Régime réel LMNP : comment passer du micro-BIC — procédure complète 2026

En location meublée non professionnelle (LMNP), le régime réel s'applique soit de plein droit (dépassement des seuils micro-BIC), soit sur option volontaire adressée au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Pour être valable dès le 1er janvier 2026, l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de votre déclaration n° 2042 souscrite au titre des revenus 2024 (CGI art. 50-0, 4). Alternativement, le simple dépôt dans les délais d'une déclaration de résultats n° 2031 vaut également option (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). Concrètement, le basculement s'effectue toujours au 1er janvier de l'année concernée. Les revenus de location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC, qu'il s'agisse de propriétaires ou de sous-locataires (impots.gouv.fr).

1. Micro-BIC ou régime réel : rappel des seuils 2025 et 2026

Avant de décider de basculer, encore faut-il savoir où vous vous situez. La fiscalité LMNP distingue trois catégories aux seuils bien différents.

Locations meublées longue durée (« meublés classiques »)

Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil micro-BIC est fixé à 77 700 € avec un abattement forfaitaire de 50 % (minimum 305 €). Au-delà de ce seuil, le régime réel s'applique de plein droit (impots.gouv.fr — Les régimes d'imposition).

Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes

Pour les revenus 2025, le seuil micro-BIC est identique à celui des meublés classiques : 77 700 €, abattement 50 %. Pour les revenus 2026, ce seuil est relevé à 83 600 € en application de la loi du 19 novembre 2024 (impots.gouv.fr — FAQ meublés de tourisme).

Meublés de tourisme non classés

Depuis la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45 — applicable dès les revenus 2023), le seuil micro-BIC est abaissé à 15 000 € avec un abattement de 30 %. Ce seuil reste inchangé pour les revenus 2026. Les propriétaires de meublés non classés dont les recettes dépassent 15 000 € basculent donc au régime réel de plein droit ; ils doivent alors reconstituer a posteriori une comptabilité commerciale (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Cas particulier — indivision : si le bien est détenu en indivision, le régime micro-BIC est exclu de plein droit. La déclaration en régime réel est alors obligatoire, quel que soit le montant des recettes (impots.gouv.fr).

2. Pourquoi opter volontairement pour le régime réel LMNP ?

Même en deçà des seuils, le régime réel peut s'avérer plus avantageux. Il permet de :

• Déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, travaux, taxe foncière, honoraires comptables, etc. (CGI art. 39).
• Pratiquer les amortissements par composante sur le bâti, l'agencement et le mobilier, dans la limite des loyers acquis diminués des autres charges — plafonnement prévu par l'article 39 C du CGI (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Pour déterminer si le régime réel est adapté à votre situation, rapprochez-vous d'un expert-comptable, qui pourra comparer l'incidence respective des deux régimes au regard de vos charges et de votre stratégie patrimoniale.

3. La procédure pour exercer l'option : délais et formalités 2026

Principe : l'option par courrier auprès du SIE

Conformément à l'article 50-0, 4 du CGI (tel que modifié par la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 7), l'option pour le régime réel doit être exercée par courrier auprès du SIE au plus tard à la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 souscrite au titre de l'année précédant celle pour laquelle l'option s'applique.

En pratique pour une entrée au régime réel dès le 1er janvier 2026 : l'option devait être adressée au SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042 des revenus 2024 (campagne de printemps 2025).

Pour une entrée au régime réel dès le 1er janvier 2027 : l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042 des revenus 2025 (campagne de printemps 2026).

L'entrée dans le régime réel depuis le micro-BIC s'effectue nécessairement au 1er janvier ; il n'est pas possible de basculer en cours d'année (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Deuxième voie : le dépôt de la déclaration n° 2031

Le simple dépôt dans les délais d'une déclaration de résultats n° 2031 vaut option pour le régime réel (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). La déclaration 2031-SD (et son annexe 2031 bis-SD) est servie par toutes les entreprises passibles de l'IR dans la catégorie BIC, quel que soit le régime réel appliqué — simplifié ou normal (impots.gouv.fr — Formulaire 2031-SD).

Date limite de dépôt du formulaire 2031

Pour les résultats 2025, la déclaration n° 2031 doit être déposée au plus tard le 4 mai 2026 (deuxième jour ouvré suivant le 1er mai). Un délai supplémentaire de 15 jours calendaires est accordé en cas de dépôt par télétransmission (impots.gouv.fr — FAQ déclaration 2031).

4. Obligations comptables et liasse fiscale au régime réel

L'option pour le régime réel emporte des obligations comptables significatives. Le contribuable doit :

1. Tenir une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général (impots.gouv.fr).
2. Établir un compte de résultat et un bilan à l'actif duquel sont inscrits les biens loués (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 renvoyant à BOI-BIC-DECLA-30).
3. Déposer le formulaire n° 2031-SD et les tableaux annexes :
   • Régime réel simplifié : tableaux n° 2033-A-SD à 2033-G-SD.
   • Régime réel normal : tableaux n° 2050 et suivants (economie.gouv.fr).

En cas de dépassement de seuil entraînant un basculement de plein droit, le contribuable doit reconstituer a posteriori la comptabilité commerciale pour l'exercice concerné (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).

5. Durée de l'option et retour au micro-BIC

L'option pour le régime réel est valable un an et se renouvelle tacitement. Elle se reconduit automatiquement d'année en année tant qu'elle n'est pas dénoncée (impots.gouv.fr).

Pour revenir au micro-BIC, il faut dénoncer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l'année précédant celle au titre de laquelle la renonciation s'applique. Le retour au micro-BIC s'effectue nécessairement à la fin de l'exercice réel en cours (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

À noter : la dénonciation de l'option est une démarche indépendante du niveau des recettes. Si les recettes dépassent toujours le seuil micro-BIC applicable, le régime réel continuera de s'appliquer de plein droit quand bien même l'option serait dénoncée (CGI art. 50-0 ; impots.gouv.fr).

6. Impact majeur : la réforme des plus-values LMNP depuis le 15 février 2025

Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), le calcul de la plus-value lors de la cession d'un bien loué en meublé a été profondément modifié.

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements fiscalement déduits au régime réel (art. 39 C CGI), conformément au nouvel article 150 VB III du CGI (Légifrance). En clair : les amortissements pratiqués au régime réel sont désormais réintégrés dans la plus-value taxable, ce qui augmente mécaniquement la base imposable lors de la revente.

Exceptions prévues par le texte : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées sont exclues de cette réintégration (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 ; CGI art. 150 VB III).

Cette réforme modifie significativement l'équation économique du régime réel sur le long terme. Pour toute décision fiscale liée à ce dispositif, consultez un expert-comptable.

7. Récapitulatif : les étapes clés pour passer au régime réel en 2026

Ce qu'il faut retenir

• 📌 L'option pour le régime réel LMNP doit être exercée par courrier auprès du SIE avant la date limite de dépôt de la déclaration 2042 des revenus de l'année N-1 (CGI art. 50-0, 4 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7). Le simple dépôt du formulaire 2031 dans les délais vaut également option (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).
• 📌 Trois catégories, trois seuils distincts pour 2025 : 15 000 € (meublés tourisme non classés, abattement 30 %), 77 700 € (meublés classiques et tourisme classés, abattement 50 %). Seuil classés relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 (loi du 19 novembre 2024).
• 📌 L'entrée se fait nécessairement au 1er janvier, le retour au micro-BIC à la fin de l'exercice réel en cours (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30). L'option est annuelle et se renouvelle tacitement.
• 📌 Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value de cession LMNP (CGI art. 150 VB III — loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), sauf résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.
• 📌 Bien détenu en indivision : le micro-BIC est exclu de plein droit ; le régime réel est obligatoire (impots.gouv.fr).

Questions fréquentes

Q : Puis-je opter pour le régime réel LMNP en cours d'année ? A : Non. L'entrée dans le régime réel depuis le micro-BIC s'effectue nécessairement au 1er janvier. Aucun basculement en cours d'exercice n'est possible (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : Quelle est la date limite pour opter pour le régime réel sur les revenus 2026 ? A : Pour que le régime réel s'applique dès le 1er janvier 2026, l'option devait être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2042 des revenus 2024 (campagne printemps 2025). Pour les revenus 2027, l'option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la 2042 des revenus 2025 (campagne printemps 2026) (CGI art. 50-0, 4).

Q : Suis-je obligé de déposer le formulaire 2031 si j'opte pour le régime réel ? A : Oui. Au régime réel, vous devez déposer le formulaire n° 2031-SD accompagné de ses tableaux annexes (2033-A à 2033-G en réel simplifié, ou 2050 et suivants en réel normal). La date limite est le 4 mai 2026 pour les résultats 2025, avec 15 jours supplémentaires pour la télétransmission (impots.gouv.fr).

Q : Mon bien est en indivision, quel régime s'applique ? A : Le régime micro-BIC est exclu de plein droit pour les biens détenus en indivision. Vous devez obligatoirement déclarer en régime réel, quel que soit le montant de vos recettes (impots.gouv.fr).

Q : Les amortissements pratiqués au régime réel sont-ils taxés à la revente ? A : Depuis le 15 février 2025, oui. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84 — CGI art. 150 VB III) prévoit que les amortissements fiscalement déduits au régime réel (art. 39 C CGI) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP lors de la cession. Exceptions : résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées.

Q : Quel est le seuil micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé en 2026 ? A : Le seuil reste fixé à 15 000 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026) et pour les revenus 2026, avec un abattement de 30 % (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023, art. 45 ; impots.gouv.fr).

Q : Comment puis-je revenir au micro-BIC après avoir opté pour le régime réel ? A : Vous devez dénoncer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration n° 2031 de l'année précédant celle pour laquelle la renonciation s'applique. Le retour au micro-BIC s'effectue à la fin de l'exercice réel en cours. Si vos recettes dépassent toujours le seuil micro-BIC applicable, le régime réel continuera de s'appliquer de plein droit (CGI art. 50-0 ; BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : Le dépôt d'un formulaire 2031 peut-il suffire à valider l'option pour le régime réel ? A : Oui. Le dépôt d'une déclaration de résultats n° 2031 dans les délais légaux peut valoir option pour le régime réel, sans qu'un courrier séparé au SIE soit nécessaire (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-30).

Votre déclaration LMNP, automatisée de A à Z. Autonum génère votre liasse fiscale (2031, 2033) à partir de vos relevés et justificatifs, avec validation par un expert-comptable. Gratuit jusqu'à validation.

Créer mon dossier gratuitement →

Ou estimez d'abord votre imposition avec le simulateur LMNP gratuit.

Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.