Liasse fiscale LMNP : qui doit la déposer en 2026 ?

Si vous louez un bien meublé à titre non professionnel et que vous relevez d'un régime réel d'imposition (simplifié ou normal), vous êtes tenu de déposer chaque année une liasse fiscale LMNP — la déclaration n° 2031-SD accompagnée de ses tableaux annexes — auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent (impots.gouv.fr, 23/04/2026). Cette obligation découle de l'article 53 A du CGI et s'applique même si votre activité est déficitaire (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20). À l'inverse, si vous restez sous les seuils du micro-BIC, aucune liasse n'est à déposer : vos recettes sont simplement reportées sur la déclaration n° 2042-C-PRO. Tout l'enjeu de 2026 est donc de savoir de quel régime vous relevez, d'autant que les seuils micro-BIC ont été profondément réformés par la loi du 19 novembre 2024.

1. Liasse 2031 vs. formulaire 2042-C-PRO : la distinction fondamentale

En LMNP, deux grandes voies déclaratives coexistent.

Le micro-BIC : pas de liasse 2031

Sous le régime micro-BIC (CGI art. 50-0), aucune déclaration de résultats n'est à transmettre au SIE. Vous portez directement votre chiffre d'affaires brut annuel sur la déclaration n° 2042-C-PRO ; l'administration applique elle-même l'abattement forfaitaire. Ce régime simplifié s'applique de plein droit tant que vos recettes restent sous les seuils légaux (voir section 2).

Le régime réel : la liasse 2031 est obligatoire

Dès que vous relevez d'un régime réel — que vous y soyez basculé automatiquement pour dépassement de seuil ou que vous en ayez fait l'option (CGI art. 50-0, §4) — vous devez souscrire chaque année la déclaration spéciale prévue à l'article 53 A du CGI. Cette obligation vaut même si l'exercice est déficitaire ou si aucun exercice n'a été clos au cours de l'année précédente (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20).

Concrètement, la liasse se compose :

• Au régime réel simplifié : formulaire 2031-SD + tableaux annexes 2033-A-SD à 2033-G-SD (impots.gouv.fr, formulaire 2033-SD, 30/01/2026) ;
• Au régime réel normal : formulaire 2031-SD + tableaux 2050-SD à 2059-G-SD (impots.gouv.fr, 23/04/2026).

Les régimes réels impliquent par ailleurs la tenue d'une comptabilité, d'un compte de résultat et d'un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués, conformément aux articles 38 et 39 du CGI (BOI-BIC-DECLA-30).

2. Les seuils micro-BIC en 2026 : qui bascule au réel ?

La distinction entre location meublée classique, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé est déterminante. C'est elle qui fixe le seuil à partir duquel la liasse fiscale LMNP devient obligatoire.

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026

La loi du 19 novembre 2024 a redessiné l'architecture des seuils, applicable dès la déclaration des revenus 2025 (impots.gouv.fr, 23/03/2026) :

En application de l'article 50-0 du CGI, le régime micro-BIC s'applique si le chiffre d'affaires de l'année précédente (N-1) ne dépasse pas le seuil. Tout loueur dépassant ces seuils est automatiquement basculé au régime réel et doit donc déposer la liasse 2031.

Pour les revenus 2026, 2027 et 2028

Les seuils évolueront à nouveau à compter des revenus 2026 (economie.gouv.fr) :

Dans tous les cas, c'est la classification de votre bien — ou son absence — qui détermine le seuil de déclenchement de l'obligation de dépôt de la liasse fiscale LMNP (CGI art. 50-0).

3. Cas particuliers : qui est automatiquement au régime réel ?

Certaines situations entraînent l'application obligatoire d'un régime réel, indépendamment du montant des recettes.

Le LMNP en indivision

Le loueur détenant un bien meublé en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC. Il est obligatoirement soumis au régime réel et doit déposer la liasse 2031 (impots.gouv.fr, 08/04/2026).

Les locations meublées soumises à TVA

Lorsque les locations meublées entrent dans le champ de la TVA (notamment les locations avec para-hôtellerie), le loueur est obligatoirement imposé selon l'un des régimes réels en BIC et doit donc déposer la liasse 2031 (impots.gouv.fr, 08/04/2026).

Le LMNP ayant opté pour le réel

Même si vos recettes restent sous le seuil micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié en vertu du 4 de l'article 50-0 du CGI. Cette option est valable un an et reconduite tacitement. Elle peut s'exercer par le simple dépôt d'une liasse 2031 dans les délais légaux. Une fois l'option exercée, vous êtes tenu de déposer la liasse tant que vous n'avez pas expressément renoncé à ce régime (impots.gouv.fr, 08/04/2026).

4. Délais et modalités de dépôt de la liasse en 2026

Date limite pour l'exercice clos au 31/12/2025

La déclaration de résultats 2025 devait être déposée au plus tard le 4 mai 2026 (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai), conformément au I de l'article 38 bis de l'annexe II au CGI (BOI-BIC-DECLA-30-20-10). Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé aux utilisateurs des téléprocédures (impots.gouv.fr, 10/04/2026).

Obligation de dématérialisation

L'ensemble des déclarations de résultats doit faire l'objet d'une transmission par voie dématérialisée, soit en mode EFI (directement sur impots.gouv.fr), soit en mode EDI via un partenaire agréé (impots.gouv.fr, 10/04/2026).

Quel SIE est compétent ?

• Un seul bien meublé : SIE du lieu de situation géographique du bien ;
• Plusieurs biens : SIE de la résidence principale du loueur ou du logement meublé le plus important (impots.gouv.fr, 23/04/2026).

5. Ce que contient la liasse 2031 : les principaux tableaux

La liasse fiscale LMNP au régime réel simplifié s'articule autour du formulaire 2031-SD (servi par toutes les entreprises passibles de l'IR en BIC, impots.gouv.fr, 02/02/2026) et des tableaux suivants (impots.gouv.fr, formulaire 2033-SD, 30/01/2026) :

• 2033-A-SD : bilan simplifié (actif / passif) ;
• 2033-B-SD : compte de résultat simplifié ;
• 2033-C-SD : immobilisations et amortissements — c'est ici que les amortissements par composante sont déclarés ;
• 2033-D-SD : provisions et amortissements dérogatoires ;
• 2033-E-SD : détermination du résultat fiscal ;
• 2033-F-SD : composition du capital social ;
• 2033-G-SD : filiales et participations.

Point de vigilance sur les amortissements (CGI art. 39 C) : au régime réel LMNP, le montant des amortissements déductibles ne peut excéder le total des loyers diminué des autres charges. Les amortissements ne peuvent donc pas créer de déficit (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour les modalités de report des amortissements excédentaires, consultez un expert-comptable.

6. Impact de la loi de finances 2025 sur votre liasse : la réintégration des amortissements

La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a introduit une modification majeure qui affecte directement les LMNP au régime réel : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont désormais réintégrés dans l'assiette de calcul de la plus-value immobilière (impots.gouv.fr, 20/03/2026).

Concrètement, plus vous avez déduit d'amortissements via votre liasse 2031, plus votre plus-value taxable sera potentiellement élevée au moment de la vente. Des exceptions s'appliquent toutefois pour les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) a modifié le champ d'application du régime de la location meublée et la détermination du caractère professionnel pour les contribuables non résidents, avec effet sur l'IR dû au titre de l'année 2026 et des années suivantes (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, 15/04/2026).

Pour toute question sur l'impact de ces réformes sur votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

7. Option réel et retour au micro-BIC : les règles à connaître

Si vous souhaitez revenir au micro-BIC après avoir exercé l'option pour le régime réel, vous devez notifier votre renonciation au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique (impots.gouv.fr, 08/04/2026). Ainsi, pour ne plus être au réel à compter des revenus 2026, la renonciation devait être notifiée avant le 4 mai 2026 (ou dans le délai accordé aux télédéclarants le cas échéant), date limite de dépôt de la liasse 2031 des revenus 2025.

À l'inverse, si vous relevez de plein droit du micro-BIC mais souhaitez opter pour le réel (par exemple pour déduire les amortissements et optimiser votre résultat fiscal), le simple dépôt d'une liasse 2031 dans les délais légaux vaut exercice de l'option (CGI art. 50-0, §4).

📋 Ce qu'il faut retenir

• Tout LMNP au régime réel (simplifié ou normal) doit déposer la liasse fiscale 2031 — même en cas de déficit (CGI art. 53 A).
• Micro-BIC = pas de liasse 2031 : les recettes sont reportées sur la 2042-C-PRO ; les seuils 2026 sont de 77 700 € (meublé classique / tourisme classé) et 15 000 € (tourisme non classé) pour les revenus 2025.
• Cas automatiquement au réel : indivision, location soumise à TVA, dépassement de seuil sur N-1.
• Dépôt dématérialisé obligatoire (EFI ou EDI) ; délai : 4 mai 2026 + 15 jours calendaires pour les télédéclarants (exercice 2025).
• Loi de finances 2025 : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025.

Questions fréquentes

Q : Je loue un appartement meublé en longue durée et mes recettes 2025 sont de 10 000 €. Dois-je déposer une liasse 2031 ? A : En principe non, si vos recettes restent inférieures au seuil micro-BIC de 77 700 € applicable aux locations meublées classiques pour les revenus 2025 et que vous n'avez pas opté pour le régime réel. Dans ce cas, vous reportez simplement votre chiffre d'affaires sur la déclaration n° 2042-C-PRO et aucune liasse 2031 n'est à déposer au SIE (CGI art. 50-0). Pour votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

Q : J'ai un meublé de tourisme non classé avec 18 000 € de recettes en 2024. Suis-je au régime réel pour 2025 ? A : En principe oui. Le seuil micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés est fixé à 15 000 € (loi du 19 novembre 2024, CGI art. 50-0). Des recettes 2024 dépassant ce seuil entraînent en principe un basculement automatique au régime réel pour 2025, avec obligation de déposer la liasse 2031 (impots.gouv.fr, 08/04/2026). Consultez un expert-comptable pour confirmer votre situation.

Q : Puis-je déposer la liasse 2031 en version papier ? A : Non. L'ensemble des déclarations de résultats doit être transmis par voie dématérialisée, soit en mode EFI sur impots.gouv.fr, soit en mode EDI via un partenaire agréé (impots.gouv.fr, 10/04/2026).

Q : Mon bien est détenu en indivision avec mon conjoint. Sommes-nous au micro-BIC ? A : Non. Le LMNP en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC et doit obligatoirement déclarer ses revenus au régime réel, donc déposer la liasse 2031 (impots.gouv.fr, 08/04/2026).

Q : J'ai opté pour le réel alors que mes recettes sont sous le seuil micro-BIC. Dois-je toujours déposer la liasse ? A : Oui. Une fois l'option pour le régime réel exercée (CGI art. 50-0, §4), elle est valable un an et reconduite tacitement. Vous devez déposer la liasse 2031 chaque année tant que vous n'avez pas formellement renoncé à cette option avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente (impots.gouv.fr, 08/04/2026).

Q : Quelle est la date limite pour déposer la liasse 2031 pour les revenus 2025 ? A : Pour un exercice clos au 31/12/2025, la date limite était le 4 mai 2026 (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai), avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires pour les utilisateurs des téléprocédures, conformément au I de l'article 38 bis de l'annexe II au CGI (impots.gouv.fr, 10/04/2026).

Q : Les amortissements que j'ai déduits dans mes liasses passées auront-ils un impact si je vends mon bien ? A : Oui, depuis la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans l'assiette de la plus-value immobilière, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées (impots.gouv.fr, 20/03/2026). Consultez un expert-comptable pour évaluer l'impact sur votre situation.

Q : Quels seuils micro-BIC s'appliquent pour les revenus 2026 ? A : Pour les revenus 2026, 2027 et 2028 : le seuil est de 83 600 € pour les meublés de tourisme classés et les locations meublées classiques (seuil général BIC prestations de services), et de 15 000 € (inchangé) pour les meublés de tourisme non classés (economie.gouv.fr). Tout dépassement entraîne l'obligation de déposer la liasse 2031.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.