Formulaire 2031-SD LMNP : guide ligne par ligne 2026

Si vous louez un bien meublé au régime réel, vous devez déposer le formulaire n°2031-SD pour déclarer votre bénéfice ou déficit BIC. Ce formulaire est obligatoire pour tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ayant opté pour — ou étant soumis de plein droit à — un régime réel d'imposition (CGI, art. 53 A). Le bénéfice ou le déficit calculé est ensuite reporté sur la déclaration annuelle de revenus, en case 5NA et suivantes (2042 C-PRO) pour le LMNP. Le dépôt est dématérialisé, dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai. Voici le guide complet, ligne par ligne, pour la campagne déclarative 2026 portant sur les revenus 2025.

1. Qui est concerné par le formulaire 2031-SD ?

Le formulaire 2031-SD s'adresse à toutes les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dont les loueurs en meublé (source : impots.gouv.fr, formulaire 2031-SD, vérifié 02/02/2026). Concrètement, vous êtes concerné si :

• vos recettes annuelles de location meublée dépassent les seuils micro-BIC applicables à votre catégorie ;
• ou si vous avez volontairement opté pour le régime réel, même sous les seuils.

Les trois catégories de meublés et leurs seuils

Pour la déclaration 2026 portant sur les revenus 2025, trois catégories sont à distinguer (source : impots.gouv.fr, régimes d'imposition, vérifié 01/04/2026) :

Le seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés résulte de la loi du 19 novembre 2024 (n°2024-1039), applicable dès la déclaration 2026. Dès que vos recettes dépassent l'un de ces seuils — ou que vous optez pour le réel —, le formulaire 2031-SD devient obligatoire.

À noter pour 2027 : Pour les revenus 2026, le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés sera porté à 83 600 € (source : economie.gouv.fr, vérifié 08/05/2026). Le seuil des non classés reste à 15 000 €.

LMNP vs LMP : une distinction essentielle

Vous êtes LMP (loueur meublé professionnel) si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € ET excèdent les revenus d'activité de votre foyer fiscal (CGI, art. 155, IV-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10). Dans tous les autres cas, vous êtes LMNP. Le formulaire 2031-SD est identique dans les deux cas, mais le régime de déduction des déficits et de la plus-value diffère substantiellement.

2. Régime simplifié ou réel normal : quelle liasse annexer ?

Le formulaire 2031-SD est accompagné de tableaux annexes qui varient selon votre régime (source : impots.gouv.fr, vérifié 01/04/2026) :

• Régime simplifié d'imposition (RSI) : tableaux annexes n°2033-A-SD à 2033-G-SD. C'est le régime applicable à la grande majorité des LMNP au réel.
• Régime réel normal : tableaux n°2050-SD à 2059-G-SD.

Le régime simplifié s'applique de plein droit en dessous du seuil de 254 000 € de recettes (source : notice 2031-SD millésime 2026, impots.gouv.fr). Au-delà, le régime réel normal s'impose.

3. Comment remplir le formulaire 2031-SD : les principales rubriques

L'en-tête et les informations d'identification

La première page du 2031-SD recueille vos informations d'identification : SIRET, adresse de l'activité, nature de l'activité (location meublée), exercice fiscal. Vérifiez que le code APE correspond bien à l'activité de location meublée et que la période d'imposition est correcte (en général du 01/01/2025 au 31/12/2025 pour la campagne 2026).

La détermination du résultat fiscal

Le bénéfice net imposable est déterminé conformément aux articles 38 et 39 du CGI, en faisant masse de l'ensemble des produits et des charges (BOI-BIC-CHAMP-40-20, vérifié 14/02/2026). Les principales lignes à renseigner sont :

• Produits d'exploitation : vos loyers hors charges encaissés sur l'exercice.
• Charges déductibles : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, taxe foncière, etc. (CGI, art. 39).
• Amortissements : c'est ici que réside l'un des intérêts majeurs du régime réel.

Le traitement des amortissements (art. 39 C CGI)

Au régime réel, le loueur meublé peut amortir le bien et les meubles. Deux règles fondamentales s'appliquent :

1. Le terrain n'est pas amortissable : les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement (CGI, art. 38 sexies, annexe III ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). Il appartient au loueur de ventiler la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain.

2. Le plafond de l'article 39 C du CGI : le montant de l'amortissement admis en déduction est limité au loyer acquis diminué de l'ensemble des autres charges afférentes au bien. L'amortissement excédentaire n'est pas perdu : il est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants (BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20).

Ces amortissements sont renseignés dans les tableaux annexes 2033 (notamment le tableau des immobilisations et amortissements).

La déduction spécifique LFI 2025 (art. 77)

La notice du formulaire 2031-SD millésime 2026 mentionne expressément qu'en application de l'article 77 de la loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025), les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu selon un régime réel peuvent pratiquer une déduction spécifique de leur résultat. Consultez la notice officielle ou un expert-comptable pour vérifier si vous remplissez les conditions d'éligibilité.

4. Les nouvelles rubriques sociales 2026 (rubriques 690 à 693)

Depuis le 1er janvier 2026, la réforme de l'assiette sociale des travailleurs indépendants est entrée en vigueur. L'assiette sociale est désormais calculée sur les recettes diminuées des charges comptables admises en déduction fiscale, puis diminuée d'un abattement de 26 % (revenu brut social) (source : notice 2033-SD millésime 2026, impots.gouv.fr, vérifié 02/02/2026).

Concrètement, quatre nouvelles rubriques sociales — numérotées 690, 691, 692 et 693 — ont été ajoutées à la déclaration professionnelle (liasse 2033-SD) et doivent être renseignées. Ces rubriques alimentent directement le calcul de vos cotisations sociales. Il s'agit d'un changement majeur pour la campagne déclarative 2026.

5. Le report sur la déclaration de revenus 2042 C-PRO

Une fois le formulaire 2031-SD complété, le résultat fiscal doit être reporté sur votre déclaration annuelle de revenus (n°2042 C-PRO). Les cases varient selon votre situation :

(Source : impots.gouv.fr, location meublée, vérifié 22/04/2026)

Pour les meublés de tourisme, les cases de la 2042 C-PRO au micro-BIC sont distinctes : 5NG/5OG pour les meublés de tourisme classés, 5NH/5OH pour les non classés, 5NI/5OI pour les meublés classiques. En régime réel, ces cases ne sont pas utilisées : c'est le résultat du 2031-SD qui s'applique via les cases 5NA et suivantes.

6. L'impact de la réforme de la plus-value LMNP (LFI 2025, art. 84)

Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025, art. 84), les amortissements déduits par les LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation), via le nouveau CGI, art. 150 VB III (source : legifrance.gouv.fr, vérifié 08/05/2026).

Exception importante : cette réintégration ne s'applique pas aux résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées (CGI, art. 150 VB III, alinéas 1° et 2°).

En pratique, cela signifie que les amortissements passés réduisent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. La plus-value reste soumise au régime des particuliers, avec exonération totale de l'IR après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans (source : economie.gouv.fr). Cette réforme renforce l'importance de bien documenter et justifier chaque amortissement déduit dans les liasses 2031/2033 successives.

7. Calendrier et modalités de dépôt

• Dépôt dématérialisé obligatoire : la déclaration 2031-SD doit être déposée sur impots.gouv.fr, dans votre espace professionnel (source : impots.gouv.fr, vérifié 23/03/2026).
• Date limite : au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai de l'année suivant l'exercice (soit début mai 2026 pour les revenus 2025).
• Exonération art. 35 bis CGI : si vous louez une partie de votre résidence principale à loyer raisonnable, l'exonération est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026 (loi n°2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 38 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Ce qu'il faut retenir

• Le formulaire 2031-SD est obligatoire pour tout LMNP ou LMP au régime réel ; il est accompagné des annexes 2033-A à 2033-G au régime simplifié.
• Le résultat fiscal (bénéfice case 5NA, déficit cases 5NY à 5PY) est reporté sur la 2042 C-PRO ; les déficits antérieurs non imputés vont en cases 5GA à 5GJ.
• Les amortissements sont plafonnés par l'article 39 C du CGI (limité aux loyers moins les autres charges) ; le terrain n'est jamais amortissable.
• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (LFI 2025, art. 84 ; CGI art. 150 VB III) — sauf résidences étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées.
• Depuis le 1er janvier 2026, quatre nouvelles rubriques sociales (690 à 693) s'ajoutent à la liasse, liées à la réforme de l'assiette sociale des indépendants (abattement de 26 % sur le revenu brut social).

Questions fréquentes

Q : Qui doit déposer le formulaire 2031-SD en LMNP ? A : Tout loueur en meublé non professionnel soumis à un régime réel d'imposition BIC (de plein droit ou sur option), c'est-à-dire dont les recettes dépassent 77 700 € (meublé classique ou tourisme classé), 15 000 € (meublé de tourisme non classé) ou qui a volontairement opté pour le réel. Source : impots.gouv.fr, formulaire 2031-SD.

Q : Quelle est la date limite de dépôt du formulaire 2031-SD en 2026 ? A : La déclaration doit être déposée de façon dématérialisée sur impots.gouv.fr (espace professionnel) au plus tard le deuxième jour ouvré du mois de mai. Source : impots.gouv.fr, vérifié 23/03/2026.

Q : Quels tableaux annexes accompagnent le 2031-SD au régime simplifié ? A : Au régime simplifié d'imposition (RSI), le formulaire 2031-SD est accompagné des tableaux n°2033-A-SD à 2033-G-SD. Au régime réel normal, ce sont les tableaux n°2050-SD à 2059-G-SD. Source : impots.gouv.fr.

Q : Peut-on amortir un terrain en LMNP ? A : Non. Les immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, tels les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement (CGI, art. 38 sexies, annexe III). Le loueur doit ventiler la valeur amortissable de l'immeuble de celle du terrain. Source : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20.

Q : Comment sont traités les amortissements non déductibles une année (plafond art. 39 C) ? A : Le montant de l'amortissement excédant le loyer acquis diminué des autres charges est reporté sans limitation de durée sur les exercices ultérieurs (CGI, art. 39 C ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Il n'est pas définitivement perdu.

Q : Où reporter le bénéfice LMNP du formulaire 2031-SD sur la déclaration de revenus ? A : Le bénéfice est reporté en case 5NA (et suivantes) de la déclaration annuelle de revenus 2042 C-PRO. Si les revenus ont déjà été soumis aux contributions sociales par un organisme social, les montants sont à déclarer lignes 5NM à 5PM. Source : impots.gouv.fr, vérifié 22/04/2026.

Q : La réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP s'applique-t-elle à tous les biens meublés ? A : Non. Elle ne s'applique pas aux résidences étudiantes, aux résidences seniors ni aux résidences pour personnes handicapées (CGI, art. 150 VB III, alinéas 1° et 2° ; LFI 2025, loi n°2025-127, art. 84). Source : legifrance.gouv.fr, vérifié 08/05/2026.

Q : Quelles sont les nouvelles rubriques sociales à remplir dans la liasse 2031/2033 depuis 2026 ? A : Depuis le 1er janvier 2026, la réforme de l'assiette sociale des travailleurs indépendants impose de renseigner quatre nouvelles rubriques (690, 691, 692, 693) dans la déclaration professionnelle. L'assiette est calculée sur les recettes diminuées des charges déductibles fiscalement, puis réduite d'un abattement de 26 %. Source : notice 2033-SD millésime 2026, impots.gouv.fr.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.