LMNP régime réel ou micro-BIC : le comparatif complet après les réformes 2026

En 2026, le choix entre le régime réel et le micro-BIC en LMNP est plus stratégique que jamais. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, les règles issues de la loi de finances 2024 (n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45) et de la loi « Le Meur » (n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) sont pleinement applicables : le micro-BIC des meublés de tourisme non classés est plafonné à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %, tandis que la location meublée classique et les meublés de tourisme classés conservent un seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et amortissez votre bien — mais une réforme majeure de la plus-value, entrée en vigueur le 15 février 2025, change profondément l'équation fiscale à la revente. Voici tout ce que vous devez savoir pour faire le bon choix.

1. Les fondamentaux : qui est concerné par le LMNP ?

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu'il s'agisse d'une location longue durée, de meublés de tourisme classés ou non classés (impots.gouv.fr).

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'apprécie au niveau du foyer fiscal. Vous êtes LMNP si vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € ou restent inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer (economie.gouv.fr). Au-delà, vous basculez dans le régime des LMP (loueur en meublé professionnel), avec des règles différentes.

Attention : si vous détenez un bien en indivision, le régime micro-BIC est exclu de plein droit. Vous relevez alors obligatoirement du régime réel (impots.gouv.fr).

2. Les trois catégories fiscales à distinguer impérativement en 2026

Depuis les réformes de 2024-2025, trois catégories fiscales coexistent. Confondre l'une avec l'autre peut coûter cher.

2.1 La location meublée classique (longue durée)

• Seuil micro-BIC (revenus 2025, déclarés 2026) : 77 700 €
• Abattement forfaitaire : 50 %
• Base légale : CGI art. 50-0, tel que modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023

2.2 Les meublés de tourisme CLASSÉS et chambres d'hôtes

Le classement officiel est défini à l'article L. 324-1 du Code du tourisme (meublés) et L. 324-3 (chambres d'hôtes).

• Seuil micro-BIC : 77 700 €
• Abattement de base : 50 %
• Abattement supplémentaire : +21 % (soit 71 % au total) si le bien est situé hors zone géographique tendue (LF 2024, art. 45 ; BOFiP ACTU-2024-00003)
• Seuil transitoire pour les revenus 2024 déclarés en 2025 : 188 700 € (régime transitoire issu de l'art. III de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024)

2.3 Les meublés de tourisme NON classés

C'est la catégorie la plus pénalisée par les réformes.

• Seuil micro-BIC : 15 000 € (contre 77 700 € avant la LF 2024)
• Abattement : 30 % seulement
• Base légale : CGI art. 50-0, modifié par la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 45) et confirmé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 pour les revenus à compter du 1er janvier 2025

Point clé : L'abattement forfaitaire du micro-BIC est représentatif de la totalité des charges. Aucune dépense réelle ne peut être déduite en sus (impots.gouv.fr).

3. Le régime réel simplifié LMNP : déductions, amortissements et déficits

Le régime réel simplifié est le second régime d'imposition possible en LMNP. Il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien immobilier et les équipements.

3.1 Charges déductibles

Au régime réel, vous déduisez toutes les charges afférentes à l'activité de location (CGI art. 39) : intérêts d'emprunt, frais de gestion, taxe foncière, assurances, frais de comptabilité, travaux d'entretien, etc.

3.2 L'amortissement par composante

L'avantage majeur du régime réel est la possibilité d'amortir le bien immobilier (hors terrain), les équipements et le mobilier. Cet amortissement est admis en déduction dans la limite des loyers encaissés diminués des autres charges (CGI art. 39 C ; BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10). Si l'amortissement dépasse ce plafond, l'excédent n'est pas perdu : il est reportable sans limite de durée sur les bénéfices des exercices futurs (CGI art. 39 C, Légifrance).

3.3 Gestion des déficits

Si, après déduction de toutes les charges (hors amortissements non plafonnés), votre activité LMNP génère un déficit, celui-ci n'est pas imputable sur votre revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus de même nature — c'est-à-dire d'autres activités de location meublée non professionnelle — au cours des dix années suivantes (CGI art. 156 I 1° bis ; impots.gouv.fr).

3.4 Obligations déclaratives

Au régime réel simplifié, vous devez déposer la liasse n° 2031 et les tableaux annexes n° 2033-A à 2033-G au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année (economie.gouv.fr).

4. La réforme de la plus-value LMNP au réel : une rupture majeure depuis le 15 février 2025

C'est le changement qui rebat le plus les cartes dans le comparatif LMNP régime réel ou micro-BIC.

Avant la loi de finances pour 2025, l'un des attraits essentiels du régime réel était de cumuler des amortissements sans qu'ils soient réintégrés lors de la vente du bien. Ce n'est plus le cas.

Depuis le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025), l'article 84 de cette loi modifie l'article 150 VB du CGI : pour les LMNP imposés au régime réel BIC, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C du CGI. En d'autres termes, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable lors de la cession.

Exceptions prévues par le CGI art. 150 VB III : les biens situés dans des :

• résidences étudiantes ;
• résidences seniors ;
• établissements pour personnes handicapées.

Sont concernés les biens détenus dans ces structures, qui bénéficient d'une exclusion du mécanisme de réintégration (impots.gouv.fr).

À noter : les LMNP restent soumis au régime des plus-values des particuliers avec les abattements pour durée de détention habituels (exonération d'IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans). La réintégration des amortissements vient uniquement augmenter la base de calcul de la plus-value brute.

⚠️ Cette réforme réduit mécaniquement l'avantage comparatif du régime réel pour les investisseurs qui envisagent une revente à moyen terme. La décision de rester au micro-BIC ou d'opter pour le réel doit intégrer cet impact à la cession. Consultez un expert-comptable pour modéliser votre situation.

5. Tableau comparatif : régime réel vs micro-BIC en 2026

6. Quand opter pour le régime réel ? Les cas favorables

Malgré la réforme de la plus-value, le régime réel simplifié LMNP reste très avantageux dans plusieurs situations :

• Charges réelles élevées : si vos dépenses (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, le réel est plus économique.
• Bien récemment acquis : les premières années d'amortissement génèrent un bénéfice fiscal nul ou très faible, permettant de percevoir des loyers presque sans impôt.
• Horizon de détention long : avec 22 à 30 ans de détention, l'exonération de plus-value sur la durée absorbe une partie de la réintégration des amortissements.
• Revenus locatifs importants : au-delà des seuils micro-BIC (77 700 € pour le classique et le classé, ou 15 000 € pour le non classé), le régime réel s'applique de toute façon.
• Détention en indivision : le passage au réel est obligatoire dans ce cas (impots.gouv.fr).

Option volontaire possible : même en dessous des seuils micro-BIC, tout loueur peut opter pour le régime réel (CGI art. 50-0 ; BOI-BIC-DECLA-10-30). L'option s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année de la première période d'activité.

Le passage de plein droit au régime réel intervient lorsque les seuils micro-BIC sont dépassés deux années consécutives : le régime réel s'applique alors à compter du 1er janvier de l'année suivante (impots.gouv.fr).

7. Quand le micro-BIC reste pertinent ?

Le micro-BIC conserve une réelle utilité dans certains profils :

• Investisseur avec peu de charges : si vos dépenses réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire (50 % pour le meublé classique ou le classé), le micro-BIC est plus favorable.
• Meublé de tourisme classé hors zone tendue : l'abattement cumulé de 71 % (50 % + 21 %, sous conditions géographiques — LF 2024, art. 45 ; BOFiP ACTU-2024-00003) peut s'avérer très attractif.
• Gestion simplifiée : pas de liasse fiscale à déposer, pas de comptabilité à tenir. Idéal pour les propriétaires sans conseiller.
• Revente envisagée à court terme : en l'absence d'amortissements déduits au réel, pas de réintégration possible dans la plus-value.
• Recettes faibles : le micro-BIC est souvent suffisant pour un bien loué à temps partiel dont les charges sont limitées.

⚠️ Rappel : l'abattement forfaitaire est représentatif de la totalité des charges. Aucune charge réelle supplémentaire ne peut être déduite (impots.gouv.fr).

📌 Ce qu'il faut retenir

• Trois catégories fiscales coexistent en 2026 : meublé classique (seuil 77 700 €, abattement 50 %), meublé de tourisme classé (seuil 77 700 €, abattement 50 % voire 71 % hors zones tendues), meublé de tourisme non classé (seuil 15 000 €, abattement 30 %).
• Le régime réel permet de déduire charges réelles et amortissements (CGI art. 39 C), mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025 (CGI art. 150 VB III, LF 2025 art. 84).
• Le micro-BIC s'applique automatiquement sous les seuils mais peut être moins avantageux si vos charges réelles sont élevées. L'abattement est forfaitaire et exclusif de toute autre déduction.
• L'option pour le réel reste possible en dessous des seuils (CGI art. 50-0 ; BOI-BIC-DECLA-10-30) ; le passage automatique au réel intervient après dépassement deux années consécutives.
• La détention en indivision impose le régime réel de plein droit.

Questions fréquentes

Q : Quel est le seuil micro-BIC pour une location meublée classique en 2026 ? A : Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil du régime micro-BIC est de 77 700 € pour la location meublée classique longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 % (CGI art. 50-0 ; impots.gouv.fr).

Q : Quel abattement micro-BIC s'applique aux meublés de tourisme non classés pour les revenus 2025 ? A : L'abattement est de 30 % sur les recettes brutes, pour un seuil d'entrée au micro-BIC de 15 000 €. Ces règles sont issues de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 45) et confirmées par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 pour les revenus à compter du 1er janvier 2025.

Q : Les amortissements déduits au régime réel sont-ils réintégrés lors de la vente du bien ? A : Oui, depuis le 15 février 2025, pour les LMNP imposés au régime réel BIC, les amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C du CGI sont réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (CGI art. 150 VB III, issu de l'art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Des exceptions existent pour les résidences étudiantes, seniors et établissements pour personnes handicapées.

Q : Peut-on choisir le régime réel en dessous des seuils micro-BIC ? A : Oui. L'option pour le régime réel est possible même en dessous des seuils micro-BIC (CGI art. 50-0 ; BOI-BIC-DECLA-10-30). Elle s'exerce au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année de la première période d'activité.

Q : Quand passe-t-on automatiquement au régime réel ? A : Le passage de plein droit au régime réel intervient lorsque les seuils du micro-BIC sont dépassés deux années consécutives. Le régime réel s'applique alors à compter du 1er janvier de l'année suivante (impots.gouv.fr).

Q : Les déficits LMNP au régime réel sont-ils déductibles du revenu global ? A : Non. Les déficits générés par l'activité de location meublée non professionnelle ne s'imputent que sur des revenus de même nature (autre activité LMNP), pendant une période maximale de dix années (CGI art. 156 I 1° bis). Ils ne peuvent pas être déduits du revenu global du foyer fiscal.

Q : Un bien détenu en indivision peut-il bénéficier du micro-BIC ? A : Non. En cas de détention en indivision, le régime micro-BIC est exclu. Le contribuable relève obligatoirement du régime réel (impots.gouv.fr).

Q : Un meublé de tourisme classé hors zone tendue peut-il bénéficier d'un abattement supérieur à 50 % ? A : Oui. La loi de finances 2024 (art. 45, loi n° 2023-1322) a instauré un abattement supplémentaire de 21 % pour les meublés de tourisme classés situés hors zones géographiques en déséquilibre entre offre et demande de logements, portant l'abattement total à 71 %, sous conditions géographiques (BOFiP ACTU-2024-00003).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.