Plus-value LMNP à la revente : fiscalité 2025-2026, tout ce qui a changé

Lorsque vous revendez un bien donné en location meublée non professionnelle (LMNP), la plus-value réalisée est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (CGI art. 150 U), au taux de 19 % d'impôt sur le revenu (CGI art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 (LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a introduit une règle majeure : si vous avez déduit des amortissements au régime réel BIC, ces amortissements viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer votre plus-value, ce qui augmente mécaniquement la base imposable. Les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans) restent inchangés en 2026. Voici l'essentiel du cadre fiscal applicable aujourd'hui.

1. Le régime de droit commun : la plus-value des particuliers s'applique au LMNP

Contrairement à une idée reçue, le LMNP n'est pas soumis au régime des plus-values professionnelles lors de la cession de son bien. C'est le régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U) qui s'applique, tel que le confirme le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

La distinction LMNP / LMP est déterminante

Si vous êtes LMP (Loueur en Meublé Professionnel) au jour de la cession, vos plus-values relèvent des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies et suivants), avec la possibilité d'une exonération totale si vos recettes sont inférieures à 90 000 € depuis au moins 5 ans d'activité, ou d'une exonération partielle jusqu'à 126 000 € de recettes (CGI art. 151 septies). En revanche, si vous êtes LMNP au jour de la vente, même si vous avez été LMP par le passé, c'est le régime des particuliers qui s'applique. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) le précise explicitement : c'est le statut au jour de la cession qui détermine le régime applicable.

Rappel : le seuil de recettes annuelles qui conditionne la distinction LMNP / LMP est fixé à 23 000 €.

2. La grande nouveauté 2025 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

C'est la réforme la plus significative pour les LMNP au régime réel depuis plusieurs années.

Ce que prévoit l'article 84 de la loi de finances 2025

L'article 84 de la LOI n° 2025-127 du 14 février 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI en y ajoutant un III : le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value doit être minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI (Légifrance, JORFARTI000051168884).

Concrètement, si vous avez acheté un bien 200 000 € et pratiqué 50 000 € d'amortissements fiscalement déduits au régime réel, votre prix d'acquisition retenu n'est plus 200 000 € mais 150 000 €. La plus-value brute calculée est donc augmentée d'autant.

Date d'entrée en vigueur

Cette règle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi), selon les informations publiées par impots.gouv.fr.

Qui est concerné ?

Seuls les LMNP ayant opté pour le régime réel BIC et ayant effectivement déduit des amortissements conformément à l'article 39 C du CGI sont directement impactés. Les loueurs au régime micro-BIC ne pratiquent pas d'amortissements déductibles en tant que tels : l'abattement forfaitaire du micro-BIC est réputé tenir compte des amortissements linéaires (CGI art. 50-0, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20), mais la mécanique de réintégration de l'article 150 VB III ne s'applique pas de la même manière.

3. Les exclusions importantes : tous les LMNP ne sont pas logés à la même enseigne

La loi de finances 2025 prévoit des exclusions expresses à la réintégration des amortissements. Sont exemptés du dispositif les biens situés dans (Légifrance, JORFARTI000051168884) :

• Les résidences étudiantes (articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation),
• Les résidences seniors,
• Les résidences pour personnes handicapées (article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles),
• Certains établissements de soins de longue durée.

Pour les propriétaires de ces types de biens, les amortissements déduits au régime réel ne viennent pas minorer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value.

4. Le calcul de la plus-value LMNP en 2025-2026 : étapes et taux

Étape 1 – Déterminer la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Depuis le 15 février 2025, pour les LMNP au régime réel, le prix d'acquisition est diminué des amortissements cumulés fiscalement déduits au titre de l'article 39 C du CGI (CGI art. 150 VB III).

Étape 2 – Appliquer les abattements pour durée de détention

Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite (CGI art. 150 VC). Ils opèrent à partir de la 6e année de détention :

Pour l'impôt sur le revenu :

• De la 6e à la 21e année : 6 % par an
• 22e année : 4 %
• Exonération totale d'IR atteinte à 22 ans de détention

Pour les prélèvements sociaux :

• De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an
• 22e année : 1,60 %
• Au-delà de la 22e année : 9 % par an
• Exonération totale atteinte à 30 ans de détention

Étape 3 – Appliquer les taux d'imposition

La plus-value nette (après abattements) est soumise à :

• 19 % d'impôt sur le revenu (CGI art. 200 B)
• 17,2 % de prélèvements sociaux
• Soit 36,2 % au total (impots.gouv.fr)

5. Micro-BIC et plus-value : un impact indirect à ne pas négliger

Les LMNP au régime micro-BIC ne pratiquent pas d'amortissements déductibles au sens de l'article 39 C du CGI. Pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés, le seuil micro-BIC est de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi de finances 2024 a abaissé ce seuil à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.

L'impact indirect est réel : les bailleurs contraints de basculer au régime réel (suite au dépassement du seuil de 15 000 € pour les meublés non classés) peuvent désormais déduire des amortissements — qui seront, eux, réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une cession après le 15 février 2025.

Pour les LMNP restant au micro-BIC, le régime des plus-values des particuliers s'applique normalement, sans mécanisme de réintégration d'amortissements, l'abattement forfaitaire étant réputé tenir compte des amortissements linéaires (CGI art. 50-0, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20).

6. Donation d'un bien LMNP : pas de plus-value imposable

Une précision utile souvent méconnue : la transmission à titre gratuit (donation) d'un bien immobilier donné en location meublée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (réponse ministérielle Frassa n° 14933, JO Sénat 28 mai 2015, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). La donation peut ainsi constituer une stratégie patrimoniale, mais ses conséquences fiscales globales (droits de donation, purge des amortissements, etc.) doivent être étudiées au cas par cas avec un expert-comptable ou un notaire.

7. Ce que la loi de finances 2026 change (ou ne change pas)

Bonne nouvelle pour la lisibilité du cadre fiscal : la loi de finances 2026 ne modifie pas le régime de la plus-value LMNP. La réforme issue de la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements, CGI art. 150 VB III) demeure le droit applicable en 2026 (economie.gouv.fr, loi de finances 2026). Les abattements pour durée de détention (CGI art. 150 VC) et les taux d'imposition restent inchangés.

À noter : la loi de finances 2026 a par ailleurs prorogé sous conditions un abattement exceptionnel sur certaines plus-values immobilières (CGI art. 150 VE, BOFiP BOI-RES-RFPI-000242-20251231) pour les promesses signées jusqu'à la date de promulgation de la LFI 2026 — ce dispositif spécifique mérite une vérification avec un professionnel pour savoir s'il s'applique à votre situation.

📋 Ce qu'il faut retenir

• Régime applicable : La plus-value LMNP est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (CGI art. 150 U), au taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux).
• Réforme 2025 majeure : Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel BIC minorent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value imposable (CGI art. 150 VB III, LFI 2025 art. 84).
• Exclusions : Les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées échappent à cette réintégration.
• Abattements préservés : L'exonération totale d'IR reste acquise après 22 ans de détention, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
• Stabilité 2026 : La loi de finances 2026 ne modifie pas ce cadre ; la réforme 2025 s'applique pleinement.

Questions fréquentes

Q : Qu'est-ce que la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value ? A : Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84, CGI art. 150 VB III), si vous avez déduit des amortissements au régime réel BIC, ces montants viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer votre plus-value. Résultat : la plus-value brute imposable est plus élevée qu'avant cette réforme.

Q : La réintégration des amortissements s'applique-t-elle aux LMNP au micro-BIC ? A : Non, pas de la même façon. Le micro-BIC ne permet pas de déduire des amortissements au titre de l'article 39 C du CGI. L'abattement forfaitaire est réputé tenir compte des amortissements linéaires (CGI art. 50-0). La réintégration prévue par l'article 150 VB III ne vise que les amortissements fiscalement déduits au régime réel.

Q : Quels biens échappent à la réintégration des amortissements ? A : Les biens situés dans des résidences étudiantes (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH), des résidences seniors, des résidences pour personnes handicapées et certains établissements de soins de longue durée sont expressément exclus du dispositif de réintégration (Légifrance, LFI 2025 art. 84).

Q : À quel taux est imposée la plus-value LMNP ? A : La plus-value nette après abattements est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu (CGI art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total (impots.gouv.fr).

Q : Après combien d'années est-on exonéré de plus-value LMNP ? A : L'exonération d'impôt sur le revenu est totale après 22 ans de détention. L'exonération de prélèvements sociaux est totale après 30 ans de détention (CGI art. 150 VC, impots.gouv.fr).

Q : Le statut LMNP ou LMP au moment de la vente change-t-il le régime de la plus-value ? A : Oui. Si vous êtes LMNP au jour de la cession, la plus-value relève du régime des particuliers (CGI art. 150 U). Si vous êtes LMP, elle relève du régime des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies et suivants), avec des exonérations possibles sous conditions (CGI art. 151 septies). Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise que c'est le statut au jour de la vente qui est déterminant.

Q : Une donation d'un bien LMNP déclenche-t-elle une plus-value imposable ? A : Non. La transmission à titre gratuit d'un bien LMNP ne constitue pas un fait générateur de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat 28 mai 2015, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). Les conséquences patrimoniales restent à analyser avec un professionnel.

Q : La loi de finances 2026 modifie-t-elle la fiscalité de la plus-value LMNP ? A : Non. Aucune modification spécifique au régime de la plus-value LMNP n'a été introduite par la loi de finances 2026. La réforme de la LFI 2025 (réintégration des amortissements) demeure le droit applicable (economie.gouv.fr).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.