Frais déductibles LMNP 2026 : la liste exhaustive pour payer moins d'impôts

En location meublée non professionnelle (LMNP), les frais déductibles dépendent entièrement du régime fiscal choisi. Au régime micro-BIC, aucune charge réelle n'est déductible : l'abattement forfaitaire prévu à l'article 50-0 du CGI remplace l'intégralité des charges. En revanche, au régime réel simplifié, toutes les charges exposées dans l'intérêt de l'exploitation, effectives et justifiées, sont déductibles en application de l'article 39 du CGI — y compris l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. Pour l'imposition des revenus 2025 (déclaration 2026), cette distinction est d'autant plus stratégique que la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a profondément réformé le traitement des amortissements à la revente. Voici la liste exhaustive des frais déductibles LMNP au régime réel, mise à jour pour 2026.

1. Régime micro-BIC vs régime réel : le choix qui change tout

Micro-BIC : zéro charge réelle déductible

Au régime micro-BIC (CGI art. 50-0), le fisc applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, sans exception. Pour l'imposition des revenus 2025 déclarés en 2026, les seuils et abattements sont les suivants (source : impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026) :

Ce seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés résulte de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45), applicable à compter de la déclaration 2026 portant sur les revenus 2025. Pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le seuil des meublés de tourisme classés sera porté à 83 600 € selon economie.gouv.fr.

Conséquence pratique : si vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, amortissements…) dépassent l'abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire les charges réelles effectivement supportées. Consultez un expert-comptable pour évaluer le régime le plus adapté à votre situation.

Régime réel : les charges réelles s'imputent sur vos recettes

Au régime réel simplifié, le bénéfice imposable est déterminé conformément aux articles 38-2 et 39 du CGI, en faisant masse de l'ensemble des produits et des charges (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Une comptabilité complète — compte de résultat, bilan — doit être tenue, et les biens loués doivent être inscrits à l'actif (BOI-BIC-DECLA-30). La déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes 2033) est déposée au SIE au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai.

2. Les trois conditions pour qu'une charge soit déductible (CGI art. 39)

L'administration fiscale ne publie pas de liste limitative des charges déductibles en BIC. En revanche, l'article 39 du CGI pose trois conditions cumulatives :

1. Être exposée dans l'intérêt direct de l'exploitation — la charge doit se rattacher à votre activité de location meublée.
2. Correspondre à une charge effective appuyée de justifications suffisantes — facture, relevé bancaire, contrat… Conservez tout.
3. Être comprise dans les charges de l'exercice au cours duquel elle a été engagée — pas d'anticipation ni de rétroactivité.

Toute dépense qui satisfait ces trois critères est, en principe, déductible de vos recettes locatives imposables.

3. Les charges courantes déductibles au régime réel

Sous réserve du respect des conditions de l'article 39 du CGI, les charges suivantes sont typiquement admises en déduction. Cette liste n'est pas exhaustive : toute charge satisfaisant aux trois conditions de l'article 39 du CGI peut être déductible — consultez un expert-comptable pour valider la déductibilité de chaque poste.

Charges financières

• Intérêts d'emprunt : les intérêts du crédit immobilier contracté pour l'acquisition ou les travaux du bien loué constituent une charge de l'exploitation (CGI art. 39).
• Frais liés au financement (à confirmer selon la nature exacte des frais et les conditions de l'art. 39 CGI — consultez un expert-comptable).

Charges de gestion et d'exploitation

• Honoraires de gestion locative versés à une agence immobilière.
• Honoraires d'expert-comptable et frais de tenue de comptabilité — particulièrement pertinents au régime réel qui impose une comptabilité complète (BOI-BIC-DECLA-30).

Charges liées au bien

• Taxe foncière afférente au bien loué.
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, multirisque habitation).
• Frais d'entretien et de réparation (remplacement d'un chauffe-eau, réfection d'une peinture, petite plomberie…), à distinguer des dépenses d'amélioration qui s'amortissent.
• Contribution Foncière des Entreprises (CFE) : les loueurs en meublé disposant d'un numéro SIRET sont redevables de la CFE (impots.gouv.fr).

Autres frais

• Frais de procédure (à confirmer selon la nature exacte des frais et les conditions de l'art. 39 CGI — consultez un expert-comptable).

⚠️ Attention : cette liste n'est pas exhaustive et ne vaut pas audit de votre situation. D'autres charges peuvent être déductibles dès lors qu'elles satisfont aux conditions de l'article 39 du CGI. Consultez un expert-comptable pour valider la déductibilité de chaque charge.

4. L'amortissement : le levier fiscal majeur du régime réel

Principe

Au régime réel, le loueur en meublé peut déduire l'amortissement du prix d'achat des biens meubles et immeubles, à condition que ceux-ci soient inscrits à l'actif de son bilan (impots.gouv.fr). C'est souvent le poste le plus important, car il permet de constater une dépréciation comptable du bien sans décaissement.

Cet amortissement est soumis aux limites de l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20) : il est réparti sur la durée normale d'utilisation selon des modalités fixées par décret en Conseil d'État (CGI art. 39 C I).

Amortissement par composantes

En pratique, le bien immobilier est décomposé en plusieurs composantes, chacune amortie sur sa propre durée normale d'utilisation (à confirmer quant aux modalités précises — consultez un expert-comptable ou le BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Le mobilier (équipements, literie, électroménager), quant à lui, n'est pas concerné par l'article 39 G du CGI et s'amortit dans les conditions de droit commun (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Limite à l'amortissement

Conformément à l'article 39 C du CGI et à la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20), la déduction des amortissements en LMNP est soumise à des limites. Pour les modalités précises de plafonnement et de report éventuel de l'excédent d'amortissement, consultez un expert-comptable.

Nouveauté 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value

Depuis le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127), les amortissements fiscalement déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (modification de l'article 150 VB du CGI, LFI 2025 art. 84). Concrètement, le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable à la vente.

Exceptions à cette réintégration (CGI art. 150 VB III) : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées sont exclues du mécanisme de réintégration.

Bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention restent applicables — exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (economie.gouv.fr).

5. Distinction meublés classiques / tourisme classés / tourisme non classés : les règles changent-elles ?

Au régime réel, les règles de déductibilité des charges (CGI art. 39) et d'amortissement (CGI art. 39 C) s'appliquent de façon identique aux trois catégories : meublés de longue durée, meublés de tourisme classés et meublés de tourisme non classés. La distinction entre ces catégories n'impacte que le régime micro-BIC (seuils et taux d'abattement différents) et les cases de déclaration.

Pour rappel, la qualification LMNP s'applique lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (CGI art. 155, IV-2 ; economie.gouv.fr).

6. Nouveautés 2026 à surveiller

• LFI 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) : modification des conditions d'appréciation du caractère professionnel de la location meublée pour les contribuables non-résidents. À compter de l'impôt dû au titre de 2026, les revenus d'activité comparés aux recettes locatives sont ceux de même nature soumis à impôt équivalent dans l'État de résidence (BOI-BIC-CHAMP-40-10, actualité du 15/04/2026). Cette modification ne concerne pas directement les déductions de charges mais peut influer sur la qualification LMP/LMNP.

• Seuils micro-BIC 2026 : pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le seuil des meublés de tourisme classés est porté à 83 600 € (economie.gouv.fr). Le seuil des non classés reste à 15 000 € (inchangé).

• Prorogation de l'exonération chambres d'hôtes (CGI art. 35 bis II) jusqu'au 31 décembre 2026 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 38 — BOI-BIC-CHAMP-40-20).

7. Récapitulatif : ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir

• 🔴 Micro-BIC = zéro charge déductible : l'abattement forfaitaire (30 % ou 50 % selon le type de meublé) remplace toutes les charges réelles (CGI art. 50-0).
• ✅ Régime réel = charges réelles déductibles : toute dépense exposée dans l'intérêt de l'exploitation, effective et justifiée, est déductible (CGI art. 39) — y compris l'amortissement du bien et du mobilier inscrit à l'actif (CGI art. 39 C).
• ⚠️ Réforme plus-value 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (CGI art. 150 VB, LFI 2025 art. 84) — sauf résidences étudiantes, seniors et handicapées.
• 📋 Obligation comptable : le régime réel impose un bilan, un compte de résultat et le dépôt de la déclaration n° 2031 au plus tard le 2e jour ouvré de mai (BOI-BIC-DECLA-30).
• 🏷️ Meublés classiques vs tourisme : au régime réel, les règles de déduction sont identiques quelle que soit la catégorie ; la distinction n'affecte que les seuils et abattements du micro-BIC.

Questions fréquentes

Q : Puis-je déduire mes charges LMNP au régime micro-BIC ? A : Non. Au régime micro-BIC (CGI art. 50-0), aucune charge réelle n'est déductible. L'abattement forfaitaire — 50 % pour les meublés classiques et meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés — représente la totalité des charges. Pour déduire vos charges réelles, vous devez opter pour le régime réel.

Q : Comment fonctionne l'amortissement en LMNP au régime réel ? A : Vous amortissez le bien immobilier et le mobilier sur leur durée normale d'utilisation, conformément à l'article 39 C I du CGI. Les biens doivent être inscrits à l'actif du bilan. La déduction est soumise aux limites fixées par l'article 39 C du CGI et la doctrine BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Consultez un expert-comptable pour les modalités précises, notamment pour l'amortissement par composantes et le traitement de l'excédent éventuel.

Q : La réforme de la plus-value LMNP 2025 supprime-t-elle l'intérêt de l'amortissement ? A : Pas nécessairement. Les amortissements restent déductibles des loyers imposables chaque année, ce qui réduit l'imposition sur les revenus locatifs courants. En revanche, depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés lors de la cession (CGI art. 150 VB, LFI 2025 art. 84), ce qui augmente la plus-value taxable à la vente. L'impact global dépend de votre situation individuelle — consultez un expert-comptable.

Q : La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ? A : Oui, au régime réel, la taxe foncière afférente au bien loué est une charge déductible en application de l'article 39 du CGI, sous réserve qu'elle soit justifiée et rattachée à l'exercice concerné.

Q : Les honoraires d'expert-comptable sont-ils déductibles ? A : Oui. Au régime réel, les honoraires d'expert-comptable et les frais de tenue de comptabilité constituent des charges d'exploitation déductibles (CGI art. 39), d'autant plus que la loi impose une comptabilité complète à ce régime (BOI-BIC-DECLA-30).

Q : Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles en LMNP au régime réel ? A : Oui, les intérêts du crédit immobilier contracté pour l'acquisition ou les travaux du bien loué sont déductibles au régime réel en tant que charges financières de l'exploitation (CGI art. 39).

Q : Un meublé de tourisme non classé peut-il bénéficier du régime réel ? A : Oui. Au régime réel, les règles de déductibilité des charges (CGI art. 39) et d'amortissement (CGI art. 39 C) s'appliquent de la même façon aux meublés de tourisme non classés, classés et aux meublés de longue durée. La distinction entre ces catégories n'affecte que les seuils et les abattements du micro-BIC.

Q : Quelle déclaration déposer au régime réel LMNP ? A : Vous devez déposer la déclaration de résultat n° 2031 accompagnée de ses annexes (bilan et compte de résultat 2033) auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai (impots.gouv.fr, BOI-BIC-DECLA-30).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.