Régime réel simplifié vs normal LMNP : seuils 2026 et comment choisir

En 2026, le régime réel simplifié (RSI) s'applique aux loueurs meublés non professionnels dont le chiffre d'affaires dépasse le seuil micro-BIC (77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026) sans excéder 945 000 € pour les activités de fourniture de logement ou 286 000 € pour les prestations de services BIC (CGI, art. 302 septies A). Au-delà de ces plafonds, c'est le régime réel normal qui s'impose de plein droit. Entre les deux, les différences portent sur les formulaires à déposer, la complexité comptable et les obligations déclaratives. Voici tout ce qu'il faut savoir, selon votre type de location et votre niveau de recettes.

1. Les trois catégories fiscales LMNP à distinguer absolument

Avant même d'évoquer les seuils, il est indispensable de situer votre bien dans l'une des trois catégories fiscales reconnues par le CGI (art. 50-0) et confirmées par la FAQ officielle impots.gouv.fr (mars 2026) :

Locations meublées classiques (longue durée)

Il s'agit de logements loués à titre de résidence principale ou secondaire du locataire, avec bail de droit commun ou bail mobilité. Seuil micro-BIC : 77 700 € HT pour les revenus 2025 (déclarés au printemps 2026), relevé à 83 600 € HT pour les revenus 2026, 2027 et 2028. Abattement forfaitaire : 50 % (avec un plancher de 305 €).

Meublés de tourisme CLASSÉS (classement officiel Atout France)

Ce sont les hébergements ayant obtenu un classement officiel au sens de l'article L.324-1 du Code du tourisme, ainsi que les chambres d'hôtes (art. L.324-3). Ils bénéficient des mêmes seuils et abattements que les locations classiques : 77 700 € pour 2025, 83 600 € pour 2026-2028, abattement de 50 %.

⚠️ Attention : la loi du 19 novembre 2024 a supprimé l'abattement supplémentaire de 21 % en zone non tendue qui avait été introduit par la loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322, art. 45, CGI art. 50-0). Cet avantage ne s'applique donc plus à partir des revenus 2025.

Meublés de tourisme NON CLASSÉS (type Airbnb sans classement)

Ces hébergements loués en courte durée sans classement officiel font face à un régime beaucoup plus restrictif depuis la loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322, art. 45, BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20). Seuil micro-BIC : 15 000 € HT, inchangé pour 2026. Abattement : 30 % seulement.

2. Les seuils 2026 en un coup d'œil

La revalorisation triennale des seuils BIC, prévue par le CGI (art. 302 septies A, II bis), s'effectue tous les trois ans dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du barème de l'IR, arrondie au millier d'euros le plus proche. La période 2026-2028 intègre cette révision.

Dès que votre CA dépasse le seuil micro-BIC applicable à votre catégorie, vous basculez dans le régime réel — soit de plein droit, soit sur option.

3. Le régime réel simplifié (RSI) : fonctionnement et obligations

Qui relève du RSI ?

Le RSI s'applique de plein droit aux LMNP dont le chiffre d'affaires dépasse le seuil micro-BIC sans excéder les plafonds supérieurs du RSI, fixés pour 2026, 2027 et 2028 à (CGI, art. 302 septies A) :

• 945 000 € HT pour les activités de fourniture de logement ;
• 286 000 € HT pour les prestations de services BIC.

Concrètement, un loueur meublé classique dont le CA dépasse 83 600 € en 2026 bascule directement dans le RSI. Les seuils de 203 100 € HT (fourniture de logement) et 83 600 € HT (prestations de services BIC) correspondent aux seuils au-delà desquels le RSI peut être maintenu une année supplémentaire en cas de premier dépassement des plafonds supérieurs du régime, et non à des seuils d'entrée dans le RSI (CGI, art. 302 septies A bis, III ; economie.gouv.fr, 2026-2028).

Les obligations déclaratives au RSI

Au RSI, le LMNP doit déposer (economie.gouv.fr ; CGI, art. 53 A) :

• Le formulaire n° 2031 (déclaration de résultat BIC) ;
• La liasse simplifiée 2033-A à 2033-G (tableaux annexes).

Ces documents sont à transmettre avant le 2e jour ouvré de mai de l'année suivant celle des revenus.

Les avantages du RSI

• Comptabilité allégée par rapport au réel normal ;
• Déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux, frais de gestion…) ;
• Amortissements par composante des biens immobiliers et mobiliers, dans les limites de l'article 39 C du CGI (le montant global des amortissements ne peut dépasser le loyer acquis diminué des autres charges).

4. Le régime réel normal : quand s'impose-t-il ?

Seuil de déclenchement

Le régime réel normal s'applique lorsque le CA dépasse (CGI, art. 302 septies A et 302 septies AA) :

• 945 000 € HT pour les activités de fourniture de logement ;
• 286 000 € HT pour les prestations de services BIC.

La règle du double dépassement

Une règle de tolérance importante existe : en cas de premier dépassement du plafond du RSI, ce régime reste applicable l'année suivante. Ce n'est que si le dépassement se produit deux années consécutives que le régime réel normal s'impose de plein droit (CGI, art. 302 septies A bis, III ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-10-10).

Des obligations comptables renforcées

Au régime réel normal, le LMNP dépose (CGI, art. 53 A) :

• Le formulaire n° 2031 ;
• La liasse normale 2050 et suivants, dans le même délai que le RSI.

La comptabilité est plus exigeante : plan comptable général, bilan complet, compte de résultat détaillé. Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable.

5. Option pour le régime réel : comment procéder ?

Même si votre CA reste en dessous du seuil micro-BIC, vous pouvez opter volontairement pour un régime réel d'imposition si vos charges déductibles (notamment les amortissements) excèdent l'abattement forfaitaire. Cette option est possible via déclaration auprès du service des impôts des entreprises (SIE) compétent (CGI, art. 50-0, 4 et art. 302 septies A ter ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30).

• Option du micro-BIC vers le RSI ou le réel normal : valable un an, reconduite tacitement.
• Option du RSI vers le réel normal : irrévocable pendant 2 ans (CGI, ann. II, art. 267 septies A).

💡 L'option volontaire pour le réel peut être avantageuse lorsque les charges réelles (dont les amortissements, dans les limites de l'article 39 C du CGI) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Pour évaluer l'intérêt de cette option selon votre situation, consultez un expert-comptable.

6. Impact de la loi de finances 2025 : la plus-value LMNP change de règles

Depuis la loi de finances pour 2025 (n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), les amortissements déduits au régime réel (simplifié ou normal) sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value lors de la cession du bien, pour toutes les cessions intervenues à compter du 15 février 2025 (CGI, art. 150 VB, III ; Légifrance, version en vigueur).

Concrètement, cela signifie que la plus-value imposable sera plus élevée si vous avez largement amorti votre bien au fil des années. Pour mesurer l'impact de cette règle sur votre situation personnelle, il est conseillé de consulter un expert-comptable avant toute cession.

Exceptions : les résidences étudiantes, seniors et personnes handicapées (au sens des articles L.631-12 et L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation) sont expressément exclues du champ de cette réintégration.

7. Loi de finances 2026 : les non-résidents concernés

La loi de finances pour 2026 (n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 53) introduit des dispositions spécifiques concernant le régime de la location meublée pour les contribuables non-résidents. Le BOFiP a été mis à jour le 15 avril 2026 (BOI-BIC-CHAMP-40-10). Les contribuables non-résidents propriétaires d'un bien loué meublé en France sont invités à consulter un expert-comptable pour analyser l'impact de cette réforme sur leur situation.

📌 Ce qu'il faut retenir

• Seuils 2026 : le micro-BIC passe à 83 600 € pour les meublés classiques et classés (contre 77 700 € pour 2025) ; le seuil des non classés reste bloqué à 15 000 € avec un abattement de 30 % seulement.
• RSI vs réel normal : le RSI s'applique jusqu'à 945 000 € de CA (fourniture de logement) ; au-delà, c'est le réel normal, mais seulement après deux années consécutives de dépassement (CGI, art. 302 septies A bis, III).
• L'option volontaire pour le réel peut être avantageuse dès lors que les charges réelles (dont les amortissements, CGI art. 39 C) dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.
• Plus-value 2025 : les amortissements déduits au réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (CGI, art. 150 VB, III), sauf exceptions légales.
• Les seuils du RSI sont revalorisés par période de trois ans (CGI, art. 302 septies A, II bis) ; les valeurs 2026-2028 sont celles en vigueur.

Questions fréquentes

Q : Quel est le seuil micro-BIC LMNP pour 2026 ? A : Pour les revenus de 2026, le seuil micro-BIC est de 83 600 € HT pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € HT pour les meublés de tourisme non classés (CGI, art. 50-0 ; economie.gouv.fr, 2026).

Q : Quelle est la différence entre le régime réel simplifié et le régime réel normal en LMNP ? A : Le RSI s'applique jusqu'à 945 000 € de CA (fourniture de logement) avec une liasse simplifiée 2033 ; le réel normal s'impose au-delà, avec une liasse complète 2050 et une comptabilité plus lourde (CGI, art. 302 septies A ; CGI, art. 53 A).

Q : À partir de quel CA passe-t-on au régime réel normal en LMNP ? A : Le réel normal s'impose lorsque le CA dépasse 945 000 € HT (activités de fourniture de logement) ou 286 000 € HT (prestations de services BIC), pendant deux années consécutives (CGI, art. 302 septies A bis, III).

Q : Peut-on choisir le régime réel simplifié même en dessous du seuil micro-BIC ? A : Oui. Un LMNP relevant du micro-BIC peut opter volontairement pour le RSI ou le réel normal via déclaration au SIE. L'option est valable un an et reconduite tacitement (CGI, art. 50-0, 4 ; BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30).

Q : Le seuil de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés change-t-il en 2026 ? A : Non. Ce seuil reste fixé à 15 000 € HT pour les revenus 2025 et 2026, avec un abattement de 30 %. Il a été abaissé à ce niveau par la loi de finances pour 2024 (n° 2023-1322, art. 45, CGI art. 50-0) et n'a pas été modifié depuis.

Q : Quels formulaires déposer au régime réel simplifié LMNP ? A : Il faut déposer le formulaire n° 2031 accompagné de la liasse simplifiée 2033-A à 2033-G, avant le 2e jour ouvré de mai (economie.gouv.fr ; CGI, art. 53 A).

Q : La réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP concerne-t-elle tous les régimes réels ? A : Oui, la réforme de la loi de finances 2025 (art. 84, CGI art. 150 VB, III) vise toute cession à compter du 15 février 2025 par un LMNP ayant déduit des amortissements au régime réel, qu'il soit simplifié ou normal. Les résidences étudiantes, seniors et personnes handicapées sont exclues.

Q : Les seuils du RSI vont-ils encore changer avant 2029 ? A : Non. Les seuils en vigueur (945 000 € et 286 000 €) sont fixés pour la période 2026, 2027 et 2028 (CGI, art. 302 septies A, II bis ; economie.gouv.fr). La prochaine revalorisation triennale interviendra pour la période 2029-2031.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.