Frais de notaire LMNP : amortissables ou déductibles ? Le guide fiscal complet

En LMNP au régime réel BIC, les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, frais d'acte) peuvent, au choix du loueur, être soit déduits immédiatement en charges l'année d'acquisition, soit incorporés au coût d'acquisition de l'immeuble et amortis sur sa durée de vie. Cette double option, ouverte par l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI et confirmée par le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-10), est irrévocable : elle s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises. Au régime micro-BIC, aucune déduction spécifique n'est possible, l'abattement forfaitaire étant censé couvrir l'ensemble des charges (article 50-0 du CGI). Depuis le 16 février 2025, la réforme de la plus-value LMNP rend ce choix encore plus stratégique.

Frais de notaire LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?

Lors de l'acquisition d'un bien destiné à la location meublée, l'acheteur règle, en plus du prix du bien, un ensemble de frais groupés sous l'appellation courante « frais de notaire ». Ces frais comprennent notamment :

• Les droits de mutation (droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière) ;
• Les émoluments et honoraires du notaire ;
• Les frais d'acte et débours divers.

Fiscalement, ces frais sont qualifiés de coûts d'acquisition au sens du BOFiP (BOI-BIC-CHG-20-20-10). Leur traitement dépend du régime d'imposition choisi et, au régime réel, d'une option exercée par le contribuable.

Régime micro-BIC : aucune déduction des frais de notaire

Si vous relevez du régime micro-BIC, la question ne se pose pas : vous ne pouvez déduire aucun frais réel, quels qu'ils soient.

L'article 50-0 du CGI dispose que l'abattement forfaitaire applicable aux recettes est réputé tenir compte de l'ensemble des frais et charges, y compris les amortissements. Les frais de notaire sont donc absorbés dans cet abattement, sans possibilité de déduction complémentaire, comme le précise le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Rappel des seuils et abattements micro-BIC en vigueur

Les seuils ont été profondément modifiés par la loi de finances pour 2024 (Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45). Pour les revenus perçus en 2025 :

Pour les revenus 2026, le seuil des meublés de tourisme classés est relevé à 83 600 € (source : economie.gouv.fr), tandis que le seuil des meublés non classés reste fixé à 15 000 €.

En dessous de ces seuils, vous pouvez opter pour le régime réel, ce qui rend notamment possible la déduction ou l'amortissement des frais de notaire.

Régime réel BIC : la double option de l'article 38 quinquies

C'est au régime réel simplifié que le traitement des frais de notaire LMNP prend toute son importance. Deux options sont offertes, et une seule peut être choisie :

Option 1 — Déduction immédiate en charges

Les frais de notaire sont comptabilisés en charges déductibles l'année d'acquisition du bien. Ils viennent donc réduire le résultat BIC imposable dès la première année.

Avantage : effet fiscal immédiat et maximal. Inconvénient : la déduction est concentrée sur une seule année. Ces frais ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession (voir section dédiée ci-dessous).

Option 2 — Incorporation à l'actif et amortissement

Les frais de notaire viennent majorer le coût d'acquisition de l'immeuble inscrit au bilan. Ils font alors partie de la valeur d'origine servant de base à l'amortissement, conformément au BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10).

L'avantage fiscal est ainsi lissé sur toute la durée d'amortissement du bien.

Important : la déduction des amortissements est subordonnée à leur inscription effective en comptabilité (CGI art. 39-1-2°). Un amortissement non passé en écritures comptables n'est pas déductible fiscalement.

Une option irrévocable et globale

L'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI précise que cette option est irrévocable : elle s'applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises par le loueur. Vous ne pouvez pas amortir les frais de notaire d'un bien et déduire immédiatement ceux d'un autre. La cohérence est obligatoire.

Le cas particulier du terrain : une fraction non amortissable

Lorsque les frais de notaire sont incorporés à l'actif, il est impératif de distinguer la part imputable au terrain de celle imputable à la construction.

En vertu de l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, les terrains ne donnent pas lieu à amortissement car ils ne se déprécient pas de manière irréversible. Ce principe est rappelé par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Conséquence pratique : si vous choisissez d'incorporer les frais de notaire à l'actif, seule la fraction imputable à la construction sera effectivement amortissable. Le traitement de la fraction correspondant au terrain (inscription à l'actif sans amortissement, ou déduction immédiate en charge selon l'option globale retenue) est à confirmer avec un expert-comptable au regard de votre situation.

Cette distinction terrain/construction doit être documentée avec soin dans votre comptabilité.

La limite d'amortissement propre au LMNP (CGI art. 39 C-2)

En LMNP pour les personnes physiques, l'amortissement déductible — y compris la fraction des frais de notaire amortis — est soumis à une règle de plafonnement spécifique prévue par l'article 39 C-2 du CGI :

La déduction annuelle est limitée au montant des loyers encaissés diminué de l'ensemble des autres charges afférentes au bien.

En clair : les amortissements ne peuvent pas créer ni aggraver un déficit BIC en LMNP. Si les amortissements dépassent cette limite, l'excédent est reportable sur les exercices suivants dans les mêmes conditions (CGI art. 39 C-2).

Réforme 2025 de la plus-value LMNP : un impact majeur sur votre choix

Depuis le 16 février 2025, la loi de finances pour 2025 a modifié le régime d'imposition de la plus-value de cession en LMNP (régime des plus-values privées des particuliers).

Dorénavant, en vertu de l'article 39 C du CGI (dans le cadre de la réforme plus-value — à distinguer du mécanisme de plafonnement de l'amortissement prévu à l'article 39 C-2 du même code), le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements fiscalement déduits au titre du régime réel.

Ce que cela change concrètement pour les frais de notaire

• Frais de notaire amortis (option actif) : les amortissements pratiqués chaque année réduisent le résultat BIC, mais ils viennent aussi diminuer le prix de revient retenu lors de la cession, augmentant ainsi la plus-value imposable.
• Frais de notaire déduits immédiatement (option charge) : la déduction est totale dès l'année d'achat, et ces frais ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le choix est désormais encore plus stratégique

Depuis la réforme du 16 février 2025, l'option actif/charge a un impact direct sur la fiscalité à la sortie, en plus de son effet sur le résultat annuel. Ce choix étant irrévocable, il est recommandé de consulter un expert-comptable avant de trancher.

⚠️ Consultez un expert-comptable avant d'exercer cette option : le choix entre déduction immédiate et amortissement est irrévocable et produit des effets fiscaux tant sur le résultat annuel que sur l'imposition à la cession.

Tableau récapitulatif : frais de notaire LMNP selon le régime

📌 Ce qu'il faut retenir

• Au régime réel BIC, les frais de notaire peuvent être déduits immédiatement en charges ou amortis après incorporation au coût d'actif : double option ouverte par l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI — elle est irrévocable et s'applique à toutes vos immobilisations.
• La fraction des frais de notaire imputable au terrain n'est pas amortissable (CGI ann. III art. 38 sexies) : seule la part construction l'est.
• Au micro-BIC, aucune déduction de frais réels n'est possible : l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le type de bien) couvre tout, y compris les frais de notaire (CGI art. 50-0).
• Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au régime réel — dont ceux des frais de notaire — viennent réduire le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value de cession (CGI art. 39 C).
• Le choix entre déduction immédiate et amortissement est stratégique et définitif : consultez un expert-comptable avant de trancher.

Questions fréquentes

Q : Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP au régime micro-BIC ? A : Non. Au régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire prévu par l'article 50-0 du CGI est réputé couvrir l'intégralité des charges, y compris les frais de notaire et les amortissements. Aucune déduction de frais réels n'est possible, quelle que soit la nature du bien loué (meublé classique, meublé de tourisme classé ou non classé).

Q : Qu'est-ce que l'option irrévocable de l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI ? A : Cet article ouvre la possibilité, au régime réel BIC, d'inscrire les frais d'acquisition (dont les frais de notaire) soit à l'actif du bilan (et donc de les amortir), soit de les déduire immédiatement en charges. Cette option est irrévocable et s'applique à l'ensemble des immobilisations corporelles et incorporelles acquises par le loueur : vous ne pouvez pas l'exercer bien par bien.

Q : La fraction des frais de notaire correspondant au terrain est-elle amortissable ? A : Non. L'article 38 sexies de l'annexe III au CGI interdit l'amortissement des terrains, qui ne se déprécient pas de manière irréversible. Si vous optez pour l'incorporation à l'actif, seule la fraction des frais de notaire imputable à la construction sera amortissable.

Q : Les amortissements sur frais de notaire peuvent-ils créer un déficit en LMNP ? A : Non. En application de l'article 39 C-2 du CGI, les amortissements en LMNP (personnes physiques) sont déductibles dans la limite des loyers encaissés diminués des autres charges. L'excédent non déductible est reportable sur les exercices suivants (CGI art. 39 C-2).

Q : Quel est l'impact de la réforme 2025 sur les frais de notaire amortis ? A : Depuis le 16 février 2025, les amortissements fiscalement déduits au régime réel — y compris ceux portant sur les frais de notaire incorporés à l'actif — réduisent le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value privée lors de la cession (CGI art. 39 C). Cela augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente.

Q : Est-il possible d'amortir les frais de notaire d'un bien et de déduire immédiatement ceux d'un autre ? A : Non. L'option ouverte par l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI est globale et irrévocable : elle s'applique à toutes les immobilisations acquises. Vous devez appliquer le même traitement à l'ensemble de vos biens.

Q : Un amortissement non inscrit en comptabilité est-il déductible ? A : Non. En vertu de l'article 39-1-2° du CGI et du BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-10), seuls les amortissements effectivement passés en écritures comptables sont fiscalement déductibles.

Q : Quels seuils micro-BIC s'appliquent en 2025 et 2026 selon le type de bien ? A : Pour les revenus 2025 : 77 700 € (abattement 50 %) pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés ; 15 000 € (abattement 30 %) pour les meublés de tourisme non classés. Pour les revenus 2026 : le seuil des meublés de tourisme classés est relevé à 83 600 € ; celui des meublés non classés reste à 15 000 € (source : impots.gouv.fr et economie.gouv.fr).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.