Passage LMNP vers LMP : critères, conséquences fiscales 2026

Le passage de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) à la Location Meublée Professionnelle (LMP) s'opère automatiquement, sans démarche administrative, dès lors que deux conditions financières cumulatives fixées à l'article 155, IV-2 du CGI sont simultanément remplies au sein de votre foyer fiscal. Ces conditions sont : (1) les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € ; (2) ces recettes excèdent l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, BIC hors location meublée, BNC, bénéfices agricoles, revenus des gérants et associés visés à l'article 62 du CGI). Si l'une des deux conditions fait défaut, vous restez LMNP. Ce basculement emporte des conséquences fiscales majeures — sur les déficits et les plus-values — que cet article détaille point par point à la lumière des lois de finances 2025 et 2026.

1. Les deux critères cumulatifs du statut LMP (CGI art. 155, IV-2)

1.1 Le seuil de recettes : 23 000 €

La première condition est purement quantitative : les recettes annuelles brutes retirées de la totalité des locations meublées de l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10). Ce seuil s'apprécie globalement — si un couple détient plusieurs biens loués meublés, leurs loyers se cumulent.

Attention : ce seuil de 23 000 € est distinct des seuils micro-BIC. Ces derniers varient selon la nature du bien :

• Meublé classique / location longue durée : 77 700 € HT pour les revenus 2025 (déclaration printemps 2026), porté à 83 600 € HT pour les revenus 2026 (déclaration printemps 2027, indexation LFI 2026 à 0,9 % — LFI 2026, art. 4 ; BOFiP ACTU-2026-00022).
• Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : même seuil que le meublé classique (77 700 € / 83 600 €), abattement de 71 % (CGI art. 50-0 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20).
• Meublé de tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 € HT et abattement réduit à 30 % depuis la LFI 2024 (art. 45, loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 ; CGI art. 50-0 modifié).

Le seuil micro-BIC et le seuil LMP/LMNP obéissent à deux logiques distinctes et ne se confondent pas.

1.2 La condition de prépondérance des recettes locatives

La seconde condition est qualitative : les recettes de location meublée doivent excéder les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'IR, à savoir les traitements et salaires (CGI art. 79), les BIC autres que ceux tirés de la location meublée, les bénéfices agricoles, les BNC et les revenus des gérants et associés (CGI art. 62). Les revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers ou plus-values ne sont pas inclus dans cette comparaison.

Un exemple concret : un contribuable perçoit 25 000 € de loyers meublés et 20 000 € de salaires nets imposables. Les deux conditions sont remplies → statut LMP.

1.3 La suppression de la condition RCS

Depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, confirmée par la LFI 2020, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n'est plus requise pour obtenir le statut LMP (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10). Seules les deux conditions financières précitées demeurent.

1.4 Cas particulier des non-résidents en 2026

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) apporte une précision importante pour les contribuables non-résidents : la condition de prépondérance s'apprécie désormais en tenant compte de l'ensemble des revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l'IR en France (BOFiP, ACTU-2026-00029). Cette modification vise à sécuriser la qualification LMP pour les foyers dont une partie des revenus d'activité est imposée à l'étranger.

2. Le passage LMNP/LMP ne constitue pas une cessation d'activité

Un point crucial, souvent méconnu : le changement de qualité — de LMNP à LMP ou de LMP à LMNP — n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens des articles 201 ou 202 ter du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Il n'y a donc pas de taxation immédiate des bénéfices en cours, ni de réintégration forcée des amortissements différés au titre d'un arrêt d'activité. L'appréciation du statut se fait chaque année : un contribuable peut être LMP une année, puis LMNP l'année suivante si ses revenus d'activité professionnelle augmentent.

3. Conséquences sur les déficits : une différence fondamentale

C'est sur le traitement des déficits que l'opposition LMNP / LMP est la plus tranchée.

En LMNP (régime réel), les déficits générés par l'activité de location meublée non professionnelle ne s'imputent pas sur le revenu global du contribuable. Ils sont reportables uniquement sur les bénéfices futurs de la même activité de location meublée non professionnelle, et ce sans limitation de durée (impots.gouv.fr — Les régimes d'imposition).

En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l'excédent peut être reporté pendant 6 ans (impots.gouv.fr — Les régimes d'imposition). En pratique, un investisseur LMP qui supporte des charges élevées (intérêts d'emprunt, amortissements, travaux) peut réduire significativement son imposition globale.

Rappel : la déduction des amortissements en location meublée reste soumise aux limites de l'article 39 C du CGI. Le montant total des amortissements (immeuble + mobilier) ne peut être déduit qu'à hauteur du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée (BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10).

4. Conséquences sur les plus-values de cession

4.1 Régime applicable en LMP : plus-values professionnelles

Le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles lors de la cession de ses locaux (impots.gouv.fr). Le mécanisme d'exonération principal est le suivant :

• Article 151 septies du CGI : exonération totale si l'activité est exercée depuis au moins 5 ans et que la moyenne des recettes des deux exercices précédant la cession est inférieure à 90 000 € HT. Exonération partielle dégressive si ces recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.

D'autres dispositifs (CGI art. 238 quindecies, art. 151 septies A, art. 151 septies B) figurent dans les textes applicables aux plus-values professionnelles. Leurs conditions d'application précises et leur disponibilité selon votre situation sont à confirmer avec un expert-comptable.

4.2 Régime applicable en LMNP : plus-values des particuliers, avec réforme 2025

En LMNP, la plus-value de cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U et 150 VH), avec les abattements progressifs pour durée de détention : exonération d'IR après 22 ans de détention, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr).

Mais depuis le 15 février 2025, une réforme majeure modifie le calcul de cette plus-value. La loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a introduit un article 150 VB, III nouveau dans le CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements précédemment déduits au titre de l'article 39 C du CGI. Concrètement, les amortissements qui ont réduit l'impôt pendant la détention viennent augmenter la base taxable de la plus-value lors de la vente.

Exceptions à la réforme LMNP plus-value : sont exclues de ce mécanisme de réintégration les cessions de biens situés dans des résidences étudiantes (art. L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation), des résidences seniors et des résidences pour personnes handicapées (Légifrance, JORFARTI000051168884).

Cette réforme modifie les paramètres de la comparaison LMP / LMNP lors d'une cession : les mécanismes d'exonération professionnelle propres au LMP (art. 151 septies CGI) s'appliquent selon des conditions différentes de celles du régime des particuliers applicable en LMNP. Consultez un expert-comptable pour évaluer les conséquences sur votre situation.

5. Synthèse comparative LMNP / LMP 2026

Ce qu'il faut retenir

• Deux conditions cumulatives déclenchent le passage LMP : recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (CGI art. 155, IV-2 ; BOI-BIC-CHAMP-40-10).
• Le changement de statut n'est pas une cessation d'activité (CGI art. 201/202 ter non applicable) : il n'y a pas de taxation immédiate des amortissements différés.
• En LMP, les déficits s'imputent sur le revenu global sans plafond (report 6 ans) ; en LMNP, ils restent cantonnés à l'activité, reportables sans limite de durée.
• La plus-value LMNP est profondément réformée depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits réduisent désormais le prix d'acquisition (CGI art. 150 VB, III — LFI 2025, art. 84), sauf pour les résidences étudiantes, seniors et handicapées.
• En LMP, l'exonération de plus-value (art. 151 septies CGI) est totale sous 90 000 € HT de recettes moyennes après 5 ans d'activité professionnelle.

Questions fréquentes

Q : À quel moment précis bascule-t-on de LMNP à LMP ? A : Le statut s'apprécie chaque année fiscale. Dès que les deux conditions de l'article 155, IV-2 du CGI sont simultanément remplies (recettes > 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer), vous êtes LMP pour cette année. Si l'une des conditions n'est plus remplie l'année suivante, vous repassez automatiquement en LMNP. Ce changement n'est pas une cessation d'activité (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Q : Faut-il s'inscrire au RCS pour être LMP ? A : Non. Depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, l'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés n'est plus exigée. Seules les deux conditions financières de l'article 155, IV-2 du CGI s'appliquent.

Q : Que deviennent mes déficits LMNP si je passe LMP ? A : Les déficits LMNP accumulés restent reportables sur les bénéfices futurs de la même activité de location meublée, sans limitation de durée. En revanche, à compter de l'année où vous devenez LMP, les nouveaux déficits sont imputables sur votre revenu global (impots.gouv.fr). Consultez un expert-comptable pour optimiser la transition.

Q : La réforme de la plus-value LMNP (LFI 2025) s'applique-t-elle aussi aux LMP ? A : Non. Cette réforme (CGI art. 150 VB, III — loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) concerne uniquement les cessions réalisées par des loueurs en meublé non professionnels à compter du 15 février 2025. Les LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles (CGI art. 151 septies et suivants).

Q : Quels biens sont exclus de la réintégration des amortissements en LMNP ? A : Les biens situés dans des résidences étudiantes relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, dans des résidences seniors ou dans des résidences pour personnes handicapées sont exclus de ce mécanisme (Légifrance, JORFARTI000051168884).

Q : Le seuil de 23 000 € s'apprécie-t-il par bien ou par foyer fiscal ? A : Par foyer fiscal. Toutes les recettes de location meublée de l'ensemble des membres du foyer sont additionnées et comparées à ce seuil unique de 23 000 € (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Q : L'exonération LMP de l'article 151 septies CGI s'applique-t-elle dès la première année ? A : Non. L'activité doit être exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans pour bénéficier de l'exonération totale (recettes moyennes < 90 000 € HT sur les 2 exercices précédant la cession) ou partielle (entre 90 000 € et 126 000 € HT) — impots.gouv.fr ; BOI-BIC-PVMV-40-10-10.

Q : La LFI 2026 change-t-elle les critères LMP pour tout le monde ? A : La modification introduite par l'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ne concerne que les contribuables non-résidents : leurs revenus d'activité étrangers de même nature sont désormais intégrés dans la comparaison pour la condition de prépondérance (BOFiP, ACTU-2026-00029). Pour les résidents français, les critères de l'article 155, IV-2 du CGI restent inchangés.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.