Passer du micro-BIC au régime réel LMNP : procédure complète 2026

Passer du micro-BIC au régime réel LMNP s'effectue par simple courrier ou messagerie sécurisée adressé à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE), avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus n° 2042 souscrite au titre de l'année précédant celle d'application (art. 50-0, 4 du CGI, modifié par la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021). L'option est valable un an et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction. Elle permet de déduire vos charges réelles et de pratiquer l'amortissement comptable du bien — avantages souvent bien supérieurs à l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Voici la procédure exacte à suivre en 2026, article par article.

1. Micro-BIC ou régime réel : quelle différence concrète ?

En LMNP, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), qu'il s'agisse d'une location longue durée ou d'un meublé de tourisme (impots.gouv.fr, 2026). Deux régimes coexistent :

Le micro-BIC : simple mais limité

Au micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), les règles diffèrent selon la nature du bien :

L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. L'inconvénient majeur : aucune déduction de vos charges réelles ni amortissement possible.

Le régime réel : plus de travail, bien plus d'optimisation

Au régime réel simplifié (art. 302 septies A bis du CGI) ou normal, vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété, frais de gestion…) et pratiquez l'amortissement comptable du bien, des meubles et des travaux. Les déficits générés peuvent être reportés sur les dix années suivantes (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, 2024).

Attention : si votre bien est détenu en indivision, vous êtes exclu du micro-BIC et relevez obligatoirement du régime réel (impots.gouv.fr, 2026).

2. Quand êtes-vous automatiquement basculé au régime réel ?

Le passage au régime réel peut être subi (dépassement de seuil) ou volontaire (option).

Passage de plein droit

Si vos recettes annuelles dépassent le seuil applicable deux années consécutives (N-1 et N-2), vous relevez de plein droit du régime réel à compter de l'année N+1 (art. 50-0 du CGI). Par exemple, un propriétaire d'un meublé non classé dont les recettes 2024 et 2025 excèdent 15 000 € bascule automatiquement au réel pour 2026.

Attention : si vos recettes repassent sous le seuil, l'option antérieure pour le régime réel devient caduque. Si vous souhaitez rester au réel malgré cela, vous devez exercer une nouvelle option (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, 2022).

Option volontaire

En dessous des seuils, rien ne vous empêche de choisir le régime réel si vos charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire. C'est notamment le cas lorsque vous avez acquis un bien avec un emprunt dont les intérêts et les amortissements excèdent l'abattement forfaitaire applicable.

3. Procédure exacte pour exercer l'option en 2026 (CGI art. 50-0, 4)

Depuis la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 (art. 7), le délai d'option a été allongé et clarifié par le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30, 2022) :

Délai à respecter

L'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus n° 2042 (déclaration d'ensemble) souscrite au titre de l'année précédant celle d'application.

Exemple concret : pour que le régime réel s'applique à vos recettes 2026, vous devez avoir exercé l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 déposée au printemps 2026 (au titre des revenus 2025).

Pour une création d'activité, l'option peut être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'année de la première période d'activité (art. 50-0, 4 du CGI, tel qu'aménagé par la loi de finances pour 2022).

Forme de l'option

L'option n'est soumise à aucune forme particulière (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, 2022). Trois modalités sont acceptées :

1. Courrier papier libre, daté et signé, adressé à votre SIE (Service des Impôts des Entreprises) ;
2. Messagerie sécurisée depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ;
3. Dépôt de la déclaration de résultat n° 2031-SD dans les délais, qui vaut option tacite.

Date de prise d'effet

Conformément au BOFiP, le régime micro-BIC s'appliquant par année civile entière, l'entrée dans le régime réel s'effectue nécessairement au 1er janvier de l'année visée. Il n'y a pas d'option possible en cours d'année.

4. Les formulaires à déposer une fois au régime réel

Une fois l'option exercée, vos obligations déclaratives changent entièrement (art. 53 A du CGI) :

Déclaration n° 2031-SD

Vous devez déposer le formulaire n° 2031-SD (CERFA n° 11085) accompagné de la liasse fiscale correspondante :

• Régime réel simplifié : tableaux annexes n° 2033-A-SD à 2033-G-SD (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-10) ;
• Régime réel normal : tableaux n° 2050-SD et suivants (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-20-20).

Cette déclaration est à transmettre obligatoirement sous forme dématérialisée, au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai — soit le 4 mai 2026 pour les résultats 2025 (impots.gouv.fr, 2026).

Déclaration de revenus n° 2042-C PRO

Vous reportez également vos résultats sur la déclaration complémentaire n° 2042-C PRO, rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » (impots.gouv.fr, 2026).

Rappel : si vous n'avez pas encore de numéro SIRET, vous devez déclarer votre activité de location meublée dans les 15 jours suivant le premier jour de location via le guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). La location meublée est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

5. Comment renoncer au régime réel et revenir au micro-BIC ?

Le retour au micro-BIC est possible, mais encadré (impots.gouv.fr, 2026) :

• Vous devez dénoncer votre option par lettre adressée au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031-SD de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique ;
• La renonciation prend effet au 1er janvier de l'année au titre de laquelle elle s'applique — le régime micro-BIC s'appliquant par année civile entière, le retour ne peut intervenir qu'en début d'exercice (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, 2022) ;
• Si vous étiez passé au régime réel de plein droit (dépassement de seuil) puis que vos recettes repassent sous le seuil, vous retrouvez automatiquement le micro-BIC — et votre ancienne option pour le réel devient caduque. Un retour volontaire au réel nécessitera une nouvelle option (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30, 2022).

6. L'impact de la loi de finances 2025 sur la plus-value LMNP au régime réel

C'est le changement le plus structurant de ces derniers mois. La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (art. 84) a modifié l'article 150 VB du CGI : pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value doit être minoré des amortissements déduits en application de l'article 39 C du CGI.

En pratique, cela signifie que les amortissements passés au régime réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value privée lors de la revente. L'avantage fiscal de l'amortissement est donc en partie différé à la cession.

Sont exclus de cette mesure les biens situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, seniors, personnes handicapées visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation).

Par ailleurs, les règles d'abattement pour durée de détention restent inchangées (art. 150 U du CGI) : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce changement modifie l'équilibre entre micro-BIC et régime réel, notamment en cas de revente. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.

7. Récapitulatif : faut-il vraiment passer au régime réel LMNP ?

Le régime réel peut s'avérer plus avantageux dans plusieurs situations, notamment si :

• Vos charges réelles (intérêts, travaux, amortissements) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC (50 % ou 30 % selon le type de bien) ;
• Vous avez contracté un emprunt immobilier dont les intérêts sont déductibles ;
• Votre bien génère un déficit que vous souhaitez reporter ;
• Vous avez un meublé non classé dont les recettes dépassent 15 000 € HT, seuil qui rend le micro-BIC impossible de toute façon.

Le micro-BIC reste pertinent pour une activité de faible volume, sans emprunt, et dont les charges effectives sont inférieures à l'abattement.

Chaque situation est différente. Pour déterminer le régime le plus adapté à votre cas, consultez un expert-comptable.

📌 Ce qu'il faut retenir

• Option = courrier au SIE (ou messagerie sécurisée, ou dépôt de la 2031-SD), avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 de l'année précédente (art. 50-0, 4 du CGI).
• Seuils 2025 : 77 700 € (meublé classique et tourisme classé, abattement 50 %) / 15 000 € (tourisme non classé, abattement 30 %). Seuil droit commun relevé à 83 600 € pour les revenus 2026.
• Prise d'effet au 1er janvier : pas d'option en cours d'année (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).
• Formulaire 2031-SD à déposer de façon dématérialisée avant le 4 mai 2026 pour les résultats 2025.
• LF 2025 (art. 84) : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (art. 150 VB du CGI).

Questions fréquentes

Q : Quelle est la date limite pour opter pour le régime réel LMNP en 2026 ? A : Pour que le régime réel s'applique dès 2026, vous deviez exercer l'option avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus n° 2042 au printemps 2026 (au titre des revenus 2025), conformément à l'article 50-0, 4 du CGI et au BOFiP (BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : L'option pour le régime réel doit-elle être renouvelée chaque année ? A : Non. L'option est valable un an et se renouvelle automatiquement par tacite reconduction, sauf dénonciation expresse adressée au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031-SD de l'année précédant la renonciation (impots.gouv.fr, 2026).

Q : Puis-je passer au régime réel en cours d'année ? A : Non. Le micro-BIC s'appliquant par année civile entière, le régime réel ne peut prendre effet qu'au 1er janvier d'une année. Il n'existe pas d'option possible en cours d'exercice (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : Quels formulaires dois-je remplir au régime réel simplifié ? A : Vous devez déposer la déclaration n° 2031-SD (CERFA n° 11085) accompagnée des tableaux annexes n° 2033-A-SD à 2033-G-SD, par voie dématérialisée, au plus tard le 4 mai 2026 pour les résultats 2025. Vous reportez ensuite votre résultat sur la n° 2042-C PRO (impots.gouv.fr, 2026).

Q : Mon meublé de tourisme non classé dépasse 15 000 € : suis-je automatiquement au régime réel ? A : Le passage de plein droit intervient si vous dépassez le seuil applicable deux années consécutives (N-1 et N-2). Si c'est le cas, vous relevez du régime réel à compter de l'année suivante (art. 50-0 du CGI). En dessous, vous pouvez opter volontairement.

Q : La réintégration des amortissements dans la plus-value s'applique-t-elle à tous les LMNP ? A : Non. Elle concerne les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 par des LMNP au régime réel. Les biens en résidences-services (résidences étudiantes, seniors, handicapées visées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du CCH) sont exclus de cette mesure (art. 150 VB du CGI, LF 2025, art. 84 — Légifrance, 2026).

Q : Puis-je passer au régime réel si mon bien est en indivision ? A : Si votre bien est détenu en indivision, vous êtes déjà exclu du micro-BIC et relevez obligatoirement du régime réel, sans qu'une option soit nécessaire (impots.gouv.fr, 2026).

Q : Faut-il un expert-comptable pour établir la liasse fiscale au régime réel ? A : Ce n'est pas une obligation légale, mais la complexité de la liasse (tableaux 2033-A à 2033-G, calcul des amortissements par composante, règles de l'art. 39 C du CGI) rend l'accompagnement fortement conseillé. Autonum vous permet d'automatiser la génération de votre liasse fiscale ; rapprochez-vous d'un expert-comptable pour valider votre situation personnelle.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.