 921-4 du PCG (BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40).

Structure, format et nomenclature du fichier

Organisation des écritures

Le FEC est constitué des écritures après opérations d'inventaire, à l'exclusion :

• des écritures de centralisation ;
• des écritures de solde des comptes de charges et de produits.

Les écritures sont classées par ordre chronologique de validation et regroupées dans un fichier unique par exercice (art. A. 47 A-1 du LPF ; Légifrance LEGIARTI000027804775).

Format de transmission

Le contribuable peut choisir entre deux formats (art. A. 47 A-1, VI à XIV du LPF) :

1. Fichier à plat : organisation séquentielle, structure zonée, zones séparées par tabulation ou par le caractère |.
2. Fichier XML structuré : respectant la structure XSD publiée sur impots.gouv.fr.

Nomenclature du nom de fichier

Le nom du fichier doit strictement respecter la convention suivante (art. A. 47 A-1, IX du LPF) :

SirenFECAAAAMMJJ

Où Siren est le numéro SIREN du contribuable et AAAAMMJJ la date de clôture de l'exercice comptable. Par exemple, pour un exercice clos le 31 décembre 2024 avec le SIREN 123456789 : 123456789FEC20241231.

Plan de comptes obligatoire

Les données du FEC doivent respecter la nomenclature du plan comptable général (PCG) français. L'utilisation d'un plan de comptes non français constitue une décision de gestion propre à l'entreprise, mais ne dispense pas du respect des normes comptables françaises dans le fichier transmis (BOI-CF-IOR-60-40-20).

Le FEC LMNP à l'épreuve du contrôle fiscal

Ce que l'administration peut faire avec le FEC

Conformément à l'article L. 47 A, I du LPF, les agents vérificateurs sont limités à des tris, classements et calculs sur les copies transmises. Ils ne peuvent pas, en revanche, modifier les données. Toute anomalie constatée doit faire l'objet d'un débat contradictoire avec le contribuable avant tout rehaussement.

Le FEC doit permettre de reconstituer intégralement les documents et états comptables présentés : bilan, compte de résultat, grand-livre, balance… (BOI-BIC-DECLA-30-10-20-40).

Sanctions en cas de non-remise

Si le LMNP ne remet pas le FEC, le service vérificateur établit un procès-verbal et applique la sanction prévue à l'article 1729 D du CGI (BOI-CF-IOR-60-40-40). Cette amende s'ajoute aux éventuels redressements sur le fond.

L'outil de test officiel

Avant tout contrôle, il est fortement recommandé de tester son fichier avec l'outil « Test Compta Demat », mis à disposition gratuitement par la DGFiP sur economie.gouv.fr. Cet outil vérifie la conformité du FEC aux normes de l'article A. 47 A-1 du LPF et signale les erreurs de format, de structure ou de cohérence.

FEC et amortissements LMNP : un enjeu renforcé depuis 2025

Depuis le 16 février 2025, la loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession en LMNP : conformément à l'article 39 C du CGI, le prix d'acquisition servant de base de calcul doit désormais être diminué du montant des amortissements fiscalement déduits au titre du régime réel.

Cette réforme renforce l'importance d'une traçabilité rigoureuse des amortissements dans les écritures comptables du FEC. Les dotations aux amortissements constituent des écritures comptables à part entière, enregistrées aux comptes d'amortissement du PCG. Dans la mesure où ce sont les amortissements fiscalement déduits qui entrent dans le calcul de la plus-value — notion fiscale pouvant différer des amortissements comptables enregistrés —, il est recommandé de consulter un expert-comptable pour s'assurer de la bonne articulation entre les écritures du FEC et le traitement fiscal applicable à votre situation.

Comment s'assurer de la conformité de son FEC LMNP ?

Voici les bonnes pratiques à adopter :

1. Utiliser un logiciel comptable compatible FEC : vérifiez que votre outil génère un export au format conforme à l'article A. 47 A-1 du LPF (18 champs, séparateur | ou XML).
2. Tester le fichier avant contrôle : utilisez l'outil « Test Compta Demat » de la DGFiP (economie.gouv.fr).
3. Respecter la nomenclature PCG : utiliser les bons numéros de comptes (6, 7, 2, etc.) conformes au plan comptable général.
4. Ne jamais rouvrir un exercice clôturé : toute correction doit passer par une écriture d'annulation et de contre-passation (PCG art. 921-3 et 921-4).
5. Conserver les pièces justificatives : le FEC seul ne suffit pas ; les factures, relevés et contrats doivent pouvoir être présentés à l'administration (art. 54 du CGI).
6. Consulter un expert-comptable : pour toute situation individuelle complexe, seul un professionnel habilité peut analyser votre situation et vous conseiller.

📋 Ce qu'il faut retenir

• Le FEC est obligatoire pour les LMNP au régime réel dont la comptabilité est informatisée, lors d'une vérification de comptabilité dont l'avis est adressé à compter du 1er janvier 2014 (art. L. 47 A, I LPF).
• Il contient 18 champs obligatoires définis à l'article A. 47 A-1, VII, 1° du LPF, classés par ordre chronologique de validation, dans un fichier unique par exercice nommé SirenFECAAAAMMJJ.
• Les meublés de tourisme non classés dépassant 15 000 € de recettes (revenus 2025) basculent au régime réel et entrent dans le champ d'obligation du FEC depuis la loi de finances 2024.
• Aucune écriture validée ne peut être modifiée : la réouverture d'exercice est interdite (PCG art. 921-3 et 921-4).
• Depuis le 16 février 2025, les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP (art. 39 C du CGI) : la traçabilité des amortissements dans le FEC est désormais doublement stratégique.

Questions fréquentes

Q : Le FEC est-il obligatoire pour un LMNP au micro-BIC ? A : Non. Le micro-BIC dispense de la tenue d'une comptabilité en partie double. En l'absence de comptabilité informatisée au sens de l'article L. 47 A, I du LPF, aucun FEC n'est exigible. L'obligation ne concerne que les LMNP imposés au régime réel (BOI-CF-IOR-60-40-10).

Q : Combien de champs obligatoires comporte le FEC ? A : Le FEC comprend 18 informations obligatoires telles que définies au 1° du VII de l'article A. 47 A-1 du LPF (arrêté du 29 juillet 2013), parmi lesquelles la date de la pièce justificative (champ 10), la date de comptabilisation (champ 4) et la date de validation de l'écriture (champ 16).

Q : Comment nommer correctement le fichier FEC ? A : La nomenclature imposée par l'article A. 47 A-1, IX du LPF est SirenFECAAAAMMJJ, où Siren est votre numéro SIREN à 9 chiffres et AAAAMMJJ la date de clôture de l'exercice. Exemple : 123456789FEC20241231 pour un exercice clos le 31 décembre 2024.

Q : Quelle est la sanction si je ne remets pas le FEC lors d'un contrôle ? A : Le service vérificateur dresse un procès-verbal et applique l'amende prévue à l'article 1729 D du CGI. Cette sanction s'ajoute aux rehaussements éventuels sur le fond (BOI-CF-IOR-60-40-40).

Q : Puis-je corriger une écriture comptable après clôture de l'exercice ? A : Non. Les articles 921-3 et 921-4 du PCG interdisent la réouverture d'un exercice clôturé pour modifier ou supprimer des écritures. Toute rectification doit passer par une écriture de contre-passation sur l'exercice en cours.

Q : Quel format de fichier le FEC doit-il respecter ? A : Deux formats sont acceptés par l'article A. 47 A-1, VI à XIV du LPF : le fichier à plat (zones séparées par tabulation ou le caractère |) ou le fichier XML respectant la structure XSD publiée par la DGFiP. Le choix appartient au contribuable.

Q : Les amortissements doivent-ils figurer dans le FEC LMNP ? A : Oui. Les dotations aux amortissements constituent des écritures comptables à part entière, enregistrées aux comptes d'amortissement du PCG. Depuis le 16 février 2025, ce sont les amortissements fiscalement déduits qui sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession LMNP (art. 39 C du CGI) — une notion fiscale pouvant différer des amortissements comptables enregistrés. La traçabilité rigoureuse des amortissements dans le FEC est donc particulièrement stratégique ; consultez un expert-comptable pour l'articulation fiscale propre à votre situation.

Q : Comment tester la conformité de mon FEC avant un contrôle ? A : La DGFiP met à disposition l'outil gratuit « Test Compta Demat » sur economie.gouv.fr. Il vérifie la structure, le format et la cohérence de votre fichier au regard des normes de l'article A. 47 A-1 du LPF, et signale les anomalies avant que l'administration ne les détecte.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.