Mobilier LMNP : durée d'amortissement et liste obligatoire 2026

En LMNP au régime réel, le mobilier garnissant votre logement est une immobilisation amortissable déductible de vos revenus locatifs (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). La liste minimale des équipements obligatoires est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (11 catégories d'éléments, toujours en vigueur en 2026). Les durées d'amortissement du mobilier sont déterminées selon les usages professionnels, conformément à l'article 39, 2° du 1 du CGI, avec une tolérance administrative de ±20 % (BOI-BIC-AMT-10-40-10). L'amortissement total (immeuble + mobilier) est plafonné au montant net des loyers encaissés en application de l'article 39 C du CGI. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (CGI, art. 150 VB III, LFI 2025). Voici tout ce que vous devez savoir pour 2026.

1. Pourquoi le mobilier LMNP est-il amortissable ?

La location meublée est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), que vous soyez propriétaire ou locataire principal du bien loué (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, mis à jour le 14 février 2024). Cette qualification fiscale ouvre l'accès aux mécanismes comptables applicables aux entreprises, et notamment à l'amortissement des actifs.

Le Conseil d'État a reconnu dès le 31 mars 1931 (décision n° 9917, RO 5620, reprise dans BOI-BIC-AMT-10-20) qu'il y a lieu d'admettre en déduction l'amortissement du mobilier garnissant les lieux loués. Cette jurisprudence fondatrice est aujourd'hui codifiée dans le BOFiP : dès lors que le mobilier figure à l'actif du bilan, il peut faire l'objet d'un amortissement déductible du bénéfice imposable.

Important : cette possibilité n'existe qu'au régime réel (simplifié ou normal). Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire (50 % pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés, selon impots.gouv.fr mis à jour le 8 avril 2026) est réputé tenir compte de tous les amortissements — aucun amortissement distinct ne peut être déduit.

2. La liste obligatoire du mobilier LMNP (décret 2015-981)

2.1 Quel texte s'applique ?

Pour qu'un logement soit qualifié de meublé au sens juridique, et donc pour que vos revenus relèvent bien des BIC, le bien doit comporter un ensemble de meubles suffisant. Pour les locations constituant la résidence principale du locataire (bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-4), la liste minimale est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015 et toujours applicable en 2026 sans modification.

⚠️ Cette liste réglementaire concerne les meublés à usage de résidence principale. Les meublés de tourisme (locations saisonnières) relèvent d'un cadre distinct fixé par le code du tourisme — ils ne sont pas directement soumis au décret 2015-981, mais doivent néanmoins fournir un équipement cohérent avec leur usage.

2.2 Les 11 éléments obligatoires

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste les équipements suivants :

1. Literie comprenant couette ou couverture
2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
3. Plaques de cuisson
4. Four ou four à micro-ondes
5. Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur avec compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas
7. Ustensiles de cuisine
8. Table et sièges
9. Étagères de rangement
10. Luminaires
11. Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Chacun de ces éléments est susceptible d'être inscrit à l'actif de votre bilan et amorti, pour peu qu'il remplisse les conditions de droit commun (bien identifiable, figurant à l'actif, se dépréciant dans le temps).

3. Durée d'amortissement du mobilier LMNP : principes fiscaux

3.1 Le principe général : les usages professionnels

L'article 39, 2° du 1 du CGI pose la règle de base : les amortissements déductibles sont ceux réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux généralement admis d'après les usages de chaque nature d'industrie, de commerce ou d'exploitation. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40) précise que la durée d'amortissement est déterminée en fonction de la durée normale d'utilisation de l'actif par l'entreprise, conformément à la réglementation comptable.

Concrètement, il n'existe pas de durée légale unique et rigide pour chaque meuble. L'administration fiscale publie des usages professionnels indicatifs dans le BOI-BIC-AMT-10-40-30. Les durées couramment retenues pour le mobilier meublant varient selon la nature des biens — les données chiffrées précises figurent dans ce bulletin officiel (à consulter directement sur bofip.impots.gouv.fr).

3.2 La tolérance de ±20 %

Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-40-10, mis à jour le 16 décembre 2013) précise que l'administration s'abstient de remettre en cause les durées retenues lorsqu'elles ne s'écartent pas de plus de 20 % des usages professionnels. Au-delà, l'administration peut requalifier la durée et reprendre l'excédent d'amortissement. Les usages professionnels de référence sont consultables dans le BOI-BIC-AMT-10-40-30 sur bofip.impots.gouv.fr.

3.3 L'obligation de constater un amortissement minimal

L'article 39 B du CGI impose de constater un amortissement minimal. La somme des amortissements pratiqués ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés selon le mode linéaire sur la durée normale d'utilisation (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-50-30). En clair : même si vous décidez de ne pas pratiquer un amortissement une année, vous perdez définitivement le droit de déduire l'annuité correspondante — elle est réputée consommée.

3.4 Le mode d'amortissement

Le mode linéaire est le mode de référence pour le mobilier en LMNP. Pour toute question relative à l'éligibilité de vos acquisitions à d'autres modes d'amortissement, consultez votre expert-comptable.

4. Le plafonnement de l'amortissement : l'article 39 C du CGI

C'est l'une des règles les plus importantes — et les moins bien comprises — de la fiscalité LMNP au réel.

L'article 39 C du CGI, dont les conditions d'application sont détaillées dans le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20), prévoit que le montant de l'amortissement de l'ensemble des biens donnés en location — immeuble ET mobilier le garnissant — est admis en déduction du résultat imposable dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes à ces biens.

En pratique : si vos loyers perçus sont de 10 000 € et que vos charges (hors amortissements) s'élèvent à 4 000 €, le montant maximum d'amortissement déductible pour l'année est de 6 000 €. L'excédent d'amortissement non déductible au titre de l'exercice n'est pas perdu et peut être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants (à confirmer selon les modalités précisées au BOI-BIC-AMT-20-40-10, à consulter sur bofip.impots.gouv.fr).

Les biens meubles ne sont pas concernés par les dispositions de l'article 39 G du CGI (limitation liée au dispositif Censi-Bouvard) et sont amortis dans les conditions de droit commun (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

5. Amortissement du mobilier et micro-BIC : quelle articulation ?

Le régime micro-BIC est automatiquement applicable lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas les seuils suivants (impots.gouv.fr, mis à jour le 8 avril 2026) :

Sous le micro-BIC, aucun amortissement distinct n'est possible : l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire (CGI, art. 50-0 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Si vos charges réelles — et notamment vos amortissements — dépassent l'abattement forfaitaire, l'option pour le régime réel devient fiscalement avantageuse.

Au régime réel, vous devez tenir une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général, et déposer une déclaration de résultat n° 2031 avec ses annexes (bilan, compte de résultats) — source : impots.gouv.fr (2026).

6. Impact des amortissements sur la plus-value LMNP : la grande réforme 2025

Depuis le 15 février 2025, la donne a changé pour les cessions de biens LMNP. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, codifié à l'article 150 VB III du CGI) impose une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession.

Concrètement, le prix d'acquisition servant de base de calcul de la plus-value doit désormais être diminué du montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables en application de l'article 39 C du CGI. Résultat : la plus-value taxable est mécaniquement augmentée à hauteur des amortissements déduits pendant la période de location.

Exception : cette réintégration ne s'applique pas aux biens situés dans les résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées (résidences-services visées aux articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation) — source : impots.gouv.fr (mis à jour le 20 mars 2026).

Les exonérations par durée de détention demeurent applicables : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention (impots.gouv.fr).

Cette réforme ne remet pas en cause l'intérêt de l'amortissement au régime réel — elle en change simplement l'impact à la sortie. Une analyse au cas par cas avec un expert-comptable est indispensable.

7. Obligations pratiques : comptabilité et inscription à l'actif

Pour que l'amortissement du mobilier soit fiscalement admis, plusieurs conditions pratiques doivent être respectées :

• Inscription à l'actif du bilan : chaque meuble (ou catégorie de meubles) doit figurer à l'actif de votre bilan d'ouverture ou être activé lors de son acquisition.
• Justificatifs de dépense : factures d'achat indispensables pour justifier le coût d'entrée et la date de début d'amortissement.
• Tableau des immobilisations et des amortissements : document obligatoire annexé à la liasse 2031/2033, qui liste chaque bien, sa date d'acquisition, sa valeur, sa durée et le cumul des amortissements pratiqués.
• Respect de l'amortissement minimal : en application de l'article 39 B du CGI, vous ne pouvez pas « sauter » une annuité d'amortissement sans la perdre définitivement.
• Déclaration n° 2031 : la FAQ officielle impots.gouv.fr (mars 2026) rappelle que le régime réel permet de pratiquer l'amortissement, défini comme « une technique comptable permettant de déduire chaque année une partie du prix d'achat du bien ».

📋 Ce qu'il faut retenir

• La liste obligatoire du mobilier LMNP (pour les résidences principales) est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : 11 catégories d'équipements, inchangées en 2026.
• Au régime réel, le mobilier inscrit à l'actif est amortissable selon les usages professionnels (CGI, art. 39, 2° du 1), avec une tolérance de ±20 % (BOI-BIC-AMT-10-40-10) ; l'amortissement minimal est obligatoire (CGI, art. 39 B).
• L'amortissement total (immeuble + mobilier) est plafonné au montant net des loyers en application de l'article 39 C du CGI ; l'excédent non déduit peut être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants (à confirmer selon BOI-BIC-AMT-20-40-10).
• Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84, CGI art. 150 VB III), les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value de cession LMNP.
• Au micro-BIC, aucun amortissement distinct n'est possible : l'abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon la catégorie) est réputé en tenir compte.

Questions fréquentes

Q : Quelle est la liste obligatoire des meubles en LMNP ? A : Pour les logements constituant la résidence principale du locataire, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (art. 25-4 de la loi du 6 juillet 1989) impose 11 catégories d'équipements : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager. Cette liste est toujours en vigueur en 2026 sans modification.

Q : Quelle est la durée d'amortissement du mobilier LMNP ? A : Il n'existe pas de durée légale unique. Les durées sont déterminées selon les usages professionnels publiés par l'administration (BOI-BIC-AMT-10-40-30, à consulter sur bofip.impots.gouv.fr), conformément à l'article 39, 2° du 1 du CGI. L'administration tolère un écart de ±20 % par rapport à ces usages (BOI-BIC-AMT-10-40-10) sans remettre en cause la déductibilité. Consultez votre expert-comptable pour les durées applicables à chaque type de bien.

Q : Peut-on amortir le mobilier au micro-BIC ? A : Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire (50 % pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés, 30 % pour les meublés de tourisme non classés — revenus 2025, source impots.gouv.fr) est réputé inclure tous les amortissements. Aucune déduction supplémentaire n'est possible. L'amortissement n'est praticable qu'au régime réel.

Q : L'amortissement du mobilier LMNP est-il plafonné ? A : Oui. L'article 39 C du CGI plafonne la déduction de l'ensemble des amortissements (immeuble + mobilier) au montant des loyers acquis diminué des autres charges. L'excédent non déduit n'est pas perdu et peut être reporté sur les exercices bénéficiaires futurs (à confirmer selon les modalités précisées au BOI-BIC-AMT-20-40-10, à consulter sur bofip.impots.gouv.fr).

Q : Les amortissements pratiqués sont-ils imposés lors de la revente du bien ? A : Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, CGI art. 150 VB III), les amortissements précédemment déduits en application de l'article 39 C du CGI doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente la plus-value taxable. Exception : les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées visées aux articles L.631-12 et L.631-13 du CCH. Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération IR après 22 ans, exonération prélèvements sociaux après 30 ans).

Q : La liste du mobilier obligatoire s'applique-t-elle aux meublés de tourisme ? A : Non directement. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 vise les locations constituant la résidence principale du locataire (loi du 6 juillet 1989, art. 25-4). Les meublés de tourisme (locations saisonnières) relèvent d'un cadre distinct fixé par le code du tourisme. Néanmoins, le logement doit proposer un équipement cohérent avec son usage pour être qualifié de meublé et générer des revenus BIC.

Q : Quels sont les seuils du micro-BIC en 2026 ? A : Pour les revenus 2025 (déclaration 2026) : 77 700 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés (abattement 50 %), 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 %). Pour les revenus 2026 (déclaration 2027) : le seuil est porté à 83 600 € pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés, et reste à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (sources : impots.gouv.fr et economie.gouv.fr, 2026).

Q : Que se passe-t-il si on oublie de constater un amortissement une année ? A : L'article 39 B du CGI impose un amortissement minimal correspondant à l'annuité linéaire sur la durée normale d'utilisation. Si vous omettez de constater un amortissement, l'annuité correspondante est définitivement perdue — elle ne peut pas être rattrapée lors des exercices suivants (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-50-30). C'est pourquoi la tenue rigoureuse d'un tableau des immobilisations est indispensable.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.