Plus-value LMNP revente : la nouvelle fiscalité 2025 qui change tout

Depuis le 15 février 2025, la revente d'un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est fiscalement plus lourde. La loi de finances pour 2025 (Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a modifié l'article 150 VB du CGI en y ajoutant un III : désormais, les amortissements que vous avez déduits pendant la période de location viennent minorer votre prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Concrètement, cet avantage fiscal qui faisait la réputation du régime réel LMNP est supprimé pour toute cession intervenant à compter de cette date. Voici ce que vous devez savoir avant de vendre.

1. Rappel : comment fonctionnait la plus-value LMNP avant 2025 ?

Un propriétaire LMNP qui vendait son bien bénéficiait d'un régime particulièrement favorable : ses revenus locatifs étaient imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), lui permettant de déduire l'amortissement du bien (immeuble + mobilier) pour réduire — parfois à zéro — sa base imposable annuelle. Mais au moment de la revente, ces amortissements n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value.

La plus-value était calculée selon les règles des plus-values privées (art. 150 U et 150 VH du CGI), exactement comme pour un propriétaire bailleur nu. Le prix d'acquisition restait intégral, quelle que soit la somme amortie.

Cette double mécanique — déduction des amortissements + plus-value calculée sans réintégration — constituait le principal attrait fiscal du LMNP au régime réel. La loi de finances 2025 y met fin.

2. La réforme LF 2025 : ce que dit exactement l'article 84

Un III ajouté à l'article 150 VB du CGI

L'article 84 de la Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 crée un III à l'article 150 VB du CGI. Ce nouveau alinéa dispose que le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI.

En d'autres termes : si vous avez amorti 40 000 € sur votre bien pendant votre activité LMNP au régime réel, ces 40 000 € viennent réduire votre prix d'acquisition fiscal au moment de la vente, ce qui augmente d'autant la plus-value brute.

Date d'entrée en vigueur

La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la publication de la loi au Journal officiel du 14 février 2025), conformément à la notice officielle 2033-NOT-SD 2026 de la DGFiP. Note : une autre page d'impots.gouv.fr mentionne le 16 février 2025 ; la notice DGFiP et le texte Légifrance convergent vers le 15 février 2025, date retenue ici.

Qui est concerné ?

Seuls les LMNP ayant opté pour le régime réel (régime réel simplifié ou normal) et ayant effectivement déduit des amortissements au titre de l'article 39 C du CGI sont touchés. Les propriétaires au régime micro-BIC ne sont pas concernés : ce régime ne permet pas de déduire des amortissements (impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition »).

3. Calcul de la plus-value LMNP après la réforme : la méthode étape par étape

Le calcul de la plus-value LMNP revente suit désormais ce schéma :

1. Prix de cession (tel que défini à l'art. 150 VA du CGI)
2. Moins : prix d'acquisition corrigé = prix d'acquisition retenu selon les règles de droit commun (art. 150 VB I CGI), diminué des amortissements déduits au titre de l'art. 39 C CGI (art. 150 VB III CGI)
3. = Plus-value brute
4. Application des abattements pour durée de détention (voir section suivante)
5. = Plus-value nette imposable

Pour l'application de cette formule à votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

Ce que représente l'article 39 C du CGI

L'article 39 C du CGI encadre la déductibilité des amortissements en location meublée : l'amortissement (immeuble + meubles) est déductible dans la limite du montant des loyers perçus, diminué des autres charges afférentes au bien (BOI-BIC-CHAMP-40-20). Seuls les amortissements effectivement admis en déduction dans ce cadre sont réintégrés. Le texte de l'article 150 VB III du CGI vise les amortissements « admis en déduction en application de l'article 39 C » ; les amortissements qui n'ont pas pu être déduits en raison du plafonnement (mis en report) ne semblent pas visés par cette formulation, bien que ce point reste à confirmer lors de la mise à jour du BOFiP RFPI-PVI.

4. Les abattements pour durée de détention : un mécanisme qui reste inchangé

Bonne nouvelle : la réforme ne touche pas aux abattements pour durée de détention. La plus-value LMNP reste soumise au régime des plus-values privées (art. 150 U et 150 VH du CGI), distincte des plus-values professionnelles applicables aux LMP (Loueurs en Meublé Professionnels).

Pour l'impôt sur le revenu (IR)

L'abattement s'applique à compter de la 6e année de détention :

• 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention
• 4 % la 22e année
• Soit une exonération totale d'IR après 22 ans de détention (impots.gouv.fr)

Pour les prélèvements sociaux

L'abattement est différent et conduit à une exonération totale après 30 ans de détention (impots.gouv.fr).

Impact concret de la réforme

Avec la réforme, la base de calcul de la plus-value brute est désormais plus élevée qu'avant 2025 pour les LMNP au régime réel, puisque le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits. Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur cette nouvelle base.

5. Les exceptions : quels biens échappent à la réintégration ?

L'article 84-I de la LF 2025 (art. 150 VB III CGI) prévoit des exclusions explicites à la réintégration des amortissements. Sont exemptés les biens situés dans :

• Les résidences pour étudiants ;
• Les résidences pour jeunes en formation, en stage ou en alternance ;
• Les résidences seniors (personnes de plus de 65 ans) ;
• Les établissements pour personnes handicapées ou dépendantes.

Ces catégories de résidences-services conservent donc l'ancien régime : les amortissements déduits ne viennent pas minorer le prix d'acquisition lors de la revente.

À noter : le BOFiP RFPI-PVI n'avait pas encore été mis à jour pour intégrer ces nouvelles règles à la date de rédaction de cet article — à confirmer lors de la prochaine mise à jour officielle.

6. LMNP vs LMP : une distinction toujours fondamentale

La qualification LMNP ou LMP s'apprécie au niveau du foyer fiscal (service-public.fr) : est LMNP celui dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € OU inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.). Au-delà, le loueur bascule en LMP.

Cette distinction reste capitale pour la plus-value :

• LMNP → plus-value privée (art. 150 U et 150 VH CGI), avec abattements pour durée de détention, désormais assortie de la réintégration des amortissements.
• LMP → plus-value professionnelle (régime distinct, art. 151 septies CGI notamment), avec des règles d'exonération propres non applicables au LMNP.

La réforme 2025 ne modifie pas cette distinction : elle s'applique exclusivement aux LMNP au régime réel.

7. Impact selon le type de meublé : classique, tourisme classé, tourisme non classé

La distinction entre meublé classique, meublé de tourisme classé et meublé de tourisme non classé a des effets importants sur les revenus locatifs (seuils micro-BIC, abattements), mais elle n'a pas d'incidence sur les règles de plus-value (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Pour rappel : le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés résultent de l'article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (LF 2024), qui a modifié l'article 50-0 du CGI (BOFiP ACTU-2024-00003).

La réintégration des amortissements lors de la revente s'applique à tous les LMNP au régime réel, quelle que soit la nature du bien loué — la seule exception étant les résidences-services listées par la loi.

Ce qu'il faut retenir

• Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel LMNP (art. 39 C CGI) viennent minorer le prix d'acquisition et augmentent la plus-value imposable lors de la revente (art. 150 VB III CGI, LF 2025 art. 84).
• Seuls les LMNP au régime réel sont concernés : les propriétaires au micro-BIC ne sont pas touchés.
• Les abattements pour durée de détention restent inchangés : exonération d'IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Des exceptions s'appliquent : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes handicapées ou dépendantes échappent à la réintégration.
• La distinction LMNP/LMP reste déterminante : seuls les LMNP relèvent de ce nouveau régime de plus-value privée.

Questions fréquentes

Q : La réintégration des amortissements s'applique-t-elle aux cessions réalisées avant le 15 février 2025 ? A : Non. La mesure ne concerne que les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, date d'entrée en vigueur de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (notice DGFiP 2033-NOT-SD 2026). Pour toute question sur la date exacte retenue pour votre cession (notamment en cas de promesse antérieure à l'acte authentique), consultez un notaire ou un expert-comptable.

Q : Si j'ai opté pour le micro-BIC, suis-je concerné par cette réforme lors d'une revente ? A : Non. La réintégration ne porte que sur les amortissements fiscalement déduits au titre de l'article 39 C du CGI. Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire des amortissements : vous n'êtes donc pas concerné (impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition »).

Q : Quels amortissements sont exactement réintégrés ? A : Seuls les amortissements admis en déduction dans le cadre de l'article 39 C du CGI sont réintégrés. Le texte de l'article 150 VB III vise les amortissements « admis en déduction » : les amortissements qui n'ont pu être déduits en raison du plafonnement par les loyers (mis en report) ne semblent pas visés par cette formulation, ce point restant à confirmer lors de la mise à jour du BOFiP RFPI-PVI. Consultez un expert-comptable pour l'application à votre situation.

Q : Mon bien est dans une résidence étudiante. Suis-je exempté de la réintégration ? A : L'article 84 de la LF 2025 (art. 150 VB III CGI) exclut explicitement de la réintégration les biens situés dans des résidences pour étudiants, résidences seniors, résidences pour jeunes en formation/stage/alternance, et établissements pour personnes handicapées ou dépendantes. Consultez un expert-comptable pour vérifier si votre bien entre dans l'une de ces catégories au sens de la loi.

Q : Après 22 ans de détention, la plus-value est-elle totalement exonérée même avec la réintégration des amortissements ? A : En règle générale, l'abattement pour durée de détention applicable à l'IR atteint 100 % après 22 ans (6 % par an de la 6e à la 21e année + 4 % la 22e année). En revanche, les prélèvements sociaux ne sont totalement exonérés qu'après 30 ans de détention. La réintégration des amortissements augmente la base brute de calcul, mais les abattements s'appliquent sur cette nouvelle base. Pour l'application à votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

Q : La distinction meublé de tourisme classé / non classé change-t-elle le calcul de la plus-value ? A : Non. Cette distinction influe sur le régime d'imposition des revenus locatifs (seuils micro-BIC, abattements), mais pas sur le calcul de la plus-value. La réintégration des amortissements s'applique à tous les LMNP au régime réel, quel que soit le type de bien loué, sauf les exceptions prévues par la loi (BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; art. 150 VB III CGI).

Q : Comment la plus-value LMNP se distingue-t-elle de celle d'un LMP ? A : La plus-value LMNP est une plus-value privée (art. 150 U et 150 VH CGI), avec abattements pour durée de détention. La plus-value LMP relève du régime professionnel, avec des règles d'exonération distinctes (art. 151 septies CGI notamment). Le seuil de bascule en LMP est atteint lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 € ET dépassent le montant total des autres revenus d'activité du foyer (service-public.fr, CGI art. 155 IV-2).

Q : Comment déclarer correctement la plus-value avec la nouvelle réintégration des amortissements ? A : La déclaration de plus-value immobilière est établie par le notaire lors de la vente. Il est important de lui communiquer le montant total des amortissements fiscalement déduits au titre de l'article 39 C du CGI sur toute la durée de détention. Ces données figurent dans les liasses fiscales annuelles (formulaires 2031 et 2033). Pour toute situation individuelle, consultez un expert-comptable.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.