Régime réel LMNP : comment passer du micro-BIC en 2026 (procédure complète)
Réponse directe. Pour basculer du micro-BIC au régime réel LMNP, vous devez exercer votre option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 des résultats de l'année N-1 — soit au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. L'entrée au régime réel s'effectue nécessairement au 1er janvier de l'année d'application. L'option est valable un an et reconduite tacitement, conformément à l'article 50-0, 4 du CGI (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Les revenus de la location meublée — qu'il s'agisse d'une location classique ou de tourisme — sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (source : impots.gouv.fr).
1. Micro-BIC ou régime réel LMNP : quelle différence fondamentale ?
En LMNP, vous relevez par défaut du régime micro-BIC si vos recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils. Ce régime applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes pour calculer votre bénéfice imposable : simple, mais souvent moins avantageux que le régime réel.
Au régime réel simplifié, vous déduisez vos charges réelles — intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurances, frais de gestion — et surtout les amortissements du bien et du mobilier. Ces amortissements sont cependant soumis au plafonnement prévu par l'article 39 C du CGI : ils sont déductibles dans la limite du montant des loyers acquis, diminué des autres charges afférentes au bien (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20-20240214), ce qui peut limiter la déduction effective selon votre situation.
Les seuils micro-BIC à connaître pour 2025 et 2026
La distinction entre les catégories de meublés est centrale depuis la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45, codifiée au BOFiP ACTU-2024-00003). Trois catégories coexistent :
| Catégorie | Seuil micro-BIC revenus 2025 (déclarés 2026) | Abattement | Seuil revenus 2026 (déclarés 2027) |
|---|---|---|---|
| Location meublée classique (longue durée) | 77 700 € | 50 % | 77 700 € (à confirmer) |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % | 15 000 € |
Sources : impots.gouv.fr (régimes d'imposition, mise à jour avril 2026) ; economie.gouv.fr (location meublée de tourisme résidence principale).
Point d'attention crucial pour les meublés de tourisme non classés. Si vos recettes annuelles dépassaient 15 000 € en 2023 et en 2024, vous avez basculé de plein droit au régime réel pour les revenus 2025 (impots.gouv.fr, FAQ meublés de tourisme, 2026). L'abaissement du seuil à 15 000 € et de l'abattement à 30 % est réputé applicable dès les revenus 2023 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45).
Biens détenus en indivision. Le régime micro-BIC n'est pas applicable aux biens détenus en indivision : le contribuable doit obligatoirement relever du régime réel (CGI, art. 50-0, 2-c et d).
2. Pourquoi opter pour le régime réel LMNP ?
L'intérêt du régime réel repose sur deux piliers principaux :
La déduction des charges réelles : contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire, vous déduisez l'intégralité des charges effectivement supportées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, honoraires de gestion, frais d'entretien, etc.).
La déduction des amortissements : en LMNP au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier et le mobilier. Ces amortissements sont cependant soumis au plafonnement prévu par l'article 39 C du CGI : ils sont déductibles dans la limite du montant des loyers acquis, diminué des autres charges afférentes au bien (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20-20240214).
A titre d'illustration, le régime réel peut présenter un intérêt lorsque les charges réelles supportées dépassent l'abattement forfaitaire applicable au micro-BIC, ou lorsque le bien est financé à crédit (les intérêts d'emprunt étant déductibles). Chaque situation étant différente, une analyse comparative reste indispensable.
Cette présentation est purement illustrative et ne constitue pas un conseil personnalisé. Consultez un expert-comptable pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.
3. Procédure 2026 : comment exercer l'option pour le régime réel ?
3.1 Le délai légal depuis la réforme de 2022
L'article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 a allongé le délai d'option (BOFiP, ACTU-2022-00062). Désormais, conformément à l'article 50-0, 4 du CGI et au BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30) :
L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique.
Cette date limite correspond au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (economie.gouv.fr, page BIC/BNC).
Exemple concret : Pour être imposé au régime réel sur vos revenus 2026, vous devez exercer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration 2031 relative aux revenus 2025, c'est-à-dire avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai 2026.
3.2 Cas des entreprises nouvelles
Pour les LMNP débutant leur activité, l'option pour le régime réel peut être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de la première période d'activité (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).
3.3 Modalités pratiques de l'option
Conformément au BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30), l'option doit être exercée dans les délais de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle elle s'applique. Pour les modalités pratiques précises (formulaire, courrier au SIE, etc.), rapprochez-vous de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent ou d'un expert-comptable.
3.4 Règles de période et de reconduction
Trois règles essentielles issues du CGI, art. 50-0, 4 (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30) :
- Entrée au 1er janvier : le passage au régime réel s'effectue nécessairement au 1er janvier de l'année concernée.
- Option valable un an, tacitement reconduite : l'option est valable pour l'année au titre de laquelle elle est exercée et reconduite tacitement chaque année suivante, sauf dénonciation.
- Retour au micro-BIC au 31 décembre : si vous souhaitez revenir au micro-BIC, la sortie s'effectue nécessairement au 31 décembre.
4. Comment revenir au micro-BIC : la procédure de renonciation
Si vous êtes déjà au régime réel et souhaitez repasser au micro-BIC (sous réserve de respecter les seuils), vous devez dénoncer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat n° 2031 de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique, par lettre adressée au SIE (impots.gouv.fr, régimes d'imposition).
Exemple de calendrier : Pour revenir au micro-BIC à compter du 1er janvier de l'année N (c'est-à-dire pour que la sortie du régime réel s'effectue au 31 décembre N-1), vous devez dénoncer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 des résultats de l'année N-1, soit avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l'année N.
Pour évaluer l'opportunité d'un retour au micro-BIC au regard de votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.
5. Obligations déclaratives au régime réel simplifié
Une fois au régime réel LMNP, vos obligations déclaratives sont les suivantes (economie.gouv.fr, page BIC/BNC) :
- Formulaire n° 2031 : déclaration de résultats BIC, à déposer au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
- Tableaux annexes 2033-A à 2033-G : bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements (c'est ici que figurent les amortissements LMNP), tableau des provisions, etc.
- Formulaire n° 2042-C PRO : report du bénéfice (ou du déficit reportable) sur votre déclaration de revenus personnelle.
L'établissement de cette liasse fiscale est complexe ; il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Passage du régime simplifié au régime réel normal
Si votre activité LMNP dépasse certains seuils et que vous souhaitez opter pour le régime réel normal (par opposition au simplifié), la notification doit être faite à l'administration avant le 1er février de la première année d'application (Annexe II au CGI, art. 267 quinquies III et 267 septies A ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).
6. Impact de la réforme de la plus-value LMNP (à ne pas négliger)
Opter pour le régime réel LMNP vous permet de déduire des amortissements, mais cela a désormais une contrepartie fiscale en cas de revente.
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, codifié à l'article 150 VB III du CGI) a réformé le calcul de la plus-value LMNP : pour les cessions réalisées à compter du 15 (ou 16) février 2025, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value est désormais minoré du montant des amortissements précédemment déduits en application de l'article 39 C du CGI.
Concrètement : plus vous avez déduit d'amortissements pendant la phase locative, plus votre base d'imposition à la plus-value sera élevée lors de la revente. Cet impact doit être intégré dans votre analyse.
Exceptions : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées sont exclues de cette réforme (economie.gouv.fr).
Pour évaluer l'impact de cette réforme sur votre situation, consultez un expert-comptable.
7. Tableau récapitulatif : les étapes clés pour passer au régime réel LMNP en 2026
| Étape | Action | Délai / Date |
|---|---|---|
| 1 | Vérifier l'éligibilité (seuils micro-BIC selon type de meublé) | Avant fin d'année N-1 |
| 2 | Exercer l'option (dans les délais de dépôt de la 2031 N-1 — se rapprocher du SIE pour les modalités) | Avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai |
| 3 | Tenir la comptabilité requise au régime réel | À partir du 1er janvier de l'année d'option |
| 4 | Calculer les amortissements dans le respect de l'art. 39 C CGI | Lors de l'établissement de la liasse |
| 5 | Déposer la liasse 2031 + annexes 2033 | 2e jour ouvré suivant le 1er mai |
| 6 | Reporter le résultat sur la 2042-C PRO | Lors de la déclaration de revenus |
📋 Ce qu'il faut retenir
- Délai d'option : l'option pour le régime réel LMNP doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l'année N-1 — soit avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (CGI, art. 50-0, 4 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7).
- Trois catégories, trois régimes micro-BIC distincts : meublé classique (77 700 € / 50 %), meublé de tourisme classé (77 700 € revenus 2025, 83 600 € revenus 2026 / 50 %), meublé de tourisme non classé (15 000 € / 30 %).
- L'option est tacitement reconduite chaque année ; pour revenir au micro-BIC, il faut dénoncer l'option avant la même date limite, par lettre au SIE.
- Réforme plus-value 2025 : depuis le 15/16 février 2025, les amortissements déduits au réel viennent minorer le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB III issu de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84).
- Biens en indivision : le micro-BIC est exclu ; le régime réel s'applique obligatoirement (CGI, art. 50-0, 2-c et d).
Questions fréquentes
Q : Quand dois-je exercer mon option pour le régime réel LMNP en 2026 ? A : Pour une application sur vos revenus 2026, vous devez exercer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 relative aux revenus 2025, c'est-à-dire avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai 2026 (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7).
Q : Puis-je opter pour le régime réel en cours d'année ? A : Non. L'entrée au régime réel s'effectue nécessairement au 1er janvier de l'année concernée (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Il n'est pas possible de basculer en milieu d'exercice.
Q : Mon option pour le régime réel est-elle définitive ? A : Non. L'option est valable un an et reconduite tacitement (CGI, art. 50-0, 4). Vous pouvez y renoncer chaque année, à condition de respecter les délais (lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la 2031 de l'année N-1) et de repasser sous les seuils micro-BIC.
Q : Quel est le seuil micro-BIC pour mon meublé de tourisme non classé en 2026 ? A : Le seuil reste fixé à 15 000 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) et pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), avec un abattement de 30 % (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45 ; impots.gouv.fr ; economie.gouv.fr).
Q : Quelles déclarations dois-je déposer au régime réel LMNP ? A : Vous devez déposer la déclaration n° 2031 accompagnée des tableaux annexes n° 2033-A à 2033-G avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, puis reporter le résultat sur la déclaration n° 2042-C PRO (economie.gouv.fr).
Q : La réforme de la plus-value LMNP change-t-elle l'intérêt du régime réel ? A : Depuis le 15/16 février 2025, les amortissements déduits au titre de l'article 39 C du CGI minorent le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB III ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Cela peut augmenter la base d'imposition à la plus-value lors de la revente, selon les amortissements effectivement déduits et les autres éléments propres à votre situation. Pour évaluer l'impact sur votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.
Q : Que se passe-t-il si mon bien est détenu en indivision ? A : Le régime micro-BIC est exclu pour les biens détenus en indivision. Vous relevez obligatoirement du régime réel (CGI, art. 50-0, 2-c et d ; impots.gouv.fr).
Q : Je commence mon activité LMNP en 2026 : puis-je directement opter pour le régime réel ? A : Oui. Pour les entreprises nouvelles, l'option pour le régime réel peut être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de la première période d'activité (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).
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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.