Plus-value LMNP à la revente : fiscalité 2025-2026, tout ce qui a changé

Depuis le 15 février 2025, la fiscalité de la plus-value LMNP à la revente a profondément changé. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a créé l'article 150 VB III du CGI : désormais, les amortissements fiscalement déduits au régime réel BIC sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value, ce qui peut considérablement alourdir la charge fiscale à la cession. La plus-value reste néanmoins imposée selon le régime des particuliers — 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,2 % au total) — avec les abattements classiques pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans). Certains biens en résidences-services sont exclus de la réintégration. Voici tout ce qu'il faut savoir avant de revendre votre bien meublé en 2025 ou 2026.

Sommaire

• La réforme de la LFI 2025 : la réintégration des amortissements
• Comment se calcule désormais la plus-value LMNP ?
• Taux d'imposition et abattements pour durée de détention
• Quels biens sont exclus de la réintégration ?
• Micro-BIC : êtes-vous concerné ?
• LMNP vs LMP : deux régimes de plus-value très différents
• Loi de finances 2026 : ce qui change pour les non-résidents

1. La réforme LFI 2025 : la fin d'un avantage historique du LMNP

Avant le 15 février 2025, le LMNP au régime réel bénéficiait d'un double avantage fiscal très puissant : déduire les amortissements de ses revenus locatifs et calculer la plus-value de cession sans tenir compte de ces amortissements. La base d'imposition de la plus-value était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial, majoré des frais d'acquisition et des travaux non encore déduits.

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) met fin à ce mécanisme en créant le III de l'article 150 VB du CGI. Pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base de calcul doit être diminué du montant total des amortissements précédemment admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI.

En d'autres termes : plus vous avez amorti votre bien, plus votre prix d'acquisition diminue, et plus votre plus-value imposable augmente.

Exemple simplifié (à titre purement illustratif — consultez votre expert-comptable pour votre situation personnelle, d'autres éléments tels que frais d'acquisition et travaux pouvant modifier le calcul) : Un bien acheté 200 000 €, revendu 280 000 €, avec 60 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 80 000 €. Après la réforme, le prix d'acquisition est ramené à 140 000 € (200 000 € – 60 000 €), portant la plus-value brute à 140 000 € — avant abattement pour durée de détention.

2. Comment se calcule désormais la plus-value LMNP au régime réel ?

La nouvelle formule de calcul

Conformément à l'article 150 VB III du CGI (Légifrance, LEGIARTI000051202577) :

Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d'acquisition – Amortissements déduits au titre de l'art. 39 C CGI)

La réintégration des amortissements s'opère avant l'application de l'abattement pour durée de détention (impots.gouv.fr, 2026). Une précision importante : seuls les amortissements fiscalement déduits entrent dans le calcul. Les amortissements qui correspondent à des dépenses de travaux déjà prises en compte au titre du 4° du II de l'article 150 VB CGI (déduites du prix d'acquisition comme majoration du prix de revient) ne sont pas réintégrés une deuxième fois.

Ce qui reste inchangé

• Les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions) peuvent toujours être ajoutés au prix d'acquisition.
• Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent toujours majorer le prix d'acquisition sous conditions (art. 150 VB II CGI).
• L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite sur la plus-value brute ainsi calculée.

3. Taux d'imposition et abattements pour durée de détention

Les taux applicables

Le LMNP reste soumis au régime des plus-values des particuliers (art. 150 U à 150 UD CGI), et non au régime des plus-values professionnelles. À ce titre, la plus-value nette est imposée à :

• 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr)
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (impots.gouv.fr)
• Soit un taux global maximal de 36,2 % en l'absence d'abattement

Le barème des abattements pour durée de détention

La LFI 2025 n'a pas modifié le barème des abattements pour durée de détention (impots.gouv.fr, 2025). Ces abattements s'appliquent sur la plus-value brute calculée selon la nouvelle formule.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) :

4. Quels biens sont exclus de la réintégration des amortissements ?

L'article 150 VB III du CGI prévoit une exception explicite pour certains biens situés dans des résidences-services. Ne sont pas soumis à la réintégration des amortissements les biens situés dans :

• Les résidences étudiantes régies par les articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH)
• Les résidences seniors et pour personnes handicapées mentionnées aux 6° ou 7° de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF)
• Les établissements de soins de longue durée visés à l'article L. 6143-5 du Code de la santé publique (CSP)

Si votre bien entre dans l'une de ces catégories, le calcul de la plus-value reste celui applicable avant la réforme LFI 2025 : le prix d'acquisition n'est pas minoré des amortissements déduits (Légifrance, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84).

Pour savoir si votre résidence-services entre dans l'une de ces catégories légales, consultez impérativement un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

5. Micro-BIC : êtes-vous concerné par la réforme ?

La réintégration des amortissements ne s'applique pas aux LMNP relevant du régime micro-BIC (art. 50-0 CGI). En micro-BIC, le contribuable ne déduit pas d'amortissements réels : l'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, 2024). Il n'y a donc pas d'amortissements « fiscalement déduits au titre de l'art. 39 C CGI » à réintégrer.

Les seuils micro-BIC à connaître en 2025-2026

La distinction entre types de meublés reste centrale :

Le seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (revenus 2025) résulte de la loi du 19 novembre 2024. Le seuil porté à 83 600 € pour les meublés de tourisme classés s'applique aux revenus 2026 (déclaration printemps 2027) selon economie.gouv.fr. Les seuils applicables aux revenus 2026 pour les meublés classiques de longue durée et les meublés de tourisme non classés ne sont pas encore confirmés par les sources officielles disponibles à la date de publication de cet article.

Attention : Si vos recettes dépassent le seuil applicable, vous basculez automatiquement au régime réel, et la réforme de réintégration des amortissements vous concernera pour les cessions futures.

6. LMNP vs LMP : deux régimes de plus-value radicalement différents

La qualification LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP à la date de la cession détermine le régime de plus-value applicable (impots.gouv.fr, 2025).

LMNP : régime des plus-values des particuliers

Comme détaillé ci-dessus : 19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements pour durée de détention, et réintégration des amortissements déduits depuis le 15 février 2025.

LMP : régime des plus-values professionnelles

Si à la date de cession vous avez le statut LMP (conditions définies à l'article 155, IV, 2 du CGI), la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. Les plus-values à long terme sur immeubles d'exploitation sont éligibles à l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année prévu à l'article 151 septies B du CGI, conduisant à une exonération totale après 15 ans (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

Ce statut peut s'avérer avantageux en cas de longue détention, mais implique d'autres contraintes fiscales et sociales. Consultez un expert-comptable pour évaluer votre situation.

Ce que change la LFI 2026 pour les non-résidents

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) modifie les modalités d'appréciation de la condition de prépondérance des recettes pour la qualification LMP/LMNP des contribuables non-résidents fiscaux en France. Les revenus d'activité de même nature exercés à l'étranger sont désormais pris en compte pour apprécier le seuil de prépondérance (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, mis à jour le 15 avril 2026). Cette modification peut impacter le statut LMP ou LMNP retenu à la date de cession pour les non-résidents, et donc le régime de plus-value applicable.

7. Ce qu'il faut retenir avant de revendre votre bien LMNP

Ce qu'il faut retenir

• 🔴 Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84 / art. 150 VB III CGI), les amortissements déduits au régime réel BIC LMNP sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est diminué des amortissements fiscalement admis en déduction (art. 39 C CGI).
• ✅ Les abattements pour durée de détention restent inchangés : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
• 🏥 Exception : les biens situés dans des résidences étudiantes (art. L. 631-12 / L. 631-13 CCH), seniors ou pour personnes handicapées (art. L. 312-1, 6°/7° CASF) et établissements de soins longue durée (art. L. 6143-5 CSP) ne sont pas soumis à la réintégration.
• 📊 Le régime micro-BIC n'est pas concerné par la réintégration des amortissements, mais les seuils ont évolué : 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, 77 700 € pour les classiques (revenus 2025).
• ⚖️ Si vous avez le statut LMP à la date de cession, la plus-value relève des plus-values professionnelles (art. 151 septies B CGI) — régime distinct avec abattement de 10 %/an au-delà de 5 ans.

Questions fréquentes

Q : La réforme de la LFI 2025 s'applique-t-elle aux cessions signées avant le 15 février 2025 ? A : Non. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 précise que la réintégration des amortissements ne s'applique qu'aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation). Les ventes antérieures ne sont pas concernées.

Q : Quel est le taux d'imposition de la plus-value LMNP en 2025 ? A : La plus-value LMNP est imposée selon le régime des particuliers : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit un taux global maximal de 36,2 % avant abattements pour durée de détention (impots.gouv.fr).

Q : Les amortissements de quelles années sont réintégrés ? A : Selon l'article 150 VB III du CGI, ce sont tous les amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI depuis le début de la location au régime réel — quelle que soit l'année de leur déduction — qui viennent minorer le prix d'acquisition. La réintégration porte donc sur l'ensemble des amortissements fiscalement déduits, pas seulement ceux des dernières années.

Q : Suis-je exonéré de plus-value LMNP si je détiens mon bien depuis plus de 22 ans ? A : Oui, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu (19 %). L'exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) n'est acquise qu'après 30 ans de détention. Ces délais s'appliquent inchangés après la LFI 2025 (impots.gouv.fr, 2025).

Q : La réforme concerne-t-elle aussi le micro-BIC ? A : Non. La réintégration des amortissements prévue à l'article 150 VB III CGI ne vise que les amortissements fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI, ce qui suppose d'être au régime réel. Le micro-BIC ne permet pas de déduire des amortissements réels : l'abattement forfaitaire est réputé en tenir compte, selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 2024).

Q : Mon bien est dans une résidence étudiante : suis-je exempté de la réintégration ? A : Oui, sous réserve que la résidence réponde aux conditions des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH. Ces biens figurent parmi les exceptions explicitement prévues par l'article 150 VB III du CGI (Légifrance, loi n° 2025-127). Vérifiez la qualification de votre résidence avec un expert-comptable.

Q : Quelle différence entre la plus-value LMNP et la plus-value LMP ? A : Si vous avez le statut LMNP à la date de cession, la plus-value relève du régime des particuliers (19 % IR + 17,2 % PS, avec abattements durée de détention). Si vous avez le statut LMP, la plus-value relève des plus-values professionnelles : les plus-values à long terme bénéficient d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e (art. 151 septies B CGI), conduisant à une exonération totale après 15 ans (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-20-40-30).

Q : La LFI 2026 a-t-elle modifié la fiscalité de la plus-value LMNP ? A : Pas directement sur le calcul de la plus-value. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) modifie uniquement les modalités d'appréciation de la qualification LMP/LMNP pour les contribuables non-résidents, en intégrant les revenus d'activité étrangers dans l'appréciation du seuil de prépondérance (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, mis à jour 15/04/2026). Cela peut indirectement impacter le régime de plus-value applicable à ces contribuables.

Votre déclaration LMNP, automatisée de A à Z. Autonum génère votre liasse fiscale (2031, 2033) à partir de vos relevés et justificatifs, par agents IA, sous supervision de notre équipe d'experts. Gratuit jusqu'à validation.

Créer mon dossier gratuitement →

Ou estimez d'abord votre imposition avec le simulateur LMNP gratuit.

Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.