Plus-value LMNP revente : fiscalité 2025-2026, le guide complet

Lorsque vous revendez un bien loué en meublé non professionnel, la plus-value réalisée est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers — et non selon le régime des plus-values professionnelles (CGI art. 150 U, confirmé par le BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). La grande nouveauté de la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) : pour toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (à confirmer pour la date exacte d'entrée en vigueur, deux dates — 15 et 16 février — figurant dans les sources officielles), les amortissements déduits au régime réel BIC sont désormais réintégrés dans l'assiette de calcul de la plus-value, via une minoration du prix d'acquisition. Cet avantage fiscal, qui bénéficiait depuis des années aux LMNP au régime réel, est donc supprimé. Voici tout ce qu'il faut savoir.

1. Rappel : comment la plus-value LMNP est-elle calculée ?

La plus-value brute se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien. Plusieurs corrections sont applicables :

• Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition, selon le BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).
• Des travaux peuvent, sous conditions, majorer le prix d'acquisition (CGI art. 150 VB) — les modalités exactes (frais réels ou forfait) sont à vérifier selon votre situation auprès d'un expert-comptable.
• Des abattements pour durée de détention viennent ensuite réduire la plus-value brute (voir section 3).

Ce régime est fondé sur les articles 150 U à 150 VH du CGI et commenté par le BOFiP sous la référence BOI-RFPI-PVI.

LMNP vs LMP : deux régimes distincts

La distinction entre Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) est déterminante. Les LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies et suivants), qui peut ouvrir droit à une exonération sous conditions (CGI art. 151 septies). Les LMNP, eux, sont toujours soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers — même s'ils exercent leur activité au régime réel (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

2. La grande nouveauté 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP

Ce que change l'article 84 de la loi de finances 2025

Avant la loi de finances 2025, les amortissements déduits des revenus locatifs au titre du régime réel BIC n'entraient pas dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ce mécanisme constituait un avantage fiscal majeur du LMNP au régime réel : un propriétaire pouvait déduire fiscalement l'usure du bien pendant toute la durée de détention, puis revendre au régime des particuliers sans que ces déductions ne soient « reprises ».

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 y met fin. Il complète l'article 150 VB du CGI par un III ainsi rédigé : le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI. Concrètement, plus les amortissements cumulés déduits sont élevés, plus le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera faible — et donc plus la plus-value imposable sera importante.

Cette disposition s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (date à confirmer précisément au regard de la promulgation de la loi le 14 février 2025).

Qui est concerné ?

• LMNP au régime réel simplifié ou normal : concernés par la réintégration, quelle que soit la nature du bien (location longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé).
• LMNP au régime micro-BIC : non concernés, car aucun amortissement n'est fiscalement déduit dans ce régime (impots.gouv.fr).

Les exceptions à la réintégration

L'article 150 VB III du CGI prévoit des exceptions expresses : la réintégration des amortissements ne s'applique pas aux biens situés dans :

• une résidence étudiante (CCH art. L. 631-12 ou L. 631-13) ;
• une résidence pour personnes âgées de plus de 65 ans ;
• un établissement pour personnes handicapées ;
• une résidence délivrant des soins de longue durée.

Ces exceptions visent à préserver l'investissement dans des structures d'utilité sociale.

3. Taux d'imposition et abattements pour durée de détention

Les taux applicables

La plus-value immobilière nette LMNP (après réintégration des amortissements et après abattements pour durée de détention) est soumise à deux prélèvements (impots.gouv.fr) :

• Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire)
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Total : 36,2 % sur la plus-value nette imposable

Le barème des abattements pour durée de détention

Les abattements s'appliquent sur la plus-value brute (après réintégration des amortissements, le cas échéant) et réduisent progressivement la base imposable (CGI art. 150 VC, impots.gouv.fr) :

Pour l'impôt sur le revenu :

Pour les prélèvements sociaux :

Ces mécanismes d'exonération progressive sont inchangés par la loi de finances 2025 (impots.gouv.fr).

4. L'abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières (CGI art. 150 VE)

Un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières, prévu à l'article 150 VE du CGI, a été prorogé par la loi de finances 2024 (n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 9-B-I).

Selon le BOFiP (BOI-RES-RFPI-000242-20251231), ce dispositif bénéficie aux cessions :

• engagées via une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, réalisées au plus tard fin 2027 ;
• et également, selon le BOFiP (BOI-RES-RFPI-000242-20251231), pour des promesses signées entre le 1er janvier 2026 et la date de promulgation de la loi de finances 2026.

Les conditions précises d'éligibilité à ce dispositif figurent à l'article 150 VE du CGI et au BOFiP (BOI-RES-RFPI-000242-20251231).

5. Régime micro-BIC vs régime réel : impact sur la revente

La distinction entre micro-BIC et régime réel est sans incidence directe sur le taux d'imposition de la plus-value, mais elle détermine si la réintégration des amortissements s'applique ou non.

Micro-BIC : aucun amortissement à réintégrer

Au régime micro-BIC, le bailleur applique un abattement forfaitaire sur ses recettes brutes (aucune déduction d'amortissement). Les seuils et abattements en vigueur pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) sont les suivants (impots.gouv.fr) :

Pour 2026, le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés est relevé à 83 600 €, tandis que les meublés de tourisme non classés restent à 15 000 € (economie.gouv.fr).

En cas de revente, un LMNP ayant toujours opté pour le micro-BIC ne verra aucun amortissement réintégré dans le calcul de sa plus-value, puisqu'il n'en a jamais déduit fiscalement.

Régime réel : l'impact de la réintégration

Pour un LMNP au régime réel, la déduction des amortissements est encadrée par l'article 39 C du CGI : l'amortissement est admis dans la limite du loyer acquis, diminué des autres charges déductibles, au titre d'un même exercice.

Lors de la revente, l'ensemble des amortissements effectivement déduits (et non les amortissements simplement comptabilisés) viendra minorer le prix d'acquisition, augmentant d'autant la plus-value brute.

6. Meublés classiques vs meublés de tourisme : quelles différences pour la plus-value ?

La nature de la location (classique longue durée, meublé de tourisme classé ou non classé) n'a pas d'incidence directe sur le régime de la plus-value de cession. Tous les LMNP au régime réel sont soumis à la réintégration des amortissements depuis la loi de finances 2025, quelle que soit la catégorie de meublé exploité.

Les exceptions à la réintégration (résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes handicapées, résidences de soins) s'appliquent en fonction de la nature de la résidence, et non de sa classification touristique.

Ce qu'il faut retenir

✅ Régime des particuliers : la plus-value LMNP est toujours imposée comme une plus-value immobilière privée (CGI art. 150 U), et non comme une plus-value professionnelle — sauf si vous êtes LMP.

✅ Réintégration des amortissements dès le 15 février 2025 : pour les LMNP au régime réel, les amortissements fiscalement déduits (CGI art. 39 C) minoreront désormais le prix d'acquisition, augmentant la plus-value imposable (CGI art. 150 VB III, LF 2025, art. 84).

✅ Micro-BIC non concerné : aucun amortissement n'ayant été déduit, la réintégration est sans objet pour les LMNP au micro-BIC.

✅ Exceptions : les biens dans des résidences étudiantes, pour seniors, pour personnes handicapées ou de soins de longue durée échappent à la réintégration.

✅ Exonérations progressives inchangées : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans (taux : 19 % IR + 17,2 % PS sur la plus-value nette).

Questions fréquentes

Q : Qu'est-ce que la réintégration des amortissements en LMNP ? A : Depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025 (à confirmer), les amortissements fiscalement déduits au régime réel BIC viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Plus les amortissements cumulés sont élevés, plus la plus-value imposable sera importante. Ce mécanisme est prévu par l'article 150 VB III du CGI, créé par l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025.

Q : Le régime micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements ? A : Non. Les LMNP relevant du régime micro-BIC ne déduisent aucun amortissement dans leurs déclarations fiscales. La réintégration introduite par la loi de finances 2025 ne les concerne donc pas (impots.gouv.fr).

Q : Quels biens sont exemptés de la réintégration des amortissements ? A : L'article 150 VB III du CGI exclut de la réintégration les biens situés dans des résidences étudiantes (CCH art. L. 631-12 ou L. 631-13), des résidences pour personnes âgées de plus de 65 ans, des établissements pour personnes handicapées et des résidences de soins de longue durée.

Q : Quel est le taux d'imposition de la plus-value LMNP en 2025 ? A : La plus-value nette (après abattements pour durée de détention) est soumise à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total (impots.gouv.fr).

Q : Au bout de combien d'années est-on exonéré de plus-value en LMNP ? A : Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Ces règles sont inchangées par la loi de finances 2025 (impots.gouv.fr).

Q : La plus-value LMNP est-elle calculée comme une plus-value professionnelle ? A : Non. En qualité de LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers (CGI art. 150 U). Seuls les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) relèvent du régime des plus-values professionnelles (CGI art. 39 duodecies), avec une possible exonération sous conditions (CGI art. 151 septies). Ce point est confirmé par le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Q : Puis-je majorer le prix d'acquisition des frais de notaire pour réduire ma plus-value ? A : Oui. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition, soit pour leur montant réel, soit par application d'un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Des travaux peuvent également, sous conditions, être ajoutés au prix d'acquisition (CGI art. 150 VB) — consultez un expert-comptable pour les modalités applicables à votre situation.

Q : La loi de finances 2025 change-t-elle aussi le régime micro-BIC des meublés de tourisme ? A : Les deux régimes ont évolué distinctement. La loi dite « anti-Airbnb » (loi du 19 novembre 2024) a abaissé le seuil micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 15 000 € (abattement 30 %). Le seuil des meublés de tourisme classés, quant à lui, est resté inchangé à 77 700 € (abattement 50 %) pour les revenus 2025. Pour 2026, le seuil des meublés classés sera relevé à 83 600 € (economie.gouv.fr). Ces évolutions concernent la fiscalité des revenus locatifs courants, et non directement le régime de la plus-value lors de la revente.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.