Travaux LMNP : déductibles ou amortissables, comment choisir ?

En LMNP au régime réel, un travaux peut suivre deux destins fiscaux opposés : être déduit immédiatement du résultat de l'exercice (charge), ou être inscrit à l'actif et amorti sur plusieurs années (immobilisation). La règle de base, posée par le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20), est nette : les dépenses d'entretien et de réparation — celles qui maintiennent le bien en état sans en augmenter la valeur ni prolonger sensiblement sa durée de vie — constituent des charges déductibles. À l'inverse, les dépenses d'amélioration ou d'aménagement doivent obligatoirement être immobilisées et amorties (BOI-BIC-CHG-20). Depuis la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), ce choix a des répercussions fiscales importantes à la revente : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Au micro-BIC, la question ne se pose pas : ni déduction réelle ni amortissement ne sont possibles.

1. Micro-BIC ou régime réel : un préalable indispensable

Avant toute réflexion sur les travaux, il faut vérifier quel régime s'applique.

Les seuils micro-BIC pour 2025

Au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace toutes les déductions réelles. Aucun travaux LMNP ne peut être déduit, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration. Les seuils applicables aux revenus 2025 sont (source : impots.gouv.fr, vérifié 2026-04-08) :

• Meublés de tourisme non classés : recettes ≤ 15 000 € — abattement 30 % (art. 50-0 du CGI, tel que modifié par l'art. 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023).
• Meublés classiques longue durée, chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés : recettes ≤ 77 700 € — abattement 50 %.

La réforme de la loi de finances pour 2024 a drastiquement abaissé le seuil des meublés de tourisme non classés (de 77 700 € à 15 000 €). Les propriétaires dont les recettes dépassent ce plafond basculent obligatoirement au régime réel, rendant immédiatement pertinentes toutes les règles détaillées ci-dessous.

À retenir : la distinction meublé classique / meublé de tourisme classé ou non classé n'affecte pas les règles de traitement des travaux au régime réel, qui sont communes à toute location meublée BIC. Elle joue uniquement sur l'accès au micro-BIC et le niveau d'abattement.

2. Le critère central : entretien/réparation ou amélioration/aménagement ?

C'est la question clé que vous devez vous poser pour chaque poste de travaux LMNP.

Charges déductibles immédiatement : l'entretien et la réparation

Le BOFiP (BOI-BIC-CHG-40-20-40, mis à jour le 30 août 2016) précise que les dépenses d'entretien et de réparation sont déductibles dès l'exercice au cours duquel elles sont engagées, à condition qu'elles :

1. Maintiennent le bien en bon état de fonctionnement ;
2. N'en augmentent pas la valeur ;
3. Ne prolongent pas de manière notable sa durée d'utilisation.

Ces exemples sont donnés à titre purement illustratif et non exhaustif ; la qualification exacte de chaque dépense dépend des circonstances propres à chaque situation. À titre d'illustration générale : des petites réparations destinées à maintenir le bien en état de fonctionnement sans en augmenter la valeur peuvent relever de cette catégorie.

Pour être déductibles, ces charges doivent également répondre aux conditions générales de déduction des BIC (source : impots.gouv.fr) : exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation, effectives, justifiées par des pièces comptables, et rattachées à l'exercice concerné.

Immobilisations à amortir : l'amélioration et l'aménagement

À l'opposé, le BOFiP (BOI-BIC-CHG-20) pose que les dépenses ayant pour effet d'améliorer ou d'aménager un bien — c'est-à-dire d'en augmenter la valeur, d'en étendre les fonctionnalités ou d'en prolonger significativement la durée de vie — ne peuvent pas figurer parmi les charges déductibles. Elles doivent être inscrites à l'actif du bilan et uniquement amorties.

Ces distinctions s'apprécient au cas par cas ; les exemples suivants sont donnés à titre purement illustratif et non exhaustif, la qualification exacte relevant de l'appréciation des faits et, si nécessaire, d'un expert-comptable.

3. La méthode par composants : quand un remplacement redevient une immobilisation

Un cas particulier mérite l'attention : le remplacement d'un composant significatif du bien.

L'article 15 bis de l'annexe II au CGI instaure la méthode par composants. Lorsqu'un élément constitutif de l'immeuble est identifié comme composant à l'actif et qu'il est renouvelé, le coût du remplacement doit être immobilisé et amorti, avec sortie simultanée de la valeur nette comptable du composant remplacé (BOI-BIC-CHG-20-20-20, vérifié 2026-06-17). La qualification des éléments constituant des composants significatifs s'apprécie au cas par cas.

En revanche, lorsque le remplacement ne revêt pas un caractère significatif et n'avait pas été identifié comme composant distinct, le coût peut être comptabilisé immédiatement en charges — sous réserve qu'il n'ait ni pour effet de prolonger la durée d'utilisation du bien, ni d'en augmenter la valeur.

Cas particulier des travaux sur un immeuble non inscrit à l'actif : si le bâtiment n'est pas inscrit à l'actif, les travaux effectués sur celui-ci ne peuvent générer d'annuités d'amortissement déductibles que s'ils aboutissent à la création d'immobilisations distinctes du bien préexistant. Des travaux de transformation de façade faisant corps avec la construction ne remplissent pas cette condition (BOI-BIC-AMT-10-20, vérifié 2022-12-21).

4. Les règles d'amortissement au régime réel LMNP

Inscription à l'actif et plafonnement

Pour être amorti, un bien ou un composant doit être inscrit à l'actif immobilisé du bilan (art. 39, 2° du CGI). Le montant d'amortissement annuellement déductible est strictement plafonné par l'article 39 C du CGI (BOI-BIC-CHAMP-40-20, vérifié 2024-02-14) :

Amortissement déductible ≤ Loyers acquis − Autres charges afférentes au bien

Autrement dit, les amortissements LMNP ne peuvent pas générer de déficit. Si la somme des amortissements dépasse le résultat avant amortissements, l'excédent ne peut pas être déduit sur l'exercice.

Report des amortissements différés

Les amortissements non déduits en raison de ce plafonnement ne sont pas perdus. Ils sont reportables sans limitation de durée sur les exercices suivants, en sus de l'annuité normale, à condition que l'activité de location meublée soit poursuivie. Un état de suivi (formulaire BOI-FORM-000038) doit impérativement être joint à la déclaration de résultats (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, vérifié 2026-06-17).

Le terrain n'est jamais amortissable

Conformément à l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI, le terrain d'assiette ne peut pas être amorti (il ne se déprécie pas de manière irréversible). Le loueur doit donc ventiler sous sa propre responsabilité la valeur de l'immeuble entre la part construction (amortissable) et la part terrain (non amortissable). Seul le prix de revient de la construction est susceptible d'amortissement (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Biens de faible valeur

Certains éléments d'actif non significatifs au sens de l'article 212-6 du PCG peuvent être admis en charges dès l'exercice d'acquisition, sans inscription à l'actif (BOI-BIC-CHG-20-30-10, vérifié 2017-03-01). Cette dérogation concerne les équipements de faible valeur unitaire ; elle ne s'applique pas aux travaux structurants.

5. L'impact décisif de la loi de finances 2025 sur votre stratégie travaux

Depuis le 15 février 2025 (lendemain de la promulgation de la loi n° 2025-127), le calcul de la plus-value LMNP a profondément changé.

La réintégration des amortissements dans la plus-value

L'article 84 de la loi de finances 2025 a introduit un article 150 VB III dans le CGI. Pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition servant de base de calcul de la plus-value privée doit être diminué du montant des amortissements fiscalement déduits en application de l'article 39 C du CGI (source : Légifrance, vérifié 2025-02-14).

Concrètement : si vous avez amorti des travaux d'amélioration sur votre bien, ces amortissements seront réintégrés dans l'assiette de la plus-value à la revente. Plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable sera élevée.

Les exceptions au dispositif

Sont exclus de cette réintégration les biens situés dans (source : Légifrance, vérifié 2025-02-14) :

• Les résidences étudiantes (art. L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l'habitation) ;
• Les résidences seniors et résidences pour personnes handicapées (établissements mentionnés aux 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du CASF).

L'abattement pour durée de détention subsiste

Les propriétaires restent exonérés d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonérés de prélèvements sociaux après 30 ans (source : economie.gouv.fr, vérifié 2026-06-17).

Conséquence pratique sur l'arbitrage charge vs amortissement

Cette réforme modifie l'équation fiscale globale :

• Une dépense d'entretien/réparation déduite immédiatement en charges réduit le résultat imposable de l'année sans affecter la plus-value future.
• Une dépense d'amélioration immobilisée et amortie réduit le résultat imposable année par année, mais accroît mécaniquement la plus-value imposable à la revente (post-15 février 2025).

Cela ne signifie pas que l'amortissement est toujours défavorable — la déduction étalée sur plusieurs années conserve une valeur actuarielle — mais l'arbitrage doit désormais intégrer l'horizon de détention et le projet de cession. Consultez un expert-comptable pour évaluer votre situation personnelle.

6. Tableau récapitulatif : nature des travaux et traitement fiscal

7. Les erreurs fréquentes à éviter

Confondre réparation et amélioration. La nature réelle des travaux prime sur leur dénomination dans un devis. Des travaux qui augmentent la valeur du bien doivent être immobilisés, même si l'artisan parle de « remise en état ».

Omettre l'état de suivi des amortissements différés. Sans le formulaire BOI-FORM-000038 joint à la déclaration de résultats, les amortissements différés peuvent être remis en cause par l'administration.

Négliger la ventilation terrain/construction. Ne pas isoler la valeur du terrain conduit à amortir une assiette surévaluée, en violation de l'article 38 sexies de l'annexe III au CGI.

Ne pas anticiper l'impact sur la plus-value. Depuis le 15 février 2025, ignorer la réintégration des amortissements peut réserver une mauvaise surprise fiscale lors de la cession.

📌 Ce qu'il faut retenir

• Entretien/réparation = charge déductible immédiatement sur l'exercice ; amélioration/aménagement = immobilisation amortissable (BOI-BIC-CHG-20).
• L'amortissement LMNP est plafonné aux loyers acquis moins les autres charges (art. 39 C CGI) : impossible de créer un déficit par l'amortissement seul. Les excédents sont reportables sans limite de durée.
• Depuis le 15 février 2025 (LFI 2025, art. 84), les amortissements fiscalement déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente — sauf exceptions pour les résidences étudiantes, seniors et personnes handicapées.
• Au micro-BIC, aucune déduction réelle de travaux ni amortissement n'est possible ; les seuils 2025 sont 15 000 € (meublés de tourisme non classés, abattement 30 %) et 77 700 € (autres meublés, abattement 50 %).
• La méthode par composants (art. 15 bis Annexe II CGI) impose d'immobiliser le remplacement d'éléments significatifs identifiés à l'actif.

Questions fréquentes

Q : Un ravalement de façade est-il déductible ou amortissable en LMNP ? A : La qualification dépend de la nature réelle des travaux, à apprécier au cas par cas. Des travaux destinés à maintenir le bien en état sans en augmenter la valeur ni prolonger sa durée de vie relèvent en principe des charges déductibles (BOI-BIC-CHG-40-20-40). En revanche, si le ravalement s'accompagne d'améliorations — par exemple une isolation thermique par l'extérieur — la part d'amélioration doit être immobilisée et amortie. À noter : le BOFiP (BOI-BIC-AMT-10-20) précise que des travaux de transformation de façade faisant corps avec la construction ne peuvent pas générer d'amortissements déductibles si l'immeuble n'est pas inscrit à l'actif. Consultez un expert-comptable pour qualifier précisément vos travaux.

Q : Puis-je déduire des travaux LMNP si je suis au micro-BIC ? A : Non. Au régime micro-BIC, seul un abattement forfaitaire s'applique (50 % ou 30 % selon la catégorie de meublé). Aucune déduction réelle de charges ni amortissement n'est possible. Pour bénéficier de la déductibilité des travaux, il faut opter pour le régime réel (art. 50-0 du CGI).

Q : Les amortissements LMNP peuvent-ils créer un déficit ? A : Non. L'article 39 C du CGI plafonne la déduction annuelle d'amortissement à hauteur des loyers acquis diminués des autres charges. L'excédent d'amortissement non déduit est reporté sans limitation de durée sur les exercices suivants (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30).

Q : Qu'est-ce que la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP depuis 2025 ? A : Depuis le 15 février 2025, pour toute cession, le prix d'acquisition servant de base au calcul de la plus-value est diminué du montant des amortissements déduits en application de l'art. 39 C du CGI (nouvel art. 150 VB III CGI, issu de l'art. 84 de la loi n° 2025-127). Cela signifie que les amortissements pratiqués sur le bien (y compris sur les travaux amortissables) augmentent mécaniquement la plus-value imposable à la revente.

Q : La réintégration des amortissements dans la plus-value s'applique-t-elle à tous les LMNP ? A : Elle s'applique à tous les LMNP au régime réel, sauf pour les biens situés dans des résidences étudiantes (art. L. 631-12 et L. 631-13 CCH) et dans des résidences seniors ou pour personnes handicapées (art. L. 312-1, 6° et 7° du CASF), qui sont explicitement exclus du dispositif (source : Légifrance, art. 84 LFI 2025).

Q : Comment fonctionne la méthode par composants pour les travaux LMNP ? A : Lorsqu'un élément significatif du bien est identifié comme composant à l'actif et qu'il est remplacé, la dépense doit être immobilisée et amortie, avec sortie de la valeur nette comptable du composant remplacé. Si le remplacement n'est pas significatif et n'avait pas été identifié comme composant, il peut être passé en charges (art. 15 bis Annexe II CGI ; BOI-BIC-CHG-20-20-20).

Q : Que se passe-t-il si mon immeuble n'est pas inscrit à l'actif du bilan LMNP ? A : Les travaux effectués sur un immeuble non inscrit à l'actif ne peuvent générer d'amortissements déductibles que s'ils aboutissent à la création d'immobilisations distinctes du bien préexistant. Des travaux faisant corps avec la construction (ex. transformation de façade) ne remplissent pas cette condition (BOI-BIC-AMT-10-20, vérifié 2022-12-21).

Q : Les dépenses de faible valeur doivent-elles être amorties en LMNP ? A : Non. Les éléments d'actif non significatifs au sens de l'article 212-6 du PCG peuvent être déduits immédiatement en charges dès l'exercice d'acquisition, sans inscription à l'actif (BOI-BIC-CHG-20-30-10). Cette tolérance concerne les équipements de faible valeur unitaire, pas les travaux structurants.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.