Première année LMNP : déclaration GFE, démarches et deadlines 2025-2026

Vous venez de mettre un logement meublé en location et vous vous demandez quelles démarches accomplir ? En première année LMNP, vous avez 15 jours à compter du premier jour de location pour déclarer votre activité en ligne sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE). Cette déclaration remplace depuis le 1er janvier 2023 l'ancien formulaire papier P0i. Elle vous attribue un numéro SIRET et déclenche votre imposition en bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément au 5° bis du I de l'article 35 du CGI. Manquer ce délai ou mal choisir votre régime dès le départ peut avoir des conséquences fiscales durables. Cet article vous guide étape par étape, avec les dates exactes à respecter en 2025 et 2026.

1. Pourquoi vos revenus locatifs sont imposés en BIC, pas en revenus fonciers

Contrairement à la location nue, la location meublée n'est pas soumise au régime des revenus fonciers. En application du 5° bis du I de l'article 35 du CGI (confirmé par le BOI-BIC-CHAMP-40-20), les recettes tirées de la location d'un logement meublé constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cela implique :

• Une inscription obligatoire en tant qu'entreprise individuelle ;
• Le choix entre deux régimes fiscaux : micro-BIC ou régime réel ;
• L'assujettissement potentiel à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Des règles spécifiques pour les déficits et la plus-value à la revente.

LMNP ou LMP : quelle différence ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque vos recettes annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € OU inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (CGI, art. 155, IV-2). Dès que ces deux conditions sont dépassées simultanément, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime fiscal et social distinct.

2. La déclaration d'activité : le GFE remplace le formulaire P0i

Ce qui a changé depuis le 1er janvier 2023

Depuis le 1er janvier 2023, l'ancien formulaire papier Cerfa P0i (n° 11921) n'est plus accepté pour les formalités courantes. Toute déclaration de création, modification ou cessation d'activité de loueur en meublé doit être réalisée exclusivement en ligne sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE), accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr (source : service-public.fr, vérifié janvier 2025).

Le GFE centralise la transmission des informations aux organismes partenaires : INSEE (attribution du SIRET), organismes fiscaux et organismes sociaux. Vous n'avez qu'un seul formulaire en ligne à remplir.

Le délai impératif de 15 jours

Selon impots.gouv.fr, vous devez déposer votre déclaration d'activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Ce délai vaut aussi bien pour les LMNP que pour les LMP.

Exemple concret : si vous louez votre bien meublé pour la première fois le 1er juin 2025, vous devez déposer votre déclaration sur le GFE au plus tard le 16 juin 2025.

Ce que la déclaration génère

Cette formalité en ligne vous attribue un numéro SIRET et permet de choisir votre régime d'imposition (LMNP ou LMP). Elle constitue le point de départ de toutes vos obligations fiscales et sociales en tant que loueur meublé (source : impots.gouv.fr).

3. Micro-BIC ou régime réel : choisir dès la première année

Le micro-BIC, régime par défaut

En l'absence d'option pour le régime réel, le micro-BIC s'applique de plein droit en première année de création d'activité (source : impots.gouv.fr). Ce régime simplifié vous dispense de toute comptabilité détaillée : vous déclarez simplement vos recettes brutes, et un abattement forfaitaire est automatiquement appliqué.

Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi anti-Airbnb »), applicable aux revenus 2025 déclarés au printemps 2026, trois situations coexistent (article 50-0 du CGI) :

L'abattement minimum est de 305 € dans tous les cas.

Pour les revenus 2026 (déclarés au printemps 2027), le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés passe à 83 600 €, tandis que le seuil des non classés reste fixé à 15 000 € (source : economie.gouv.fr).

Important : en cas de début d'activité en cours d'année, le seuil micro-BIC est proratisé en fonction du temps d'exploitation, conformément à l'article 50-0 du CGI et au BOI-BIC-CHAMP-40-20.

Point de vigilance : si le logement est détenu en indivision, le régime micro-BIC n'est pas applicable. Le revenu doit obligatoirement être déclaré au régime réel (source : impots.gouv.fr).

Méliez meublé de tourisme et déclaration en mairie

Pour bénéficier du statut de meublé de tourisme (classé ou non), une déclaration spécifique doit être déposée en mairie. Depuis la loi du 19 novembre 2024, cette déclaration préalable est obligatoire avant toute mise en location de courte durée, et au plus tard le 20 mai 2026 pour les bailleurs déjà en activité (source : economie.gouv.fr). Le classement (attribution d'étoiles), lui, résulte d'une décision d'un organisme accrédité après visite, conformément à l'article L. 324-1 du Code du tourisme.

Opter pour le régime réel : quand et comment ?

Le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) et d'amortir le bien et le mobilier par composante, ce qui peut générer un résultat imposable nul ou quasi nul.

En première année d'activité, l'option pour le régime réel peut être formulée :

• Lors de la déclaration de création d'activité sur le GFE ;
• Au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus n° 2042 souscrite au titre de la première période d'activité ;
• Ou par le dépôt d'une déclaration de résultats n° 2031, déposée de façon dématérialisée au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai.

Ces règles découlent de l'article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 (LFI 2022), qui a modifié le 4 de l'article 50-0 du CGI.

4. Les deadlines fiscales à respecter en 2025 et 2026

Au régime micro-BIC

Les loueurs sous micro-BIC n'ont pas de déclaration de résultats à déposer auprès du service des impôts des entreprises. Ils doivent simplement reporter leur chiffre d'affaires annuel sur la déclaration n° 2042-C-PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles », lors de la déclaration de revenus du printemps. Les recettes locatives perçues en 2025 doivent ainsi être déclarées au printemps 2026 (source : economie.gouv.fr).

Au régime réel

Les loueurs au régime réel doivent télétransmettre la déclaration de résultats n° 2031 (et ses annexes) au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N+1. Pour les revenus 2025, la date limite était le 4 mai 2026. Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé aux entreprises qui déposent leur déclaration par télétransmission (source : impots.gouv.fr).

CFE : la cotisation foncière des entreprises

Les loueurs en meublé sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). En cas de modification de surface, de demande d'exonération ou de modification d'un élément déclaré, la déclaration n° 1447 M-SD doit être souscrite au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (source : impots.gouv.fr).

Récapitulatif des dates clés

5. Déficits LMNP : une règle souvent méconnue

Contrairement au régime LMP, les déficits générés par l'activité LMNP ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global du foyer fiscal. Ils sont reportables uniquement sur les bénéfices de même nature, conformément au 1° ter du I de l'article 156 du CGI (source : BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Cela signifie qu'en première année, même si vous générez un déficit important (notamment grâce aux amortissements au régime réel), ce déficit ne viendra pas réduire votre impôt sur le revenu global immédiatement : il sera reporté sur vos futurs bénéfices locatifs meublés.

6. La plus-value LMNP : ce qui change depuis le 16 février 2025

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2025, au 16 février 2025, le calcul de la plus-value en cas de revente d'un bien LMNP a évolué. Le prix d'acquisition servant de base de calcul doit désormais être diminué du montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables, conformément à l'article 39 C du CGI (source : impots.gouv.fr).

En pratique, les amortissements qui avaient permis de réduire votre résultat imposable au fil des années sont « réintégrés » dans le calcul de la plus-value à la cession, ce qui conduit mécaniquement à une base de plus-value plus élevée.

Exceptions : cette réintégration ne s'applique pas aux :

• Résidences étudiantes ;
• Résidences seniors ;
• Résidences pour personnes handicapées. (source : economie.gouv.fr)

Cette réforme majeure renforce l'importance d'un suivi rigoureux des amortissements dès la première année au régime réel.

7. Cotisations sociales : êtes-vous concerné ?

Pour les locations meublées de courte durée (locaux loués à la journée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile), les recettes supérieures à 23 000 € par an sont soumises aux cotisations sociales au titre des revenus d'activité, conformément à l'article L. 611-1, 6° du Code de la sécurité sociale (source : impots.gouv.fr).

Ce seuil est distinct de celui déterminant la qualification LMNP/LMP. Pour toute question relative à votre propre situation, consultez un expert-comptable.

📌 Ce qu'il faut retenir

• Vous avez 15 jours après votre première location pour déclarer votre activité sur le GFE (formalites.entreprises.gouv.fr) — le formulaire papier P0i n'est plus accepté depuis le 1er janvier 2023.
• Vos revenus locatifs meublés sont imposés en BIC (art. 35, 5° bis du CGI), pas en revenus fonciers.
• Le micro-BIC s'applique par défaut en première année ; l'option pour le réel doit être exercée au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2042.
• Depuis la loi du 19 novembre 2024, les meublés de tourisme non classés voient leur seuil micro-BIC abaissé à 15 000 € et leur abattement réduit à 30 % (revenus 2025).
• Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP à la revente (CGI art. 39 C).

Questions fréquentes

Q : Le formulaire P0i existe-t-il encore pour déclarer son activité LMNP ? A : Non. Depuis le 1er janvier 2023, l'ancien formulaire Cerfa P0i papier est remplacé par une déclaration entièrement en ligne sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE), à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr (source : impots.gouv.fr).

Q : Quel est le délai pour déclarer le démarrage d'une activité LMNP ? A : Vous devez déposer votre déclaration sur le GFE dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, selon impots.gouv.fr.

Q : Puis-je opter pour le régime réel après avoir déclaré mon activité en micro-BIC ? A : Oui. En première année, l'option pour le régime réel peut être exercée jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus n° 2042 souscrite au titre de la première période d'activité, ou par le dépôt d'une déclaration 2031 au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai. (LFI 2022, art. 7 modifiant l'art. 50-0 du CGI.)

Q : Quel abattement s'applique en micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé en 2025 ? A : L'abattement est de 30 % pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), avec un seuil de 15 000 €. C'est une réduction significative par rapport aux règles applicables aux revenus 2024. (Source : impots.gouv.fr)

Q : Un bien détenu en indivision peut-il bénéficier du micro-BIC ? A : Non. Si le logement est détenu en indivision, le revenu doit obligatoirement être déclaré au régime réel ; le micro-BIC n'est pas applicable dans ce cas (source : impots.gouv.fr).

Q : Un déficit LMNP peut-il s'imputer sur mon salaire ? A : Non. Les déficits issus d'une activité de location meublée non professionnelle ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global. Ils sont reportables uniquement sur les bénéfices LMNP de même nature (CGI, art. 156, I, 1° ter ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Q : La plus-value LMNP est-elle calculée différemment depuis 2025 ? A : Oui. Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui conduit à une base de plus-value plus élevée (CGI, art. 39 C). Des exceptions existent pour les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées (source : impots.gouv.fr, economie.gouv.fr).

Q : Dois-je faire une déclaration en mairie pour louer en courte durée ? A : Oui. Pour toute mise en location de courte durée (meublé de tourisme, classé ou non), une déclaration préalable en mairie est obligatoire. Depuis la loi du 19 novembre 2024, cette obligation est en vigueur au plus tard le 20 mai 2026 pour les bailleurs déjà actifs (source : economie.gouv.fr, Code du tourisme, art. L. 324-1).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.