Réintégration des amortissements LMNP à la revente : ce qui change depuis la loi de finances 2025

Depuis le lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (soit à compter du 15 ou du 16 février 2025 selon les sources — à confirmer), la fiscalité de la revente en LMNP a été profondément modifiée. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a créé un nouvel article 150 VB III du CGI : lors du calcul de la plus-value immobilière, le prix d'acquisition est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI. En clair, les amortissements que vous avez déduits pendant la période de location meublée viennent mécaniquement augmenter la plus-value imposable à la cession. Seuls les LMNP ayant opté pour le régime réel d'imposition sont concernés ; les loueurs au micro-BIC ne le sont pas directement. Certaines résidences-services bénéficient d'une exclusion expresse.

1. L'avantage fiscal LMNP avant la réforme

Avant la loi de finances 2025, le statut LMNP au régime réel offrait une double aubaine fiscale :

Pendant la détention : les amortissements (immeuble, mobilier, travaux), déductibles dans les limites fixées par l'article 39 C du CGI, réduisaient chaque année l'assiette des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables, dans la limite du montant du loyer acquis diminué des autres charges (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20).
À la cession : la plus-value relevait du régime des plus-values des particuliers (CGI art. 150 U et 150 VH), sans que les amortissements déduits ne viennent en diminuer le prix d'acquisition. La plus-value était calculée simplement comme la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (majoré des frais d'acquisition et travaux selon les règles du CGI art. 150 VB I et II), puis réduite par les abattements pour durée de détention.

Comme le confirme le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20), les plus-values des LMNP relèvent du régime des plus-values privées — et non du régime des plus-values professionnelles — avec renvoi au BOI-RFPI-PVI pour les règles applicables.

Cet avantage structurel a été supprimé par la loi de finances pour 2025.

2. La réforme introduite par l'article 84 LFI 2025 : le nouveau CGI art. 150 VB III

2.1 Le mécanisme de réintégration

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 complète l'article 150 VB du CGI par un III ainsi rédigé (version consolidée sur Légifrance, LEGIARTI000051202577) :

« Le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C. »

Concrètement, pour calculer la plus-value imposable à la cession d'un bien LMNP, on soustrait du prix de vente un prix d'acquisition réduit du total des amortissements fiscalement déduits depuis le début de la location meublée. La base taxable s'en trouve d'autant plus élevée.

2.2 Pourquoi cela augmente la plus-value ?

Si vous avez acquis un bien 200 000 € et déduit 40 000 € d'amortissements sur plusieurs années, votre prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n'est plus 200 000 €, mais 160 000 €. Toutes choses égales par ailleurs, la plus-value imposable augmente de 40 000 €. Les amortissements déduits des loyers imposables sont ainsi réintégrés dans l'assiette de la plus-value, avant application des abattements pour durée de détention (source : impots.gouv.fr, FAQ cession LMNP ; economie.gouv.fr).

2.3 Date d'entrée en vigueur

Le texte légal (Légifrance, art. 84-II LFI 2025) prévoit une application à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit à compter du 15 ou 16 février 2025 selon les pages d'impots.gouv.fr consultées (une légère discordance existe entre deux pages du site : l'une mentionne le 15 février, l'autre le 16 février). La date exacte mérite confirmation auprès d'un expert-comptable ou de l'administration fiscale. Toutes les cessions réalisées à compter de cette date entrent dans le champ de la réforme.

3. Qui est concerné ? Régime réel vs micro-BIC

La réintégration des amortissements ne concerne que les LMNP imposés au régime réel d'imposition (régime réel simplifié ou normal), car ce sont les seuls à avoir effectivement déduit des amortissements en application de l'article 39 C du CGI.

3.1 LMNP au régime réel : directement concernés

Qu'il s'agisse d'une location meublée classique (longue durée), d'un meublé de tourisme classé ou d'un meublé de tourisme non classé, dès lors que le loueur est imposé au régime réel, les amortissements déduits seront réintégrés lors de la cession. La distinction entre ces catégories n'influe pas sur le mécanisme de réintégration lui-même.

3.2 LMNP au micro-BIC : non concernés directement

Les loueurs relevant du régime micro-BIC (CGI art. 50-0) ne sont pas directement concernés par cette réintégration. En effet, l'abattement forfaitaire du micro-BIC est réputé tenir compte de l'ensemble des charges, y compris les amortissements linéaires. Aucun amortissement n'est effectivement déduit au sens de l'article 39 C du CGI dans ce régime.

Pour rappel, les seuils micro-BIC applicables aux revenus 2025 (source : impots.gouv.fr) sont :

77 700 € de recettes annuelles pour les locations meublées classiques (longue durée), les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes — abattement de 50 % ;
15 000 € de recettes annuelles pour les meublés de tourisme non classés — abattement de 30 %.

À noter : la réintégration des amortissements futurs à la revente constitue désormais un paramètre important de la fiscalité de cession pour tout loueur envisageant de relever du régime réel. Consultez un expert-comptable pour analyser les implications dans votre situation.

4. Les exclusions expressément prévues par la loi

L'article 150 VB III du CGI (version consolidée, Légifrance LEGIARTI000051202577) prévoit des exclusions expresses du mécanisme de réintégration pour certains biens situés dans des résidences-services spécifiques :

Les biens situés dans des résidences étudiantes au sens des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ;
Les biens situés dans des établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées visés au 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF) ;
Les biens situés dans des établissements délivrant des soins de longue durée.

Lorsqu'un bien entre dans l'une de ces catégories, les amortissements déduits ne seront pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.

En revanche, aucune exclusion spécifique n'est prévue pour les meublés de tourisme classés ou non classés ordinaires : ils restent soumis à la réintégration dès lors qu'ils relèvent du régime réel.

5. Les amortissements concernés : le périmètre de l'article 39 C du CGI

Seuls les amortissements fiscalement admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI entrent dans le champ de la réintégration. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10) précise que, pour une location meublée par une personne physique, l'amortissement de l'ensemble des biens (immeuble + mobilier) est admis en déduction dans la limite du montant du loyer acquis, diminué des autres charges de l'exercice.

Concrètement :

Sont visés : les amortissements de l'immeuble (gros œuvre, façade, toiture, agencements, etc.) et du mobilier, effectivement déduits sur le plan fiscal ;
Sont exclus : les amortissements constitutifs de dépenses déjà prises en compte par ailleurs pour la détermination de l'impôt (par exemple, des dépenses de travaux déjà intégrées dans le prix d'acquisition majoré selon l'article 150 VB I et II du CGI) ;
Le sort des amortissements différés (non déduits car la déduction était plafonnée par l'article 39 C) n'est pas encore précisé dans le BOFiP, qui n'a pas encore été mis à jour pour commenter cette réforme à la date de rédaction de cet article.

Important : les commentaires officiels de l'administration fiscale sur les modalités pratiques de la réintégration sont attendus dans le BOI-RFPI-PVI mis à jour. Certains points restent à confirmer à la publication de cette mise à jour.

6. Les abattements pour durée de détention restent applicables

La réintégration des amortissements ne supprime pas les abattements pour durée de détention prévus en matière de plus-values immobilières privées. Ceux-ci s'appliquent toujours, mais sur une assiette désormais majorée du fait de la réintégration :

Impôt sur le revenu : exonération totale de la plus-value nette après 22 ans de détention ;
Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans de détention.

(Source : economie.gouv.fr, « Ce qui change pour les particuliers avec l'adoption du budget 2025 » ; impots.gouv.fr, FAQ cession LMNP.)

Des abattements progressifs s'appliquent également entre ces seuils selon les règles générales des plus-values immobilières privées (à confirmer auprès d'un expert-comptable pour les modalités précises du barème).

7. Impact pratique et points de vigilance

Plusieurs points méritent une attention particulière :

Rétroactivité des amortissements passés : d'après le texte de l'article 150 VB III du CGI, la minoration du prix d'acquisition porte sur le montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI, sans limitation dans le temps. Les amortissements déduits avant l'entrée en vigueur de la réforme sont donc a priori inclus dans la réintégration pour les cessions réalisées à compter de cette date. Des précisions sont attendues dans le BOFiP mis à jour. Plus vous avez détenu le bien longtemps sous le régime réel, plus la masse d'amortissements susceptibles d'être réintégrés peut être importante.
Traitement des amortissements différés : les amortissements non déduits car plafonnés par l'article 39 C du CGI (amortissements « en attente ») sont à confirmer dans le cadre du BOFiP mis à jour.
Régime LMP vs LMNP : les loueurs en meublé professionnels (LMP, au sens de l'article 155 IV du CGI) relèvent du régime des plus-values professionnelles, non traité ici. La distinction LMP/LMNP reste donc fondamentale.
Anticipation de la cession : l'évaluation de l'impact fiscal de la réintégration nécessite un suivi précis du tableau d'amortissement sur toute la durée de détention. Autonum permet de centraliser et d'automatiser ce suivi dans le cadre de la déclaration LMNP.

📌 Ce qu'il faut retenir

À compter du lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (soit le 15 ou 16 février 2025 selon les sources — à confirmer), le prix d'acquisition LMNP est minoré des amortissements déduits au titre de l'article 39 C CGI pour calculer la plus-value de cession (CGI art. 150 VB III nouveau, issu de l'art. 84 LFI 2025).

Seuls les LMNP au régime réel sont directement concernés ; les loueurs au micro-BIC (CGI art. 50-0) ne le sont pas.

Exceptions : les biens situés dans des résidences étudiantes, des établissements pour personnes âgées/handicapées ou des établissements de soins de longue durée sont exclus du mécanisme de réintégration.

Les abattements pour durée de détention (IR : exonération à 22 ans ; prélèvements sociaux : exonération à 30 ans) restent applicables, mais sur une assiette plus élevée.

Le BOFiP n'a pas encore été mis à jour pour commenter cette réforme : certains points pratiques (amortissements différés, périmètre exact, etc.) sont à confirmer à la publication du BOI-RFPI-PVI actualisé.

Questions fréquentes

Q : La réintégration des amortissements LMNP s'applique-t-elle aux cessions réalisées avant l'entrée en vigueur de la réforme ? A : Non. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 précise que la réforme s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi (15 ou 16 février 2025 selon les sources — à confirmer). Les cessions antérieures restent soumises aux anciennes règles, sans réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

Q : Un LMNP au micro-BIC est-il concerné par la réintégration des amortissements à la revente ? A : Non, pas directement. Le régime micro-BIC (CGI art. 50-0) repose sur un abattement forfaitaire réputé tenir compte de l'ensemble des charges, y compris les amortissements. Aucun amortissement n'est déduit au sens de l'article 39 C du CGI dans ce régime ; il n'y a donc pas de réintégration à opérer lors de la cession.

Q : Quels amortissements sont réintégrés : seulement ceux de l'immeuble, ou aussi ceux du mobilier ? A : L'article 150 VB III du CGI vise l'ensemble des amortissements « admis en déduction en application de l'article 39 C » du CGI. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) précise que l'amortissement de « l'ensemble des biens » — immeuble et mobilier — entre dans ce périmètre, dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges. Le sort des amortissements différés (non déduits car plafonnés) est à confirmer à la publication du BOI-RFPI-PVI mis à jour.

Q : Les meublés de tourisme classés sont-ils exclus de la réforme ? A : Non. Aucune exclusion spécifique n'est prévue pour les meublés de tourisme classés ou non classés ordinaires. Dès lors qu'un bien est loué en meublé sous le régime réel d'imposition, les amortissements déduits seront réintégrés à la cession, quelle que soit la nature de la location. Les exclusions expressément prévues concernent uniquement les résidences étudiantes, les établissements pour personnes âgées/handicapées et les établissements de soins de longue durée (CGI art. 150 VB III).

Q : Les abattements pour durée de détention disparaissent-ils avec la réforme ? A : Non. Les abattements pour durée de détention restent applicables (exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans). La réforme ne les supprime pas, mais ils s'appliquent désormais sur une assiette de plus-value plus élevée, du fait de la réintégration des amortissements dans le calcul du prix d'acquisition.

Q : La réintégration porte-t-elle sur tous les amortissements déduits depuis l'origine, y compris avant 2025 ? A : D'après le texte de l'article 150 VB III du CGI tel qu'issu de l'article 84 LFI 2025, la minoration du prix d'acquisition porte sur le montant des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C du CGI, sans limitation dans le temps. Les amortissements déduits avant l'entrée en vigueur de la réforme sont donc a priori inclus dans la réintégration pour les cessions réalisées à compter de cette date. Des précisions sont attendues dans le BOFiP mis à jour.

Q : Mon bien est dans une résidence pour personnes âgées : suis-je concerné par la réintégration ? A : Si l'établissement relève du 6° ou du 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles (CASF), ou s'il délivre des soins de longue durée, ces catégories sont expressément exclues du mécanisme de réintégration par l'article 150 VB III du CGI. Pour déterminer si votre bien entre dans ces catégories, consultez un expert-comptable qui vérifiera le classement exact de votre résidence.

Q : Le BOFiP a-t-il été mis à jour pour commenter la nouvelle règle ? A : À la date de rédaction de cet article (avril 2025), le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, publié le 14 février 2024) n'a pas encore été mis à jour pour commenter la réforme introduite par l'article 84 LFI 2025. Les commentaires officiels de l'administration fiscale sont attendus dans le BOI-RFPI-PVI actualisé. Certaines modalités pratiques restent donc à confirmer.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.