LMNP en SCI : possible ou pas, et quelles alternatives en 2025-2026 ?

Réponse directe : Non, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est incompatible avec la SCI (Société Civile Immobilière). Dès qu'une SCI loue un bien meublé — même occasionnellement — elle exerce une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 (5° bis du I) du CGI, ce qui la rend automatiquement redevable de l'impôt sur les sociétés (IS) en vertu de l'article 206-2 du CGI. Les associés ne peuvent donc pas déclarer de revenus LMNP à titre personnel. Cette règle, confirmée par la FAQ officielle de la DGFiP de mars 2026 et par le Conseil d'État (CE, 10 juillet 1985, req. n° 40789), est sans exception hormis une tolérance administrative très encadrée. Voici tout ce qu'il faut savoir, et surtout quelles structures permettent de louer en meublé en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux.

Pourquoi la SCI est incompatible avec le statut LMNP

La location meublée : une activité commerciale par nature

En droit fiscal français, la location meublée est une activité commerciale. Elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en application de l'article 34 du CGI, et non des revenus fonciers. Cette qualification s'impose quel que soit le type de location meublée pratiquée : location longue durée à titre de résidence principale, meublé de tourisme classé ou non classé.

Or, une SCI est par définition une société civile. Elle peut librement gérer un patrimoine immobilier et percevoir des loyers nus, lesquels relèvent des revenus fonciers. Mais dès qu'elle se livre à une activité commerciale — comme la location meublée — elle change de nature fiscale.

L'assujettissement automatique à l'IS

Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, version du 14 février 2024) est explicite : une SCI donnant en location des locaux garnis de meubles, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles, exerce une profession commerciale et est passible de l'IS par application du 2 de l'article 206 du CGI. Le Conseil d'État l'a confirmé dès 1985 (CE, 10 juillet 1985, req. n° 40789) et la DGFiP l'a réaffirmé dans sa FAQ LMNP de mars 2026.

Concrètement, dès le premier bail meublé signé, la SCI bascule à l'IS. Elle doit alors :

• déposer la déclaration n° 2065 (et ses annexes) ;
• payer l'IS sur ses bénéfices nets après déduction des charges ;
• respecter le Code de commerce et le plan comptable général.

Les associés, quant à eux, ne déclarent plus leur quote-part de loyers. Ils ne sont imposés qu'au titre des dividendes distribués, à reporter en revenus de capitaux mobiliers sur la déclaration n° 2042 (source : impots.gouv.fr, mars 2026).

Le statut LMNP : réservé aux personnes physiques

Le statut LMNP s'apprécie au niveau du foyer fiscal de la personne physique (impots.gouv.fr, avril 2026). Il est structurellement impossible d'en bénéficier via une SCI : la SCI est une personne morale, non un foyer fiscal.

La tolérance des 10 % : une exception très limitée

Une tolérance administrative existe pour les SCI dont l'activité commerciale reste accessoire. Selon le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320) et impots.gouv.fr, une SCI peut rester à l'impôt sur le revenu (IR) si ses recettes commerciales — dont les loyers meublés — n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.

Exemple illustratif : une SCI qui perçoit 100 000 € de loyers nus et 8 000 € de loyers meublés reste sous le seuil des 10 % et peut, sous conditions, demeurer à l'IR.

⚠️ Attention : cette tolérance ne crée pas un droit au statut LMNP pour les associés. Même sous le seuil de 10 %, les revenus meublés conservent leur nature commerciale (BIC) et ne peuvent être traités comme des revenus personnels LMNP par les associés. De plus, dès que le seuil est franchi, la SCI bascule intégralement à l'IS — sans possibilité de retour en arrière immédiate.

Quel que soit le type de meublé, le résultat est identique

Une question revient souvent : la règle s'applique-t-elle différemment selon qu'il s'agit d'un meublé classique (longue durée), d'un meublé de tourisme classé ou d'un meublé de tourisme non classé ?

La réponse est sans nuance : le type de location meublée n'influe pas sur la qualification commerciale de la SCI (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Qu'il s'agisse :

• d'un appartement loué à l'année comme résidence principale (bail loi 1989, art. 25-4) ;
• d'un meublé de tourisme classé (art. L. 324-1 du Code du tourisme) ;
• ou d'un meublé de tourisme non classé (Airbnb, Booking, etc.) ;

…la SCI devient dans tous les cas passible de l'IS dès la première location meublée régulière.

Pour mémoire, les seuils micro-BIC applicables aux personnes physiques en 2025 sont les suivants :

• Meublés classiques : 77 700 € de recettes, abattement de 50 %
• Meublés de tourisme classés : 77 700 € de recettes, abattement de 50 %
• Meublés de tourisme non classés : 15 000 € de recettes, abattement de 30 % (loi du 19 novembre 2024)

Ces seuils, qui concernent uniquement les personnes physiques en LMNP, sont sans effet pour une SCI.

Les quatre alternatives à la SCI pour louer en meublé

1. La détention en nom propre (personne physique)

C'est la voie la plus directe pour accéder au statut LMNP. En détenant le bien à titre personnel, chaque propriétaire peut opter pour :

• le régime micro-BIC (si les recettes sont sous les seuils mentionnés ci-dessus) ;
• le régime réel simplifié, avec déduction des charges réelles et pratique des amortissements par composante du bien, du mobilier et des travaux.

La déclaration s'effectue via les formulaires 2031 et 2042-C-PRO. C'est le cadre le plus favorable pour bénéficier pleinement de la déductibilité des amortissements.

Point de vigilance 2025 : depuis le 16 février 2025, en application de la loi de finances pour 2025 et de l'article 39 C du CGI, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession au moment de la revente. Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées sont exclues de cette mesure (economie.gouv.fr, avril 2026).

2. La SARL de famille (CGI art. 239 bis AA)

La SARL de famille est souvent présentée comme la structure la plus proche de la détention en nom propre pour la location meublée en famille. Elle regroupe des membres d'une même famille et peut opter pour le régime des sociétés de personnes (IR), ce qui lui permet d'être fiscalement transparente.

Pourquoi est-elle compatible avec la location meublée ? Parce que la location meublée est commerciale par nature (CGI art. 34) et que la SARL de famille est une structure commerciale : les deux sont parfaitement alignées (BOI-IS-CHAMP-20-20-10). Chaque associé déclare sa quote-part de résultat en BIC à titre personnel, et peut se voir reconnaître le statut LMNP ou LMP selon sa situation propre.

Un avantage fiscal notable : le passage d'une SCI à l'IR vers une SARL de famille à l'IR (optant pour les sociétés de personnes) n'emporte pas les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise, selon la réponse ministérielle Kert (JO AN, 3 juin 2008) reprise au BOI-BIC-CESS-10-20-30.

3. L'indivision entre personnes physiques

L'indivision permet à plusieurs personnes physiques de détenir et louer un bien meublé en commun. Chaque indivisaire déclare en BIC sa quote-part de revenus et peut bénéficier du statut LMNP individuellement.

⚠️ Précision importante : en indivision, le régime micro-BIC est exclu ; le régime réel s'applique obligatoirement (impots.gouv.fr). Cette contrainte peut s'avérer un avantage si les charges et amortissements sont significatifs, mais elle implique une comptabilité rigoureuse.

4. La SCI délibérément soumise à l'IS

Une SCI peut choisir délibérément de soumettre son activité de location meublée à l'IS. Cette option est possible en vertu du b du 6 de l'article 206 du CGI (BOI-IS-CHAMP-40, mis à jour le 23 novembre 2022).

Dans ce cas, la SCI déduit ses charges — y compris les amortissements du bien immobilier — de ses recettes locatives pour calculer son bénéfice imposable à l'IS. Les associés ne sont ensuite imposés qu'au titre des dividendes distribués (revenus de capitaux mobiliers, déclaration n° 2042).

Mais cette option présente des inconvénients majeurs :

• Double imposition économique : IS au niveau de la SCI + imposition des dividendes au niveau des associés ;
• Absence du régime de plus-value des particuliers : la cession du bien est soumise aux règles de plus-value professionnelle (IS), sans abattement pour durée de détention ;
• Irrévocabilité : l'option IS devient définitive à l'issue d'un délai de cinq exercices (sauf renonciation dans ce délai).

Cette option peut avoir du sens dans certaines situations patrimoniales spécifiques, mais elle doit être analysée avec soin.

Évolutions fiscales 2025-2026 à surveiller

• Réintégration des amortissements LMNP en plus-value (16 février 2025) : applicable au régime réel, CGI art. 39 C — concerne uniquement les personnes physiques ou structures transparentes (SARL de famille à l'IR, indivision).
• Meublés de tourisme non classés : seuil micro-BIC à 15 000 € et abattement de 30 % pour les revenus 2025 déclarés en 2026 (loi du 19 novembre 2024).
• Meublés de tourisme classés : seuil micro-BIC porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à déclarer au printemps 2027 (economie.gouv.fr, avril 2026).
• Obligation d'enregistrement des meublés de tourisme sur portail unique, généralisée à toute la France au plus tard le 20 mai 2026 (loi du 19 novembre 2024).

Ces évolutions renforcent l'importance de choisir la bonne structure dès le départ.

📌 Ce qu'il faut retenir

• La SCI est incompatible avec le statut LMNP : dès le premier bien meublé, elle bascule à l'IS (CGI art. 206-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; FAQ DGFiP mars 2026).
• La tolérance des 10 % permet à une SCI de rester à l'IR si ses recettes meublées sont inférieures à 10 % de ses recettes totales HT — mais elle ne crée pas de droit au statut LMNP pour les associés.
• La SARL de famille (CGI art. 239 bis AA) est l'alternative la plus proche du LMNP en nom propre pour plusieurs personnes d'une même famille.
• La détention en nom propre reste la voie royale pour bénéficier du régime réel LMNP avec amortissements.
• Depuis le 16 février 2025, les amortissements LMNP déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value de cession (sauf exceptions).

Questions fréquentes

Q : Peut-on faire du LMNP dans une SCI ? A : Non. Le statut LMNP s'applique uniquement aux personnes physiques (foyer fiscal). Dès qu'une SCI loue un bien meublé, elle exerce une activité commerciale et devient redevable de l'IS (CGI art. 34, 206-2 ; FAQ DGFiP mars 2026). Les associés ne peuvent pas déclarer de revenus LMNP à titre personnel.

Q : La SCI peut-elle louer un seul appartement en meublé sans passer à l'IS ? A : Seulement si les loyers meublés ne dépassent pas 10 % des recettes totales HT de la SCI (tolérance administrative, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320). Au-delà, la SCI bascule intégralement à l'IS. Même sous ce seuil, les associés ne bénéficient pas du statut LMNP à titre personnel.

Q : Quelle est la meilleure alternative à la SCI pour louer en meublé en famille ? A : La SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes (CGI art. 239 bis AA) est la structure la plus adaptée. Elle est fiscalement transparente, chaque associé déclare sa quote-part en BIC et peut bénéficier du statut LMNP ou LMP selon sa situation individuelle.

Q : Que se passe-t-il si une SCI passe à l'IS pour louer en meublé ? A : La SCI paie l'IS sur ses bénéfices nets (après déduction des charges et amortissements). Les associés ne sont imposés qu'au titre des dividendes reçus (revenus de capitaux mobiliers). L'option IS est irrévocable après 5 exercices (CGI art. 206-6 ; BOI-IS-CHAMP-40).

Q : Une SCI à l'IS peut-elle amortir le bien immobilier meublé ? A : Oui. Une SCI soumise à l'IS peut pratiquer des amortissements comptables sur le bien et les meubles, déductibles de ses résultats imposables. En revanche, la cession du bien ne bénéficie pas du régime de plus-value des particuliers (abattements pour durée de détention).

Q : La réintégration des amortissements LMNP en plus-value s'applique-t-elle à une SARL de famille ? A : Cette mesure (CGI art. 39 C, applicable depuis le 16 février 2025) concerne les loueurs en meublé relevant de l'IR au régime réel. La SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes est potentiellement concernée — à confirmer selon les modalités d'application propres à chaque associé. Consultez un expert-comptable.

Q : Peut-on transformer une SCI en SARL de famille pour louer en meublé ? A : Ce passage est possible. Selon la réponse ministérielle Kert (JO AN, 3 juin 2008, reprise au BOI-BIC-CESS-10-20-30), le changement d'une activité de location nue en SCI vers une SARL de famille à l'IR n'emporte pas en lui-même les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise. Les modalités pratiques doivent être analysées avec un expert-comptable.

Q : Les seuils micro-BIC s'appliquent-ils à une SCI louant en meublé ? A : Non. Les seuils micro-BIC (77 700 € pour les meublés classiques, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés en 2025) sont réservés aux personnes physiques. Une SCI loue en meublé sous le régime de l'IS et relève des règles comptables des sociétés commerciales.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.