Réintégration des amortissements LMNP 2026 : qui est concerné et comment ça fonctionne

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel BIC sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. Concrètement, le prix d'acquisition de votre bien est minoré du montant des amortissements que vous avez effectivement déduits de vos loyers imposables (article 150 VB III du CGI, issu de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Résultat : la plus-value imposable augmente mécaniquement. Seuls les LMNP au régime réel BIC sont visés. Les loueurs au micro-BIC, ainsi que les propriétaires de certaines résidences-services (étudiantes, seniors, handicapées), sont expressément exclus. En 2026, cette règle s'applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025.

Pourquoi la loi de finances 2025 a-t-elle modifié le calcul de la plus-value LMNP ?

Jusqu'au 14 février 2025, le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au réel offrait un avantage double : déduire chaque année des amortissements de vos recettes locatives (en application de l'article 39 C du CGI), puis vendre le bien sans que ces amortissements ne soient jamais « rattrapés » par l'impôt sur la plus-value. Ce mécanisme permettait de réduire significativement l'imposition annuelle tout en bénéficiant d'une plus-value calculée sur la base du prix d'acquisition initial.

La loi de finances 2025 met fin à ce double avantage. Comme le confirme le ministère de l'Économie sur economie.gouv.fr, « la loi de finances 2025 rehausse la fiscalité sur les plus-values de cession LMNP en réintégrant l'amortissement comptable déductible des recettes locatives imposables dans le calcul de la plus-value de cession ».

Cette réforme s'inscrit dans un contexte de rééquilibrage de la fiscalité de la location meublée, après que la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur ») avait déjà durci les conditions du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés.

Le mécanisme juridique : que dit exactement l'article 150 VB III du CGI ?

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l'article 150 VB du CGI par un III qui dispose :

« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C. » (Article 150 VB III du CGI, version consolidée sur Légifrance — LEGIARTI000051202577)

Traduction concrète : pour calculer votre plus-value imposable, l'administration fiscale part du prix de vente, puis en soustrait non pas votre prix d'acquisition initial, mais votre prix d'acquisition diminué de tous les amortissements que vous avez fiscalement déduits pendant la période de détention.

Exemple de calcul simplifié

Si vous avez acquis un bien pour 200 000 € et déduit 40 000 € d'amortissements sur dix ans, votre prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value sera de 160 000 € (et non 200 000 €). Si vous vendez ce bien 250 000 €, la plus-value brute sera de 90 000 € au lieu de 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention du régime des plus-values privées (article 150 U du CGI) s'appliquent ensuite sur cette base majorée. L'exonération totale d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans de détention, et l'exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr, vérifié mars 2026).

Qui est concerné par la réintégration des amortissements LMNP en 2026 ?

Les LMNP au régime réel BIC : les seuls visés

La réintégration ne concerne que les loueurs en meublé non professionnels ayant opté pour — ou étant soumis par défaut à — le régime réel d'imposition BIC. Ces loueurs déduisent chaque année des amortissements calculés par composante (gros œuvre, toiture, agencements, mobilier…) en application de l'article 39 C du CGI, lequel plafonne le montant déductible au niveau des loyers perçus diminués des autres charges.

Cette règle s'applique quelle que soit la nature du bien loué : meublé classique longue durée, meublé de tourisme classé ou meublé de tourisme non classé, dès lors que des amortissements ont été effectivement déduits au sens de l'article 39 C du CGI.

La date d'entrée en vigueur : 15 février 2025

La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127). En 2026, toute vente d'un bien détenu en LMNP au réel entre donc dans ce nouveau dispositif, y compris si le bien a été acquis avant 2025 et que les amortissements ont été déduits sous l'ancien régime.

Les amortissements reportés ne sont pas réintégrés

Point important : l'article 39 C du CGI plafonne la déductibilité des amortissements au montant des loyers diminués des autres charges. Les amortissements qui n'ont pas pu être déduits une année en raison de ce plafonnement sont reportés sur les exercices suivants. Seuls les amortissements effectivement et fiscalement déduits sont réintégrés. Les amortissements différés non encore imputés ne font pas l'objet d'une réintégration dans la plus-value, même si leur report cesse lors de la cession du bien (impots.gouv.fr, vérifié avril 2026).

Qui est exclu de la réintégration ?

Les LMNP au micro-BIC

Les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC (article 50-0 du CGI) ne déduisent pas d'amortissements réels : ils bénéficient d'un abattement forfaitaire réputé couvrir l'ensemble de leurs charges, y compris les amortissements théoriques (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20). N'ayant déduit aucun amortissement au sens de l'article 39 C du CGI, ils ne sont pas directement visés par le mécanisme de réintégration.

Pour mémoire, les seuils micro-BIC applicables pour la déclaration 2026 (revenus 2025) sont :

• 15 000 € de recettes pour les meublés de tourisme non classés (abattement 30 %)
• 77 700 € pour les chambres d'hôtes, meublés de tourisme classés et locations meublées classiques longue durée (abattement 50 %)

Et pour 2026, le seuil des meublés de tourisme classés est porté à 83 600 € selon economie.gouv.fr.

Les résidences-services : une exclusion légale expresse

L'article 150 VB III alinéa 2 du CGI prévoit des exclusions légales expresses pour les biens situés dans certaines résidences-services. La réintégration ne s'applique pas aux cessions portant sur :

1. Les résidences étudiantes mentionnées aux articles L.631-12 ou L.631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH)
2. Les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées mentionnés aux 6° et 7° de l'article L.312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF)
3. Les établissements de soins de longue durée mentionnés à l'article L.6143-5 du Code de la santé publique

Comme le résume economie.gouv.fr : « Sont exclues de cette évolution fiscale les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées. »

Les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels)

Les loueurs qui remplissent les conditions de qualification en LMP (recettes locatives supérieures à 23 000 € par an ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer — article 155 IV-2 du CGI) relèvent du régime des plus-values professionnelles et non des plus-values privées. L'article 150 VB III du CGI, qui modifie le régime des plus-values privées (article 150 U du CGI), ne leur est donc pas directement applicable. Les LMP restent soumis à leur propre régime d'imposition des plus-values (article 151 septies B du CGI pour l'abattement pour durée de détention LMP).

Quels amortissements sont réintégrés concrètement ?

Sont visés les amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI. Cela couvre :

• L'amortissement du bâti (calculé par composante selon le BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10)
• L'amortissement du mobilier garnissant le logement
• L'amortissement des agencements et installations

Ne sont pas réintégrés :

• Les amortissements plafonnés non déduits (amortissements différés reportables)
• Les amortissements sur la quote-part de terrain (le terrain n'est jamais amortissable)
• Les amortissements éventuellement exclus en cas de réduction d'impôt de type Censi-Bouvard (article 39 G du CGI — à confirmer selon la situation individuelle)

Impacts pratiques pour les cessions en 2026

En 2026, tout propriétaire LMNP au régime réel qui cède son bien doit anticiper que l'intégralité des amortissements fiscalement déduits depuis le début de la location viendra minorer son prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.

Ce que cela change dans les faits :

• Plus la détention est longue et les amortissements cumulés importants, plus l'impact fiscal est significatif
• Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération IR à 22 ans, exonération prélèvements sociaux à 30 ans) — mais sur une assiette désormais plus large
• Il est indispensable de conserver l'ensemble de ses tableaux d'amortissement depuis le début de la location pour justifier les montants déduits

La tenue rigoureuse d'une comptabilité au régime réel — avec suivi annuel des amortissements — n'est plus seulement une obligation déclarative : elle devient un enjeu patrimonial direct au moment de la revente.

Ce qu'il faut retenir

• 📌 Depuis le 15 février 2025, les amortissements LMNP fiscalement déduits (art. 39 C CGI) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, en application de l'article 150 VB III du CGI (loi n° 2025-127, art. 84).
• 📌 Seuls les LMNP au régime réel BIC sont concernés ; les loueurs au micro-BIC ne déduisant pas d'amortissements réels ne sont pas directement visés.
• 📌 Trois catégories de biens sont expressément exclues : résidences étudiantes, établissements pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée.
• 📌 Les amortissements différés non déduits (car plafonnés par l'art. 39 C) ne sont pas réintégrés — seuls les amortissements effectivement déduits le sont.
• 📌 Les abattements pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans) restent applicables, mais s'appliquent sur une base de calcul désormais minorée des amortissements.

Questions fréquentes

Q : La réintégration des amortissements LMNP s'applique-t-elle aux cessions réalisées en 2026 ? A : Oui. La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84). Toute vente réalisée en 2026 est donc soumise à cette règle.

Q : Suis-je concerné si je suis au régime micro-BIC ? A : Non, pas directement. Les LMNP au micro-BIC bénéficient d'un abattement forfaitaire (30 % pour les meublés de tourisme non classés, 50 % pour les meublés classés et la location longue durée) et ne déduisent pas d'amortissements réels au sens de l'article 39 C du CGI. La réintégration ne les vise donc pas.

Q : Quels amortissements sont réintégrés dans la plus-value ? A : Uniquement les amortissements effectivement et fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI (bâti, mobilier, agencements). Les amortissements plafonnés et reportés, mais non encore déduits, ne sont pas réintégrés.

Q : Mon bien est dans une résidence étudiante. Suis-je exonéré de cette réforme ? A : Oui. L'article 150 VB III alinéa 2 du CGI exclut expressément les résidences étudiantes (CCH art. L.631-12 et L.631-13), ainsi que les établissements pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée. Vérifiez que votre bien relève bien de l'une de ces catégories auprès d'un expert-comptable.

Q : Les abattements pour durée de détention s'appliquent-ils toujours ? A : Oui. Les LMNP restent soumis au régime des plus-values privées (article 150 U du CGI) et bénéficient des mêmes abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr). Ces abattements s'appliquent désormais sur une base de calcul minorée des amortissements déduits.

Q : Doit-on réintégrer les amortissements déduits avant 2025 ? A : Oui. La loi ne prévoit pas de clause d'antériorité partielle : le texte vise les amortissements « admis en déduction en application de l'article 39 C », sans distinguer selon la période à laquelle ils ont été déduits. La totalité des amortissements fiscalement déduits depuis le début de la location est donc prise en compte, y compris ceux déduits avant l'entrée en vigueur de la loi.

Q : La réintégration s'applique-t-elle aux LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) ? A : Non. Les LMP relèvent du régime des plus-values professionnelles et non des plus-values privées (article 150 U du CGI). L'article 150 VB III du CGI modifie le régime des plus-values privées, qui ne s'applique pas aux LMP. Ceux-ci sont soumis à leur propre régime (notamment l'article 151 septies B du CGI).

Q : Comment connaître le montant exact de mes amortissements à réintégrer ? A : Ce montant correspond à la somme de tous les amortissements figurant dans vos déclarations BIC (formulaire 2031 et tableaux annexes 2033) depuis le début de la location, dans la limite de ceux effectivement admis en déduction. La tenue d'une comptabilité rigoureuse et la conservation de vos liasses fiscales depuis l'origine sont indispensables. Consultez un expert-comptable pour reconstituer ce montant si nécessaire.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.