Régime réel LMNP : comment passer du micro-BIC — procédure complète 2026

En LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), le régime réel s'obtient sur simple option écrite adressée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), conformément à l'article 50-0, 4 du CGI. Il existe deux voies pour exercer cette option, aux délais distincts : (1) une lettre sur papier libre adressée au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique — délai allongé par l'article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 ; (2) le dépôt de la liasse fiscale n° 2031 pour l'année concernée, au plus tard le 4 mai 2026 (+ 15 jours calendaires si dépôt dématérialisé), ce dépôt valant lui-même option pour les revenus de cette même année. Ces deux modalités sont distinctes dans leur calendrier et leur nature : la première est exercée avant l'année d'application, la seconde via la déclaration de résultats de l'année elle-même. Cette bascule est intéressante dès lors que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, et notamment si vous pouvez déduire des amortissements.

1. Micro-BIC ou régime réel LMNP : quelle différence fondamentale ?

Les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu'il s'agisse d'une location directe ou en sous-location (source : impots.gouv.fr). Deux régimes coexistent :

Le micro-BIC : un abattement forfaitaire, sans comptabilité

Au micro-BIC, votre bénéfice imposable est calculé automatiquement en appliquant un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes. Aucune charge réelle n'est déductible. Trois catégories, trois seuils (revenus 2025, déclarés en 2026) :

Pour les revenus 2026, 2027 et 2028, le seuil micro-BIC des meublés de tourisme classés et des locations classiques sera porté à 83 600 € (seuil de droit commun BIC prestations de services), selon economie.gouv.fr.

Le seuil à 15 000 € pour les non classés résulte de l'article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, applicable dès les revenus 2023 (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Le régime réel : déduction des charges effectives et amortissements

Au régime réel simplifié ou normal, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, travaux d'entretien…) et surtout les amortissements du bien et du mobilier. Cette déduction est toutefois plafonnée : conformément à l'article 39 C du CGI, le montant des amortissements (immeuble + meubles) est admis en déduction dans la limite du montant du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

En contrepartie, le régime réel implique de tenir une comptabilité, un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel figurent les biens loués, conformément aux articles 38 et 39 du CGI (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30).

2. Quand le passage au régime réel est-il obligatoire ?

Il existe deux cas de basculement au réel :

Par dépassement de seuil : lorsque votre chiffre d'affaires dépasse le seuil micro-BIC applicable deux années consécutives, vous passez obligatoirement à un régime réel d'imposition dès la troisième année (CGI, art. 50-0, 1 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10). Le passage de plein droit rend l'option caduque.

De plein droit en cas d'indivision : si le bien est détenu en indivision, le régime micro-BIC est exclu de plein droit (CGI, art. 50-0). Le résultat doit obligatoirement être déterminé selon un régime réel (impots.gouv.fr).

Dans tous les autres cas, le passage est volontaire : c'est l'option sur laquelle porte cet article.

3. Qui peut opter volontairement pour le régime réel LMNP ?

Conformément au 4 de l'article 50-0 du CGI, tout contribuable placé dans le champ d'application du micro-BIC peut opter pour un régime réel d'imposition, quel que soit son niveau de recettes — même si celles-ci restent en dessous des seuils. L'option est ouverte aussi bien aux propriétaires de meublés classiques longue durée qu'aux propriétaires de meublés de tourisme classés ou non classés.

Cette option est particulièrement pertinente lorsque vos charges réelles (dont amortissements) excèdent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Pour toute évaluation de la pertinence de l'option au regard de votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

4. Procédure 2026 : comment exercer l'option étape par étape ?

Étape 1 — Rédiger une lettre d'option sur papier libre

L'option pour le régime réel n'est soumise à aucune forme particulière (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Elle doit néanmoins faire l'objet d'une déclaration sur papier libre, datée et signée, adressée à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) gestionnaire de votre dossier professionnel (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Le BOFiP ne détaille pas de liste exhaustive des mentions obligatoires ; pour vous assurer de la complétude de votre courrier, rapprochez-vous de votre SIE ou d'un expert-comptable.

Étape 2 — Respecter le délai d'option

Deux voies sont prévues par les textes, avec des calendriers distincts :

Voie 1 — Lettre au SIE (exercée avant l'année d'application)

L'option doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration n° 2042 souscrite au titre de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option s'applique (CGI, art. 50-0, 4). En pratique :

• Pour une option applicable aux revenus 2025 : exercer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 des revenus 2024 (printemps 2025, selon votre département).
• Pour une option applicable aux revenus 2026 : exercer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 des revenus 2025 (printemps 2026).

Voie 2 — Dépôt de la déclaration de résultats n° 2031 (exercée via la liasse de l'année concernée)

Vous pouvez également exercer l'option en déposant directement la déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes, de façon dématérialisée, au plus tard le 2e jour ouvré du mois de mai (impots.gouv.fr). Ce dépôt vaut lui-même option pour les revenus de cette même année. Pour les résultats 2025, la date limite est le 4 mai 2026, avec un délai supplémentaire de 15 jours calendaires en cas de dépôt par télétransmission (impots.gouv.fr).

Important : si vous n'avez pas envoyé de lettre au SIE au printemps 2025 pour vos revenus 2025, vous pouvez encore exercer l'option via le dépôt de la liasse n° 2031 des résultats 2025 au plus tard le 4 mai 2026 (ou 19 mai 2026 si dématérialisé). Ces deux voies ont des délais différents et une nature juridique distincte.

Rappel : ce délai allongé résulte de l'article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 (BOFiP, ACTU-2022-00062), qui a supprimé l'ancienne date butoir du 1er février.

Étape 3 — Déposer la liasse fiscale n° 2031

Une fois au régime réel, vous devez déposer chaque année :

• la déclaration de résultats n° 2031 et ses tableaux annexes ;
• reporter les résultats sur votre déclaration de revenus n° 2042 C PRO.

La déclaration 2031 doit être déposée par voie dématérialisée auprès de l'administration fiscale.

5. Durée de l'option et modalités de renonciation

L'option pour le régime réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Pour renoncer à l'option, vous devez notifier votre choix à l'administration dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Attention : si vous avez opté pour le régime réel normal (et non simplifié), des règles d'irrévocabilité spécifiques peuvent s'appliquer (CGI, ann. II, art. 267 septies A). Consultez un expert-comptable pour votre situation.

6. Première option au réel : les règles comptables et fiscales à connaître

Inscription des biens à l'actif et amortissements

Dès la première année au régime réel, vous devez inscrire votre bien immobilier (et le mobilier) à l'actif de votre bilan et calculer les amortissements correspondants, conformément aux articles 38 et 39 du CGI. La déduction reste plafonnée par l'article 39 C du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). Pour la méthode de calcul des amortissements applicable à votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable.

Plus-values latentes en franchise d'impôt

Les contribuables qui exercent pour la première fois l'option pour un régime réel peuvent constater en franchise d'impôt les plus-values acquises à la date de prise d'effet de l'option par les éléments non amortissables de leur actif immobilisé (CGI, art. 39 octodecies ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Ce mécanisme évite une imposition immédiate lors du basculement.

Impact sur la plus-value de cession (réforme 2025)

Depuis le 15 février 2025, la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (art. 84) a profondément modifié le calcul de la plus-value LMNP : le prix d'acquisition servant de base de calcul est désormais diminué du montant des amortissements précédemment déduits des revenus imposables (modification de l'article 150 VB du CGI). En d'autres termes, les amortissements déduits au régime réel viennent alourdir la plus-value taxable lors de la revente. Sont exclues de cette réintégration : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées (economie.gouv.fr).

Cet élément doit être intégré dans votre réflexion stratégique avant d'opter pour le régime réel.

7. Tableau récapitulatif : micro-BIC vs régime réel LMNP en 2026

📌 Ce qu'il faut retenir

• Option libre : tout LMNP en micro-BIC peut opter pour le régime réel sur simple lettre au SIE, sans condition de seuil (CGI, art. 50-0, 4).
• Deux voies, deux délais : lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la 2042 de l'année précédente (printemps 2025 pour les revenus 2025) ou dépôt de la liasse n° 2031 des résultats 2025 au plus tard le 4 mai 2026 (+ 15 jours si dématérialisé).
• Trois catégories, trois seuils : meublé classique/classé (77 700 € en 2025, 83 600 € en 2026-2028), non classé (15 000 €, abattement 30 %).
• Amortissements plafonnés par l'article 39 C du CGI et, depuis le 15 février 2025, réintégrés dans la plus-value de cession (art. 150 VB du CGI, loi de finances 2025).
• Reconduction tacite chaque année ; renonciation possible dans les mêmes délais que l'option (CGI, art. 50-0, 4).

Questions fréquentes

Q : Puis-je opter pour le régime réel LMNP si mes recettes sont inférieures au seuil micro-BIC ? A : Oui. Conformément au 4 de l'article 50-0 du CGI, l'option pour le régime réel est ouverte à tout contribuable relevant du micro-BIC, quel que soit son niveau de recettes. Il suffit d'en faire la demande par écrit auprès de votre SIE dans les délais légaux.

Q : Quelle est la date limite pour opter au régime réel pour les revenus 2025 ? A : Deux voies existent, avec des délais distincts. La première : adresser une lettre au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 des revenus 2024 (printemps 2025). La seconde : déposer directement la liasse n° 2031 des résultats 2025 au plus tard le 4 mai 2026, ce dépôt valant lui-même option pour les revenus 2025 (+ 15 jours calendaires si dépôt dématérialisé) (impots.gouv.fr). Si le délai du printemps 2025 est dépassé, la voie du dépôt de la 2031 en mai 2026 reste ouverte.

Q : L'option pour le régime réel est-elle définitive ? A : Non. Elle est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Vous pouvez y renoncer en notifiant votre choix à l'administration dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre des résultats de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique (CGI, art. 50-0, 4).

Q : Suis-je obligé de passer au régime réel si je dépasse le seuil micro-BIC ? A : Oui, mais seulement si le dépassement est constaté sur deux années consécutives (CGI, art. 50-0, 1 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-10). Un seul dépassement ne suffit pas.

Q : Quel formulaire dois-je déposer au régime réel LMNP ? A : La déclaration de résultats n° 2031 et ses annexes, déposée par voie dématérialisée, au plus tard le 4 mai 2026 pour les résultats 2025 (+ 15 jours calendaires si télétransmission).

Q : Mon bien est en indivision. Suis-je obligé d'être au régime réel ? A : Oui. En cas de bien détenu en indivision, le régime micro-BIC est exclu de plein droit (CGI, art. 50-0). Le résultat doit être déterminé selon un régime réel d'imposition (impots.gouv.fr).

Q : Les amortissements déduits au régime réel sont-ils taxés lors de la revente ? A : Depuis le 15 février 2025, oui : la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84, modifiant l'art. 150 VB du CGI) impose de diminuer le prix d'acquisition du montant des amortissements fiscalement déduits pour le calcul de la plus-value de cession. Sont exclues de cette règle les résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées (economie.gouv.fr).

Q : L'option pour le régime réel a-t-elle un impact fiscal immédiat sur les plus-values latentes du bien ? A : Non, au contraire : à la date de la première option, les contribuables peuvent constater en franchise d'impôt les plus-values acquises par les éléments non amortissables de leur actif immobilisé, en application de l'article 39 octodecies du CGI (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.