CFE LMNP 2026 : exonérations, montants et conditions par commune

En 2026, tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) est en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), même s'il perçoit des revenus modestes. La location meublée est en effet réputée exercée à titre professionnel par la loi — cette présomption est irréfragable (CGI art. 1447, al. 2 du I ; CE, 28 juillet 2017, n° 390092, confirmé par BOI-IF-CFE-10-20-20-30). Cela dit, plusieurs exonérations de plein droit ou facultatives peuvent s'appliquer, selon la nature du bien loué, son usage et la délibération de votre commune ou EPCI. Vous pouvez retrouver l'ensemble des règles applicables dans notre guide CFE LMNP 2026 : exonération, montants et conditions par commune. Voici tout ce que vous devez savoir avant l'échéance du 15 décembre 2026.

Pourquoi le LMNP est-il soumis à la CFE ?

La CFE est un impôt local dû par toute personne physique ou morale qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée. La location meublée — même exercée à titre non professionnel sur le plan des revenus BIC — entre dans ce champ.

L'article 1447, alinéa 2 du I du CGI pose une présomption légale irréfragable : les activités de location ou de sous-location de locaux meublés sont réputées exercées à titre professionnel. Le Conseil d'État a confirmé le caractère absolu de cette présomption dans sa décision du 28 juillet 2017 (n° 390092), reprise par le BOFiP (BOI-IF-CFE-10-20-20-30).

Conséquence directe : vous ne pouvez pas contester votre assujettissement à la CFE en invoquant votre statut LMNP. La question n'est pas de savoir si vous êtes imposable, mais si vous bénéficiez d'une exonération.

Les exonérations de plein droit permanentes (CGI art. 1459)

Ces exonérations s'appliquent automatiquement, sans délibération de la commune.

Location accidentelle et non périodique (CGI art. 1459-1°)

Si vous louez de façon accidentelle et non périodique une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) en meublé, vous êtes exonéré de CFE de plein droit. Cette exonération vise les locations véritablement exceptionnelles — elle ne couvre pas une activité récurrente.

Location d'une pièce de votre habitation principale à prix raisonnable (CGI art. 1459-2°)

Vous êtes exonéré de CFE si vous remplissez cumulativement trois conditions :

1. Vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale ;
2. Ces pièces constituent la résidence principale du locataire ;
3. Le loyer annuel hors charges ne dépasse pas les plafonds de prix raisonnable fixés chaque année.

En 2026, ces plafonds sont (source : impots.gouv.fr, mis à jour le 08/07/2026) :

• 215 €/m²/an en Île-de-France ;
• 159 €/m²/an dans les autres régions.

Ces seuils ont été relevés par rapport à 2025 (213 €/m² et 157 €/m² respectivement). Si votre loyer dépasse ces plafonds, l'exonération ne s'applique pas.

Les exonérations facultatives : ce que peut décider votre commune

Les exonérations prévues à l'article 1459-3° du CGI ne s'appliquent que si la commune ou l'EPCI n'a pas délibéré pour les supprimer. Elles sont accordées « sauf délibération contraire ».

Meublé de tourisme classé compris dans l'habitation personnelle (CGI art. 1459-3°-b)

Si votre bien est classé meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1 du code du tourisme et qu'il fait partie de votre habitation personnelle, vous bénéficiez en principe de l'exonération de CFE — à moins que votre commune ou EPCI n'ait délibéré pour la supprimer (BOI-IF-CFE-10-30-30-50).

Point d'attention sur le classement : le classement n'a d'effet pour l'exonération CFE qu'à compter du 1er janvier de l'année suivant celle du classement (principe d'annualité, BOI-IF-CFE-10-30-30-50). En cas de déclassement, la CFE est rétablie au 1er janvier de l'année suivant le déclassement.

Meublé non classé compris dans l'habitation personnelle (CGI art. 1459-3°-c)

Si vous louez tout ou partie de votre habitation personnelle en meublé sans classement touristique, vous pouvez également bénéficier de l'exonération facultative — sauf délibération contraire de la commune ou de l'EPCI.

Calendrier des délibérations : pour produire effet au 1er janvier de l'année N, une délibération doit être prise avant le 1er octobre de l'année N-1 (CGI art. 1639 A bis). Pour savoir si votre commune a délibéré, consultez le service des impôts des entreprises (SIE) compétent.

Cas EXCLU de toute exonération : le bien dédié uniquement à la location

C'est le point le plus souvent mal compris. Si votre bien — classé ou non en meublé de tourisme — ne constitue pas votre habitation personnelle mais est un local aménagé exclusivement en vue de la location, aucune exonération de l'article 1459 du CGI ne s'applique. Le bien est intégralement imposable à la CFE (BOI-IF-CFE-10-30-30-50). Cette règle concerne notamment les appartements achetés exclusivement pour être loués sur des plateformes de type Airbnb.

Exonération de la cotisation minimum CFE : le seuil de 5 000 €

Même si vous êtes en principe assujetti à la CFE, vous pouvez être dispensé de la cotisation minimum si vos recettes ou votre chiffre d'affaires hors taxes de la période de référence (N-2, soit l'année 2024 pour la CFE due en 2026) sont inférieurs ou égaux à 5 000 € (CGI art. 1647 D, applicable depuis le 1er janvier 2019 ; Légifrance, version en vigueur).

Cette exonération est automatique : vous n'avez pas à en faire la demande. Elle s'applique quelle que soit la commune.

Si vous dépassez ce seuil, vous êtes redevable d'une cotisation minimum dont le montant est fixé par la commune ou l'EPCI en fonction de vos recettes N-2, selon un barème à six tranches prévu par l'article 1647 D du CGI. Les montants varient donc d'une collectivité à l'autre.

Nouveauté 2026 : le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 a modifié l'article 1647 D du CGI relatif aux tranches du barème de la base minimum. Le détail des modifications est à confirmer auprès des sources DGFiP actualisées.

Comment est calculée la base de CFE en 2026 ?

La base d'imposition de la CFE est constituée par la valeur locative des locaux que vous utilisez dans le cadre de votre activité de location meublée. Pour la CFE due au titre de 2026, ce sont les biens utilisés en 2024 (année N-2) qui servent de référence (CGI art. 1467 A ; economie.gouv.fr).

Lorsqu'il n'y a pas de locaux distincts (vous louez depuis votre domicile) ou que la valeur locative est très faible, la CFE est établie sur la base minimum. Celle-ci est déterminée commune par commune, en fonction du chiffre d'affaires N-2, selon le barème de l'article 1647 D du CGI.

Particularité QPV : plafond figé à 33 637 €

Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), l'exonération de CFE prévue à l'article 1466 A, I du CGI est plafonnée. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 42, I-L-1°) a gelé ce plafond à 33 637 € de base nette imposable à compter du 1er janvier 2026, au lieu d'une actualisation annuelle (BOI-IF-CFE-10-30-50, actualisé le 22/04/2026).

Échéances et obligations déclaratives CFE 2026

Exonération l'année de création

L'année de création de votre activité LMNP, vous êtes automatiquement exonéré de CFE. La première cotisation est due l'année suivante (impots.gouv.fr, fiche CET-IFER 2026).

Déclarations à déposer

• Déclaration initiale (formulaire n° 1447-C-SD) : à déposer avant le 1er janvier de l'année suivant la création de l'activité.
• Déclaration modificative (formulaire n° 1447-M-SD) : à déposer au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai en cas de modification (surface, demande d'exonération, changement de bien).

Si vous souhaitez bénéficier d'une exonération facultative, mentionnez-le dans votre déclaration modificative.

Calendrier de paiement 2026

Zones FRR et TFPB : un avantage complémentaire pour les meublés de tourisme classés

La CFE n'est pas le seul impôt local à surveiller. En zone France Ruralités Revitalisation (FRR), les communes et EPCI peuvent, sur délibération, exonérer de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d'hôtes (CGI art. 1383 E bis ; BOI-IF-TFB-10-50-50-60, actualisé le 01/04/2026).

Attention : les anciennes délibérations ZRR ont cessé de produire leurs effets au 1er janvier 2025. De nouvelles délibérations FRR doivent être prises. En 2026, 574 communes ont délibéré pour cette exonération TFPB (contre 485 en 2025), selon les statistiques DGFiP sur les délibérations de fiscalité directe locale 2026.

Ce qu'il faut retenir

• Tout LMNP est en principe assujetti à la CFE, quelle que soit sa situation fiscale BIC, en vertu de la présomption irréfragable de l'article 1447, al. 2 du I du CGI.
• Trois niveaux d'exonération existent : de plein droit permanent (art. 1459-1° et 2°), facultatif sauf délibération contraire de la commune (art. 1459-3°-b et c), et automatique sous le seuil de 5 000 € de recettes N-2 (art. 1647 D).
• Le bien loué doit être votre habitation personnelle pour ouvrir droit aux exonérations facultatives ; un bien dédié uniquement à la location en est totalement exclu.
• Les montants de CFE varient selon la commune : renseignez-vous auprès de votre SIE ou consultez votre avis CFE en ligne.
• Les plafonds de loyer pour l'exonération art. 1459-2° sont de 215 €/m²/an en Île-de-France et 159 €/m²/an ailleurs en 2026.

Questions fréquentes

Q : Mon LMNP doit-il obligatoirement payer la CFE en 2026 ? A : Pas nécessairement. Vous êtes soumis à la CFE par principe (CGI art. 1447), mais plusieurs exonérations peuvent s'appliquer selon votre situation : location accidentelle (art. 1459-1°), location dans votre habitation principale à prix raisonnable (art. 1459-2°), ou bien meublé compris dans votre habitation personnelle avec absence de délibération contraire de votre commune (art. 1459-3°). Si vos recettes N-2 sont inférieures ou égales à 5 000 €, vous êtes exonéré de la cotisation minimum (art. 1647 D).

Q : Quelle est la différence entre meublé classé et non classé pour la CFE ? A : Les deux peuvent bénéficier de l'exonération facultative de l'article 1459-3° du CGI, à condition que le bien fasse partie de l'habitation personnelle du loueur et que la commune n'ait pas délibéré pour supprimer l'exonération. Si le bien est classé meublé de tourisme, c'est l'article 1459-3°-b qui s'applique ; s'il est non classé, c'est le 1459-3°-c. Dans les deux cas, l'exonération est facultative et dépend de la commune.

Q : Mon appartement Airbnb (bien dédié, hors habitation personnelle) est-il exonéré de CFE ? A : Non. Si votre bien n'est pas votre habitation personnelle mais un local aménagé exclusivement en vue de la location, vous êtes exclu de toutes les exonérations de l'article 1459 du CGI, qu'il soit classé ou non en meublé de tourisme (BOI-IF-CFE-10-30-30-50). Il sera intégralement imposable à la CFE.

Q : Comment savoir si ma commune a délibéré pour supprimer l'exonération ? A : Contactez votre service des impôts des entreprises (SIE) compétent ou consultez votre espace professionnel impots.gouv.fr. Les délibérations prises avant le 1er octobre d'une année prennent effet au 1er janvier de l'année suivante (CGI art. 1639 A bis).

Q : Quand je dois payer ma CFE 2026 ? A : La CFE est due au 15 décembre 2026. Si votre CFE 2025 était supérieure ou égale à 3 000 €, un acompte de 50 % était dû au 15 juin 2026 (impots.gouv.fr, fiche CET-IFER 2026).

Q : L'année de démarrage de mon activité LMNP, suis-je redevable de la CFE ? A : Non. L'année de création de l'activité, vous êtes automatiquement exonéré de CFE. Vous devrez déposer le formulaire 1447-C-SD avant le 1er janvier de l'année suivante et payer votre première cotisation l'année d'après (impots.gouv.fr).

Q : Les recettes micro-BIC modifiées en 2026 pour les meublés non classés impactent-elles la CFE ? A : Non directement. La réforme du micro-BIC (seuil ramené à 15 000 € avec abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés, applicable dès la déclaration 2026 pour les revenus 2025) est une réforme fiscale sur les revenus BIC. Elle ne modifie pas les règles d'assujettissement ni d'exonération de CFE. En revanche, le niveau de vos recettes N-2 peut influencer le montant de votre cotisation minimum CFE.

Q : Puis-je être soumis à la CVAE en plus de la CFE ? A : Oui, si votre chiffre d'affaires dépasse 152 500 €. Les loueurs en meublé sont assujettis à la CVAE dans les conditions de droit commun, dès lors qu'ils sont soumis à la CFE et que ce seuil est dépassé (impots.gouv.fr, CFE, CVAE et TVA).

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.