LMNP saisonnier vs longue durée : fiscalité comparée 2026
En 2026, choisir entre location meublée saisonnière et longue durée n'est pas qu'une décision commerciale : c'est avant tout un choix fiscal aux conséquences très différentes. Les deux formules relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais leurs seuils micro-BIC, leurs abattements et leur traitement à la revente divergent significativement depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025). En résumé : pour les revenus 2025 déclarés au printemps 2026, la location longue durée et le meublé de tourisme classé partagent le même seuil micro-BIC de 77 700 € avec un abattement de 50 %, tandis que le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € avec seulement 30 % d'abattement. Ces règles évoluent encore pour les revenus 2026.
1. Le socle commun : BIC, LMNP et trois catégories fiscales à distinguer
Quelle que soit la durée de location, vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (impots.gouv.fr, 2026). Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'applique dès lors que vos recettes annuelles de location meublée sont inférieures à 23 000 € ou inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (service-public.fr, 2025). Le statut LMNP ou LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal et couvre l'ensemble de vos locations meublées.
En 2026, trois catégories fiscales coexistent :
- La location meublée classique de longue durée : bail d'habitation meublé, résidence principale du locataire.
- Le meublé de tourisme classé : logement loué à une clientèle de passage (à la journée, semaine ou mois), titulaire d'un classement obtenu auprès d'un organisme agréé conformément à l'article L. 324-1 du Code du tourisme (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 14/02/2024).
- Le meublé de tourisme non classé : même type de location courte durée, sans classement officiel.
Cette tripartition détermine tout : seuils, abattements, et même certaines règles à la revente.
2. Micro-BIC 2026 : des seuils et abattements très différents selon le type de location
Revenus 2025 (déclaration printemps 2026)
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (article 7, modifiant l'article 50-0 du CGI), les règles applicables aux revenus 2025 sont les suivantes (impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026) :
| Catégorie | Seuil micro-BIC | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
L'abattement minimum toutes catégories est de 305 € (CGI art. 50-0).
Revenus 2026 (déclaration printemps 2027)
Pour les revenus perçus en 2026, une revalorisation s'applique (economie.gouv.fr, vérifié le 22/06/2026) :
- 83 600 € de seuil micro-BIC pour la location longue durée et les meublés de tourisme classés.
- 15 000 € inchangé pour les meublés de tourisme non classés.
Les abattements (50 % pour la longue durée et le classé, 30 % pour le non classé) sont issus de l'article 50-0 du CGI tel que modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; aucune modification de ces taux n'est prévue à ce stade pour les revenus 2026.
Ce que change concrètement le non-classement
Un propriétaire qui loue son studio en Airbnb sans classement officiel est limité à 15 000 € de recettes pour rester au micro-BIC, avec seulement 30 % d'abattement forfaitaire. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. À l'inverse, obtenir un classement « meublé de tourisme » (1 à 5 étoiles, art. L. 324-1 du Code du tourisme) permet d'accéder au seuil de 77 700 € (revenus 2025) et à l'abattement de 50 %, soit le même traitement qu'une location longue durée.
Point d'attention : Pour les revenus 2024 déclarés en 2025, un régime transitoire avait été mis en place par la loi n° 2024-1039 (art. 7) : les meublés de tourisme classés bénéficiaient d'un seuil dérogatoire de 188 700 € avec un abattement de 71 %, et les non classés d'un seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Ces règles ne s'appliquent plus aux revenus 2025 et suivants.
3. Le régime réel : amortissements et déficits, mêmes règles mais enjeux différents
Lorsque vos recettes dépassent les seuils micro-BIC, ou si vous optez volontairement pour le régime réel (souvent plus avantageux dès que les charges réelles sont élevées), vous déposez une déclaration n° 2031 et ses annexes, en tenant une comptabilité conforme au Code du commerce (impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026).
L'amortissement, pilier du réel
Au régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles et amortir le bien par composantes (gros œuvre, toiture, installations, mobilier…). Toutefois, l'article 39 C du CGI plafonne le montant annuel d'amortissement déductible : il ne peut excéder le montant des loyers acquis diminué des autres charges. L'excédent d'amortissement ainsi non déductible est reporté sur les exercices suivants (BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour 14/02/2024).
Les déficits LMNP : une imputation limitée
Si un déficit subsiste (par exemple en raison de charges autres que l'amortissement), il ne s'impute pas sur votre revenu global ni sur vos autres revenus. Il est reportable uniquement sur les revenus de la même activité de location meublée, pendant 10 ans (impots.gouv.fr, vérifié le 23/04/2026).
Location saisonnière vs longue durée au réel : même mécanique, enjeux différents
La mécanique d'amortissement fonctionne de la même façon pour les deux types de location. Le niveau de charges et leur structure peuvent varier selon la nature et la gestion du bien ; pour toute décision, consultez un expert-comptable.
Exception en indivision : Si vous détenez votre bien en indivision, le régime micro-BIC est exclu : vous devez obligatoirement déclarer au régime réel (impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026).
4. Plus-value à la revente : la grande nouveauté 2025 qui change tout
Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), le calcul de la plus-value LMNP a profondément changé pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
La réintégration des amortissements (CGI art. 150 VB)
Avant cette réforme, le LMNP au régime réel bénéficiait d'un avantage majeur : les amortissements déduits pendant la détention ne venaient pas diminuer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Le bien était revendu comme si aucun amortissement n'avait été pratiqué.
Depuis le 15 février 2025, l'article 150 VB III du CGI (issu de la loi n° 2025-127) prévoit que le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI. Résultat : la plus-value imposable est mécaniquement augmentée, ce qui réduit significativement l'avantage fiscal du régime réel à la revente.
Les exceptions à la réintégration
Cette réintégration ne s'applique pas aux biens situés dans (art. 150 VB III du CGI issu de la loi n° 2025-127) :
- Les résidences étudiantes,
- Les résidences seniors,
- Les résidences pour personnes handicapées.
Les abattements pour durée de détention restent inchangés
Quel que soit le type de location (saisonnière ou longue durée), les LMNP restent exonérés d'impôt sur les plus-values après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr, vérifié le 20/03/2026). Cette règle est commune aux deux régimes.
Impact pratique selon le type de location
La réforme de la plus-value affecte principalement les LMNP au régime réel ayant pratiqué des amortissements significatifs. Les LMNP au micro-BIC ne pratiquent pas d'amortissement : ils ne sont pas directement touchés par cette réforme. Pour les LMNP au régime réel, qu'il s'agisse de location saisonnière ou de longue durée, l'impact de la réintégration dépend du montant total des amortissements effectivement déduits pendant la période de détention.
5. Contraintes spécifiques à la location saisonnière : plafond de jours et obligation d'enregistrement
Au-delà de la fiscalité stricte, la location saisonnière est soumise à deux contraintes réglementaires importantes qui n'existent pas en longue durée.
Le plafond de 120 jours pour la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale en meublé de tourisme, la durée de location est limitée à 120 jours par année civile (Code du tourisme, art. L. 324-1-1, tel que modifié par la loi n° 2024-1039). Les communes peuvent abaisser ce plafond par délibération, avec un minimum fixé à 90 jours. Ce plafond ne s'applique pas à la location meublée longue durée.
L'obligation d'enregistrement national (entrée en vigueur au plus tard le 20 mai 2026)
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (art. 1, modifiant l'art. L. 324-1-1 III du Code du tourisme) impose à toute personne offrant à la location un meublé de tourisme de procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. Cette obligation s'applique au plus tard le 20 mai 2026 sur l'ensemble du territoire. En location longue durée, aucune démarche équivalente n'est requise.
Obligation d'information du syndic en copropriété
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (art. 8) impose à tout copropriétaire se déclarant loueur de meublé de tourisme d'en informer le syndic. Cette obligation ne concerne pas la location meublée longue durée.
6. Tableau de synthèse : LMNP saisonnier vs longue durée en 2026
| Critère | Longue durée | Saisonnier classé | Saisonnier non classé |
|---|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | BIC | BIC |
| Seuil micro-BIC (revenus 2025) | 77 700 € | 77 700 € | 15 000 € |
| Seuil micro-BIC (revenus 2026) | 83 600 € | 83 600 € | 15 000 € |
| Abattement micro-BIC (revenus 2025) | 50 % | 50 % | 30 % |
| Régime réel possible | Oui | Oui | Oui |
| Amortissement (réel) | Art. 39 C CGI | Art. 39 C CGI | Art. 39 C CGI |
| Réintégration amortissements (PV) | Oui (depuis 15/02/2025) | Oui (depuis 15/02/2025) | Oui (depuis 15/02/2025) |
| Exonération PV | 22 ans / 30 ans PS | 22 ans / 30 ans PS | 22 ans / 30 ans PS |
| Plafond de jours (résidence principale) | Non applicable | 120 j/an (min. 90 j) | 120 j/an (min. 90 j) |
| Enregistrement national obligatoire | Non | Oui (≤ 20/05/2026) | Oui (≤ 20/05/2026) |
7. Comment choisir entre saisonnier et longue durée en 2026 ?
Il n'existe pas de réponse universelle : le choix optimal dépend de votre localisation, du niveau de vos charges, de la durée de détention envisagée et de votre situation fiscale globale.
Quelques repères fondés sur les règles en vigueur :
- Si vos recettes saisonnières dépassent 15 000 € et que votre bien n'est pas classé, vous êtes d'office au régime réel : la comptabilité devient obligatoire et l'avantage micro-BIC disparaît.
- Obtenir le classement de votre meublé de tourisme (art. L. 324-1 du Code du tourisme) permet d'accéder au même seuil que la longue durée (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour 2026) : cette démarche mérite d'être étudiée au regard de vos contraintes et objectifs.
- Au régime réel, la réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis le 15 février 2025, CGI art. 150 VB III) alourdit la fiscalité à la sortie, qu'il s'agisse de saisonnier ou de longue durée. La durée de détention reste le levier d'exonération principal (22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
- En indivision, seul le régime réel est accessible (impots.gouv.fr), toutes catégories confondues.
Pour toute décision, une simulation personnalisée avec un expert-comptable reste indispensable.
✅ Ce qu'il faut retenir
- Trois catégories fiscales distinctes : location longue durée, meublé de tourisme classé, meublé de tourisme non classé. Les seuils et abattements micro-BIC diffèrent radicalement selon la catégorie (CGI art. 50-0, mod. loi n° 2024-1039).
- Pour les revenus 2025 : seuil micro-BIC de 77 700 € et abattement de 50 % pour la longue durée et le saisonnier classé ; 15 000 € et 30 % pour le saisonnier non classé.
- Pour les revenus 2026 : revalorisation à 83 600 € pour la longue durée et le classé ; 15 000 € inchangé pour le non classé.
- Depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP (CGI art. 150 VB III, loi n° 2025-127), sauf pour les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.
- Le saisonnier impose des contraintes supplémentaires : plafond de 120 jours/an pour la résidence principale et obligation d'enregistrement national au plus tard le 20 mai 2026 (loi n° 2024-1039, art. 1).
Questions fréquentes
Q : Quelle est la différence de fiscalité entre un meublé de tourisme classé et non classé en 2026 ? A : Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le meublé de tourisme classé bénéficie d'un seuil micro-BIC de 77 700 € avec un abattement de 50 %, identique à la location longue durée. Le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de seuil et 30 % d'abattement (CGI art. 50-0, mod. loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026).
Q : Les revenus de location saisonnière sont-ils imposés dans la même catégorie que la longue durée ? A : Oui. Qu'il s'agisse de location saisonnière ou de longue durée, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (impots.gouv.fr, vérifié le 23/04/2026).
Q : La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value s'applique-t-elle aux deux types de location ? A : Oui. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, que le bien soit loué de façon saisonnière ou longue durée (CGI art. 150 VB III, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Exception : résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.
Q : Quand devient-on exonéré de plus-value en LMNP ? A : L'exonération d'impôt sur la plus-value intervient après 22 ans de détention. L'exonération de prélèvements sociaux intervient après 30 ans, quelle que soit la nature de la location (impots.gouv.fr, vérifié le 20/03/2026).
Q : Peut-on rester au micro-BIC si on détient le bien en indivision ? A : Non. En cas de détention en indivision, le régime micro-BIC est exclu : le loueur doit obligatoirement déclarer au régime réel (impots.gouv.fr, vérifié le 08/04/2026).
Q : Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en saisonnier ? A : La location de la résidence principale en meublé de tourisme est limitée à 120 jours par année civile. Les communes peuvent abaisser ce plafond par délibération, avec un minimum de 90 jours. Ce plafond ne s'applique pas à la location longue durée (Code du tourisme, art. L. 324-1-1, mod. loi n° 2024-1039).
Q : Quelle est la date limite pour s'enregistrer sur le téléservice national si je loue un meublé de tourisme ? A : La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (art. 1) impose cette déclaration préalable d'enregistrement national au plus tard le 20 mai 2026, sur l'ensemble du territoire français.
Q : Les déficits LMNP peuvent-ils s'imputer sur mon revenu global ? A : Non. Les déficits générés par une activité LMNP ne s'imputent pas sur le revenu global ni sur les revenus d'autres activités. Ils sont reportables uniquement sur les revenus de la même activité de location meublée, pendant 10 ans (impots.gouv.fr, vérifié le 23/04/2026).
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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.