Première année LMNP : déclaration P0i (GFE), démarches et deadlines 2025-2026

Vous venez de louer votre premier meublé ? La première année LMNP déclenche une série d'obligations administratives et fiscales précises. En résumé : vous avez 15 jours à compter du premier jour de location pour déclarer votre activité sur le guichet des formalités des entreprises (GFE, sur formalites.entreprises.gouv.fr), successeur dématérialisé du formulaire papier P0i depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Cette démarche vous attribue un numéro SIRET, officialise votre régime d'imposition (micro-BIC ou réel simplifié) et conditionne votre déclaration de revenus complémentaires n° 2042-C PRO. Voici le guide complet, étape par étape, avec toutes les deadlines à respecter.

1. Le formulaire P0i est mort, vive le GFE

Avant 2023, tout loueur en meublé non professionnel devait remplir un formulaire papier P0i pour s'immatriculer. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, cette formalité est intégralement dématérialisée sur le guichet des formalités des entreprises (GFE), accessible à l'adresse formalites.entreprises.gouv.fr (source : service-public.fr, vérifié janvier 2025).

Le GFE centralise désormais toutes les formalités de création, modification et cessation d'activité LMNP et LMP. La démarche en ligne remplace définitivement le formulaire P0i : inutile de chercher un formulaire papier à envoyer au greffe.

À retenir : si vous démarrez une location meublée en 2025 ou 2026, rendez-vous uniquement sur formalites.entreprises.gouv.fr. Toute tentative de déclaration via l'ancien formulaire papier ne sera pas acceptée.

2. Le délai de 15 jours : une obligation légale stricte

Selon le site impots.gouv.fr (vérifié mars 2026), vous devez déclarer le démarrage de votre activité LMNP dans les quinze jours qui suivent le premier jour de location. Ce délai s'applique aussi bien au LMNP qu'au LMP.

Pourquoi ce délai est-il critique ?

Cette inscription produit trois effets immédiats :

1. L'obtention d'un numéro SIRET, indispensable pour remplir votre déclaration de revenus complémentaires n° 2042-C PRO (cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles »).
2. La déclaration du régime d'imposition choisi : micro-BIC ou réel simplifié.
3. La notification de l'existence de votre activité aux administrations concernées, notamment pour la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Si vous louez un meublé de tourisme (location de courte durée), une seconde démarche s'impose en parallèle : déposer une déclaration en mairie pour qualifier le bien de meublé de tourisme. Cette démarche est obligatoire (source : impots.gouv.fr, avril 2026). Depuis la loi du 19 novembre 2024 (n° 2024-1039), cette obligation de déclaration préalable en mairie est généralisée à l'ensemble du territoire au plus tard le 20 mai 2026.

3. Micro-BIC ou régime réel : le choix fondamental de la première année

Le choix du régime fiscal lors de l'inscription au GFE engage votre imposition. Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers (CGI art. 35 ; BOI-BIC-CHAMP-40-20-20240214).

Le régime micro-BIC : simple mais plafonné

En cas de création d'activité, le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vous ne formulez pas d'option contraire (source : impots.gouv.fr, vérifié avril 2025). Il fonctionne avec un abattement forfaitaire appliqué à vos recettes brutes, sans déduction des charges réelles.

Les seuils et abattements applicables aux revenus 2025 (déclarés au printemps 2026) sont les suivants (source : impots.gouv.fr, FAQ DGFiP mars 2026) :

Pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), le seuil micro-BIC monte à 83 600 € pour la location classique et les meublés classés, tandis qu'il reste à 15 000 € pour les meublés non classés (source : economie.gouv.fr, 2026).

Attention, propriétaires de meublés de tourisme non classés : la loi du 19 novembre 2024 a radicalement modifié votre situation. Le seuil micro-BIC est passé de 77 700 € à 15 000 € pour vos revenus 2025, et l'abattement de 50 % à 30 %. Si vos recettes dépassent 15 000 €, vous relevez obligatoirement du régime réel dès 2025 (CGI art. 50-0).

Cas particulier : si votre logement est détenu en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du micro-BIC et devez obligatoirement déclarer vos revenus au régime réel (source : impots.gouv.fr, avril 2026).

Le régime réel simplifié : plus complexe, souvent plus avantageux

Au régime réel (CGI art. 39 C), vous déduisez les charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion…) et pratiquez des amortissements par composante sur le bien et les meubles. Ce régime est souvent plus favorable dès lors que vos charges réelles excèdent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Pour opter pour le réel dès la première année, vous pouvez le signifier au moment de votre inscription sur le GFE. Consultez un expert-comptable pour évaluer l'intérêt de cette option dans votre situation.

4. Les démarches administratives complémentaires

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Toute activité de location meublée est soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE) en application de l'article CGI art. 1447, ainsi qu'à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et, sous conditions, à la TVA (source : impots.gouv.fr, 2021). Pour toute question relative à votre situation au regard de la CFE lors de votre première année, rapprochez-vous de votre SIE (Service des Impôts des Entreprises).

La déclaration 2042-C PRO

Quel que soit votre régime (micro-BIC ou réel), vous devrez reporter vos revenus LMNP sur la déclaration complémentaire n° 2042-C PRO, cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles », en indiquant votre numéro SIRET obtenu lors de l'inscription au GFE (source : impots.gouv.fr, guide pratique GP 178).

5. Les deadlines fiscales clés à ne pas manquer

Pour les LMNP au régime réel

Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez déposer une liasse fiscale n° 2031-SD auprès du SIE dont dépend le lieu de situation géographique du bien loué. En cas de pluralité de biens, le dépôt se fait auprès du SIE compétent pour votre résidence principale ou votre logement le plus important.

Les délais pour l'exercice 2025 (source : impots.gouv.fr, vérifié avril 2026) :

• Dépôt par voie postale : au plus tard le 4 mai 2026
• Dépôt par télétransmission : délai supplémentaire de 15 jours calendaires à compter du 4 mai 2026

Pour les LMNP au micro-BIC

Aucune liasse fiscale 2031-SD n'est à déposer. Vous reportez simplement vos recettes brutes sur la 2042-C PRO lors de votre déclaration de revenus annuelle, dans les délais habituels fixés par le calendrier de la campagne déclarative (variable selon votre département).

6. Nouveauté 2025 : la réintégration des amortissements en cas de revente

Depuis le 16 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025, LOI n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), une règle nouvelle s'applique lors de la cession d'un bien LMNP.

Conformément à l'article CGI art. 150 VB III (renvoyant à l'art. 39 C), le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value immobilière doit être diminué du montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables. En d'autres termes, les amortissements qui ont réduit votre base imposable pendant la détention viennent augmenter la plus-value taxable lors de la revente.

Exceptions : cette réintégration ne s'applique pas aux résidences étudiantes, résidences seniors (L. 631-12 et L. 631-13 CCH) et établissements pour personnes handicapées (source : Légifrance, vérifié juin 2026).

Cette règle, si elle ne s'applique pas immédiatement en première année, doit être anticipée dès le départ. Consultez un expert-comptable pour mesurer l'impact sur votre situation.

7. Récapitulatif : votre checklist première année LMNP

1. J+15 max après le premier jour de location → Déclarer l'activité sur formalites.entreprises.gouv.fr (GFE, ex-P0i) et choisir votre régime fiscal.
2. Si meublé de tourisme → Déclarer en mairie (obligation légale, loi du 19 novembre 2024).
3. Obtenir votre numéro SIRET → À reporter sur la 2042-C PRO.
4. Suivre vos recettes → Vérifier si vous dépassez les seuils micro-BIC (15 000 € pour meublés non classés ; 77 700 € pour locations classiques et classées en 2025).
5. Régime réel → Déposer la liasse 2031-SD avant le 4 mai 2026 (ou + 15 jours calendaires en télétransmission).
6. Anticiper la CFE → Contacter votre SIE pour la première déclaration.
7. Revente future → Intégrer dès maintenant l'impact de la réintégration des amortissements (CGI art. 150 VB III, LFI 2025).

📌 Ce qu'il faut retenir

• 15 jours : c'est le délai légal pour déclarer votre activité LMNP sur le GFE (formalites.entreprises.gouv.fr) après le premier jour de location — le formulaire P0i papier n'existe plus depuis le 1ᵉʳ janvier 2023.
• Le régime micro-BIC s'applique par défaut la première année ; les seuils 2025 sont de 77 700 € (location classique et meublés classés, abattement 50 %) et 15 000 € (meublés non classés, abattement 30 %).
• Au régime réel, la liasse 2031-SD est à déposer au plus tard le 4 mai 2026 pour l'exercice 2025 (+ 15 jours calendaires en télétransmission).
• Depuis le 16 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente (CGI art. 150 VB III, LFI 2025 art. 84).
• Indivision = régime réel obligatoire : pas de micro-BIC possible si le bien est détenu en indivision.

Questions fréquentes

Q : Le formulaire P0i existe-t-il encore en 2025 ? A : Non. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le formulaire papier P0i est remplacé par la déclaration en ligne sur le guichet des formalités des entreprises (GFE), accessible sur formalites.entreprises.gouv.fr. Toutes les formalités de création, modification et cessation d'activité LMNP s'effectuent désormais sur cette plateforme (source : service-public.fr, janvier 2025).

Q : Quel est le délai pour s'inscrire au GFE après avoir commencé à louer ? A : Vous devez déclarer le démarrage de votre activité dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location, qu'il s'agisse d'un LMNP ou d'un LMP (source : impots.gouv.fr, mars 2026).

Q : Quels sont les seuils micro-BIC pour les revenus 2025 ? A : Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) : 77 700 € pour la location meublée classique de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement 50 %) ; 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 %). Le minimum d'abattement est de 305 € dans tous les cas (source : impots.gouv.fr, FAQ DGFiP mars 2026 ; CGI art. 50-0).

Q : Peut-on choisir le régime réel dès la première année LMNP ? A : Oui. Le micro-BIC s'applique de plein droit à défaut d'option contraire, mais vous pouvez opter pour le régime réel simplifié dès la création de l'activité en le mentionnant lors de votre inscription sur le GFE. Cette option est souvent avantageuse lorsque vos charges réelles et amortissements excèdent l'abattement forfaitaire. Consultez un expert-comptable pour évaluer l'intérêt dans votre situation.

Q : Qu'est-ce que la liasse 2031-SD et quand doit-elle être déposée ? A : La liasse n° 2031-SD est la déclaration de résultats à déposer par les LMNP relevant du régime réel auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Pour l'exercice 2025, la date limite est le 4 mai 2026 par voie postale, avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires en cas de télétransmission (source : impots.gouv.fr, avril 2026).

Q : Est-ce qu'un bien en indivision peut bénéficier du micro-BIC ? A : Non. Si le logement est détenu en indivision, le contribuable ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC et doit obligatoirement déclarer ses revenus au régime réel (source : impots.gouv.fr, avril 2026).

Q : La réintégration des amortissements en plus-value concerne-t-elle tous les LMNP ? A : Depuis le 16 février 2025 (LFI 2025, art. 84 — CGI art. 150 VB III), les amortissements déduits au régime réel viennent diminuer le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value imposable à la revente. Des exceptions s'appliquent pour les résidences étudiantes, résidences seniors et établissements pour personnes handicapées. Les LMNP relevant du micro-BIC ne pratiquant pas d'amortissements déductibles, la mécanique de réintégration prévue par l'article 150 VB III du CGI ne trouve pas à s'appliquer dans leur cas (à confirmer avec votre expert-comptable selon votre situation) (source : Légifrance, juin 2026).

Q : Faut-il déclarer en mairie pour louer un meublé de tourisme ? A : Oui, une déclaration préalable en mairie est obligatoire pour exercer une activité de meublé de tourisme. Depuis la loi du 19 novembre 2024 (n° 2024-1039), cette obligation est généralisée à l'ensemble du territoire, au plus tard le 20 mai 2026. Elle est distincte de l'inscription au GFE (source : impots.gouv.fr, avril 2026).

Votre déclaration LMNP, automatisée de A à Z. Autonum génère votre liasse fiscale (2031, 2033) à partir de vos relevés et justificatifs, avec validation par un expert-comptable. Gratuit jusqu'à validation.

Créer mon dossier gratuitement →

Ou estimez d'abord votre imposition avec le simulateur LMNP gratuit.

Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.