TVA LMNP : exonération, seuils de franchise et cas où elle s'applique (2025-2026)

En matière de TVA, la location meublée non professionnelle (LMNP) obéit à un principe simple : elle est exonérée de plein droit. L'article 261 D, 4° du CGI exonère en effet les locations de logements meublés à usage d'habitation, sans possibilité d'option pour la taxation. Concrètement, la grande majorité des loueurs LMNP — qu'ils louent en longue durée ou via Airbnb — n'ont aucune TVA à collecter ni à déclarer. Deux exceptions existent néanmoins : l'activité parahôtelière (b du 4° de l'article 261 D) et, depuis le 1er janvier 2024, les locations résidentielles longue durée assorties de services annexes (b bis du même article). Lorsque la TVA est due, le taux applicable est de 10 % (CGI art. 279 a) et une franchise en base peut encore s'appliquer selon le niveau de chiffre d'affaires.

1. Le principe : la location meublée est exonérée de TVA

L'article 261 D, 4° du CGI pose la règle fondamentale : les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA de plein droit, et cette exonération ne peut pas faire l'objet d'une option à la taxation. Elle s'applique indépendamment :

• de la durée du bail (courte ou longue durée) ;
• du classement éventuel du bien en meublé de tourisme ;
• du mode de commercialisation (location directe ou via une plateforme comme Airbnb ou Abritel) ;
• de l'immatriculation ou non du loueur au registre du commerce.

Le BOFiP le confirme explicitement : « la qualité de la personne qui fournit la prestation d'hébergement (classement tourisme ou non, immatriculation RCS ou non) est sans incidence sur le régime applicable en matière de TVA » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, version du 07/08/2024, mise à jour le 26/03/2025).

En principe, la grande majorité des loueurs LMNP — qu'ils louent à l'année ou quelques nuits via une plateforme — n'ont donc aucune TVA à facturer, à collecter ni à déclarer. Pour toute question sur une situation individuelle, il convient de consulter un expert-comptable.

2. Première exception : l'activité parahôtelière (CGI art. 261 D 4° b)

Le critère des 3 services sur 4

La TVA devient obligatoire lorsque le loueur fournit une prestation assimilable à de l'hôtellerie. Selon le b du 4° de l'article 261 D du CGI, tel qu'interprété par le BOFiP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20), la taxation s'applique dès lors que le client a accès à au moins 3 des 4 services annexes suivants :

1. Fourniture du petit déjeuner ;
2. Nettoyage régulier des locaux ;
3. Fourniture de linge de maison ;
4. Réception de la clientèle, même non personnalisée.

Le BOFiP précise que le client doit avoir accès à ces services (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20).

Conséquences pratiques pour les loueurs sur Airbnb

En principe, la mise en location d'un logement meublé sur les plateformes numériques (Airbnb, Abritel…) est exonérée de TVA. Elle devient taxable au taux de 10 % uniquement si le loueur propose au client l'accès à au moins 3 des 4 services prévus par l'article 261 D, 4° b du CGI (source : economie.gouv.fr). La qualification exacte de chaque service au regard du texte est déterminante. En cas de doute, consultez un expert-comptable.

3. Deuxième exception : les locations résidentielles avec services (CGI art. 261 D 4° b bis)

Depuis le 1er janvier 2024, l'article 84 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 (loi de finances pour 2024) a modifié l'article 261 D du CGI pour le mettre en conformité avec le droit européen, suite à l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 (n° 471877).

Un nouveau b bis a été introduit, qui vise les locations de logements meublés à usage résidentiel — c'est-à-dire à vocation d'occupation permanente, généralement sous bail supérieur à 1 mois — assorties de certains services annexes. Ces locations peuvent désormais être soumises à TVA dans des conditions spécifiques distinctes du régime parahôtelier classique.

Les commentaires BOFiP ont été réorganisés le 07/08/2024, avec des précisions doctrinales complémentaires publiées le 26/03/2025 (BOFiP, actualité ACTU-2024-00069). Pour les situations susceptibles de relever du b bis, le recours à un expert-comptable est recommandé afin d'analyser précisément les conditions applicables.

4. Quel taux de TVA en cas d'assujettissement ?

Lorsque la TVA est applicable — activité parahôtelière (b) ou location résidentielle avec services (b bis) — le taux applicable aux prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières est le taux réduit de 10 %, en application du a de l'article 279 du CGI (BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, version du 07/08/2024).

5. La franchise en base de TVA : seuils 2025 applicables aux loueurs LMNP

Même lorsque la TVA est théoriquement due (cas parahôtelier), un loueur dont le chiffre d'affaires reste modeste peut bénéficier de la franchise en base prévue par l'article 293 B du CGI (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). En franchise, il ne collecte pas de TVA, ne la déduit pas et n'a aucune déclaration à déposer. Ses factures ou quittances doivent mentionner : « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».

⚠️ À noter : Les articles 293-0 B à 293 F du CGI seront abrogés à compter du 1er septembre 2026 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, au profit du nouveau Code des impositions sur les biens et services (CIBS). La mention sur les factures devra être adaptée à compter de cette date.

Seuils applicables depuis le 1er janvier 2025

Depuis le 1er janvier 2025 (réforme issue de l'art. 82 de la LFI 2024), les seuils de franchise sont décorrélés des seuils micro-BIC et différenciés selon la nature de l'activité :

Source : impots.gouv.fr — régimes d'imposition à la TVA (mise à jour mai 2026)

Distinction importante selon le type de location

Les meublés de tourisme (classés ou non), gîtes ruraux et chambres d'hôtes bénéficient du seuil élevé de 85 000 €, assimilé aux ventes de marchandises et fournitures d'hébergement. La location meublée longue durée soumise à TVA (b bis) relève quant à elle du seuil bas de 37 500 €, applicable aux prestations de services.

⚠️ Important : La décorrélation entre seuils micro-BIC et seuils de franchise TVA signifie qu'un loueur peut dépasser le seuil de franchise TVA sans dépasser le seuil micro-BIC, ou inversement. En revanche, lorsque la TVA est effectivement due, le micro-BIC est exclu : le loueur doit obligatoirement déclarer ses revenus au régime réel BIC (voir section 7).

La réforme avortée de 2025

Un abaissement du seuil de franchise à 25 000 € avait été prévu par l'article 32 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (LFI 2025). Cette mesure a été supprimée par une loi promulguée le 3 novembre 2025 : les seuils actuels (85 000 € / 37 500 €) sont donc maintenus pour 2025 et jusqu'à nouvel ordre.

6. L'horizon 2026-2027 : ce qui change pour les loueurs LMNP

Deux évolutions majeures sont à anticiper :

• 1er septembre 2026 : les dispositions sur la franchise en base (art. 293 B et s. du CGI) migrent vers le CIBS (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025). Le fond du droit ne change pas, mais les références légales évoluent.
• 1er janvier 2027 : le régime simplifié de TVA (RSI) est supprimé en application de la LFI 2025. À cette date, les loueurs LMNP assujettis à la TVA et dépassant les seuils de franchise seront tous soumis au régime réel normal de TVA.

7. TVA LMNP et régimes d'imposition BIC : le lien à ne pas négliger

Lorsque les locations meublées sont soumises à TVA (activité parahôtelière), le loueur doit obligatoirement déclarer ses revenus au régime réel BIC (régime réel simplifié ou normal). Il ne peut pas utiliser le micro-BIC pour ces revenus (source : impots.gouv.fr — régimes d'imposition).

Pour mémoire, les seuils micro-BIC applicables aux revenus 2025 (déclaration 2026) sont de 77 700 € HT pour les locations meublées classiques et les meublés de tourisme classés, et de 15 000 € HT pour les meublés de tourisme non classés. Pour les revenus 2026 (déclaration 2027), le seuil général est relevé à 83 600 € HT, le seuil des non classés restant à 15 000 € (source : economie.gouv.fr).

Ces seuils BIC sont distincts des seuils de franchise TVA et s'apprécient de manière indépendante depuis le 1er janvier 2025.

📋 Ce qu'il faut retenir

• Exonération de principe : la location meublée (courte ou longue durée, classée ou non) est exonérée de TVA de plein droit en vertu du 4° de l'article 261 D du CGI. Aucune option pour la taxation n'est possible.
• Parahôtellerie = TVA obligatoire : si le loueur offre au client l'accès à au moins 3 des 4 services (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception), l'activité est assujettie à la TVA au taux de 10 % (CGI art. 279 a).
• Deux seuils de franchise depuis 2025 : 85 000 € pour l'hébergement touristique (meublés de tourisme, gîtes, chambres d'hôtes) ; 37 500 € pour la location meublée longue durée soumise à TVA (art. 293 B CGI).
• Décorrélation BIC / TVA depuis 2025 : les seuils micro-BIC et les seuils franchise TVA sont indépendants. Attention toutefois : lorsque la TVA est effectivement due, le micro-BIC est exclu.
• Horizon 2027 : le régime simplifié de TVA disparaît au 1er janvier 2027 ; les assujettis basculent au régime réel normal.

Questions fréquentes

Q : Mon logement LMNP est-il soumis à la TVA ? A : Non, dans la grande majorité des cas. L'article 261 D, 4° du CGI exonère de plein droit les locations de logements meublés à usage d'habitation. La TVA ne s'applique que si le loueur fournit au moins 3 des 4 services parahôteliers (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception), ou si la location relève du b bis introduit par la LFI 2024.

Q : Je loue via Airbnb : suis-je soumis à la TVA ? A : En principe non. La mise en location d'un logement meublé sur les plateformes numériques est exonérée de TVA. Elle devient taxable au taux de 10 % uniquement si le loueur propose au client l'accès à au moins 3 des 4 services prévus par l'article 261 D, 4° b du CGI (source : economie.gouv.fr).

Q : Quel est le taux de TVA applicable en parahôtellerie LMNP ? A : Le taux réduit de 10 %, en application du a de l'article 279 du CGI (BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10).

Q : Quels sont les seuils de franchise TVA pour un meublé de tourisme en 2025 ? A : Le seuil limite est de 85 000 € HT (seuil majoré : 93 500 € HT) pour les meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d'hôtes soumis à TVA, applicables depuis le 1er janvier 2025 (source : impots.gouv.fr).

Q : Le classement en meublé de tourisme change-t-il quelque chose à la TVA ? A : Pour le déclenchement de la TVA, non : c'est la nature des services rendus (critère des 3 services sur 4) qui compte, pas le classement. En revanche, le classement influence le seuil de franchise TVA applicable (85 000 € pour les meublés de tourisme vs 37 500 € pour la location résidentielle longue durée) ainsi que le seuil micro-BIC (77 700 € pour les classés, 15 000 € pour les non classés en 2025).

Q : Qu'est-ce que la franchise en base TVA pour un loueur LMNP ? A : C'est un régime prévu par l'article 293 B du CGI qui dispense les loueurs assujettis (parahôteliers) de collecter et de déclarer la TVA tant que leur chiffre d'affaires reste sous les seuils applicables. En franchise, les factures doivent porter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».

Q : La réforme qui devait abaisser le seuil franchise TVA à 25 000 € est-elle en vigueur ? A : Non. Cette mesure, initialement prévue par l'article 32 de la LFI 2025, a été supprimée par une loi promulguée le 3 novembre 2025. Les seuils de 85 000 € et 37 500 € sont maintenus jusqu'à nouvel ordre (source : economie.gouv.fr).

Q : Puis-je être en micro-BIC et soumis à TVA simultanément ? A : Depuis le 1er janvier 2025, les seuils micro-BIC et franchise TVA sont décorrélés. Toutefois, lorsque la TVA est due sur les locations meublées, le loueur est tenu de déclarer ses revenus au régime réel BIC (simplifié ou normal), et non au micro-BIC (source : impots.gouv.fr).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.