CFE LMNP 2026 : exonération, montants et conditions par commune

En 2026, la grande majorité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont redevables de la cotisation foncière des entreprises (CFE), car la location meublée constitue une activité professionnelle au sens de la CFE — quand bien même elle génère des revenus classés en BIC au sens de l'impôt sur le revenu (source : impots.gouv.fr, 2026). Des exonérations existent cependant : certaines s'appliquent de plein droit (CGI art. 1459-1° et 2°), d'autres sont facultatives et dépendent d'une délibération de votre commune ou EPCI (CGI art. 1459-3°). Par ailleurs, si vos recettes locatives n'excèdent pas 5 000 € sur la période de référence, vous êtes automatiquement exonéré de cotisation minimum (CGI art. 1647 D). Enfin, la première année de création d'activité, aucune CFE n'est due (CGI art. 1478 II). Ce guide détaille toutes les règles applicables en 2026.

Ce qu'il faut retenir

• La distinction LMP / LMNP n'a aucun effet sur l'assujettissement à la CFE (BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-20-30).
• Deux exonérations de plein droit (CGI art. 1459-1° et 2°) et deux exonérations facultatives soumises aux délibérations communales (CGI art. 1459-3°-b et -c).
• Recettes ≤ 5 000 € sur la période de référence : exonération automatique de cotisation minimum (CGI art. 1647 D).
• Les locaux exclusivement dédiés à la location (non compris dans l'habitation personnelle du loueur) ne bénéficient d'aucune exonération de l'art. 1459 CGI.
• Le taux et le montant de la CFE varient d'une commune à l'autre : il n'existe pas de taux national.

1. LMNP et CFE : le principe général d'assujettissement

La CFE frappe toute activité professionnelle exercée à titre habituel (CGI art. 1447). La location meublée est expressément considérée comme une telle activité par l'administration fiscale, indépendamment du statut fiscal du loueur au regard des revenus BIC.

Point essentiel : la distinction LMP (loueur en meublé professionnel) / LMNP (loueur en meublé non professionnel) ne joue aucun rôle en matière de CFE. Elle ne détermine que le régime d'imposition des revenus (BIC). Source : BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-20-30 (màj 08/11/2023).

Conséquence pratique : un propriétaire LMNP qui loue un appartement meublé toute l'année est, en principe, redevable de la CFE au même titre qu'un LMP, sauf à bénéficier d'une des exonérations décrites ci-dessous.

2. Exonérations de plein droit permanentes (CGI art. 1459-1° et 2°)

Ces exonérations s'appliquent automatiquement, sans délibération de la commune requise.

2.1 Location accidentelle d'une partie de l'habitation personnelle (CGI art. 1459-1°)

Sont exonérés les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation principale ou secondaire, à condition que la location ne présente aucun caractère périodique.

Attention : si vous renouvelez la location chaque année (même saisonnière), l'administration fiscale ne la considère pas comme accidentelle — l'exonération ne s'applique donc pas (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50, màj 08/11/2023).

2.2 Location de pièces de l'habitation principale constituant la résidence principale du locataire (CGI art. 1459-2°)

Cette exonération bénéficie aux personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous trois conditions cumulatives :

1. Les pièces font partie intégrante de l'habitation principale du loueur ;
2. Elles constituent la résidence principale du locataire ;
3. Le loyer est fixé dans des limites raisonnables au sens de l'administration fiscale.

Cas typique : une chambre chez l'habitant louée à un étudiant à l'année. Source : BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-10-50.

3. Exonérations facultatives soumises aux délibérations communales (CGI art. 1459-3°)

Contrairement aux précédentes, ces exonérations ne s'appliquent que si la commune ou l'EPCI n'a pas pris de délibération contraire pour les supprimer. Elles ont donc un caractère variable selon votre lieu d'implantation.

3.1 Meublé de tourisme CLASSÉ compris dans l'habitation personnelle (CGI art. 1459-3°-b)

Les personnes qui louent en meublé des locaux classés au sens de l'article L. 324-1 du code du tourisme, compris dans leur habitation personnelle, bénéficient d'une exonération de CFE — sauf délibération contraire de la commune ou de l'EPCI (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-30-50).

Règle d'annualité : le classement (ou le déclassement) ne produit ses effets pour la CFE qu'à compter du 1er janvier de l'année suivant la décision de classement ou de déclassement (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-30-50). Un classement obtenu en cours d'année 2025 n'est donc pris en compte que pour la CFE due à compter du 1er janvier 2026.

3.2 Autres locations meublées comprises dans l'habitation personnelle (CGI art. 1459-3°-c)

Les loueurs ne relevant ni des cas 1°, 2° ni du b du 3° de l'article 1459 CGI — notamment les meublés de tourisme non classés compris dans l'habitation personnelle — bénéficient également d'une exonération facultative, sauf délibération contraire de la commune ou de l'EPCI (CGI art. 1459-3°-c, Légifrance LEGIARTI000031781623).

En pratique : pour savoir si votre commune a supprimé cette exonération, vous devez consulter les délibérations fiscales de votre commune ou EPCI, disponibles auprès de votre Service des impôts des entreprises (SIE) ou via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

4. Le cas crucial des locaux exclusivement dédiés à la location

C'est le point le plus souvent mal compris : si vos locaux ne font pas partie de votre habitation personnelle — résidence secondaire entièrement dédiée à la location saisonnière, appartement acquis comme investissement locatif pur — aucune des exonérations de l'article 1459 CGI ne s'applique, que le bien soit classé meublé de tourisme ou non.

Selon le BOFiP (BOI-IF-CFE-10-30-30-50) : les personnes qui louent à titre de meublé de tourisme classé des locaux « aménagés uniquement en vue de la location » sont en tout état de cause exclues du bénéfice des exonérations prévues à l'article 1459 CGI. Ces locaux sont intégrés à la base d'imposition à la CFE.

Résumé du critère décisif :

5. Autres cas d'exonération ou de réduction de CFE applicables en 2026

5.1 Seuil de recettes ≤ 5 000 € (CGI art. 1647 D)

Depuis le 1er janvier 2019, les redevables dont le chiffre d'affaires ou les recettes sont inférieurs ou égaux à 5 000 € au cours de la période de référence sont exonérés de la cotisation minimum de CFE, toutes activités confondues. Cette exonération s'applique donc aux LMNP dont les loyers meublés restent sous ce seuil (source : impots.gouv.fr, 24/03/2026).

5.2 Exonération de première année de création d'activité (CGI art. 1478 II)

L'année de création de l'activité de location meublée, aucune CFE n'est due. La première imposition n'intervient qu'au titre de l'année suivant la création (BOFiP BOI-IF-CFE-20-50-10). Si vous avez créé votre activité LMNP en 2025, vous ne serez imposé à la CFE qu'à compter de 2026.

5.3 Locaux situés dans un QPV (CGI art. 1466 A, I)

Si votre bien loué est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), une exonération de CFE peut s'appliquer. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (art. 42) a figé à 33 637 € le plafond de base nette imposable éligible à cette exonération, qui était auparavant actualisé chaque année (BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-50, 22/04/2026).

6. Calcul et montant de la CFE LMNP 2026 : comment ça fonctionne

6.1 Base d'imposition : la valeur locative des locaux

La base de la CFE est constituée par la valeur locative des locaux que vous occupez pour votre activité au cours de l'année N-2 (CGI art. 1467 A). Pour la CFE due en 2026, la période de référence est donc l'année 2024.

Lorsque vous n'occupez pas de local spécifique à l'activité (ce qui est fréquent en LMNP), ou que la valeur locative est très faible, la CFE est établie sur une base minimum fixée par délibération de chaque commune ou EPCI, selon un barème encadré par l'article 1647 D du CGI. Ce montant varie selon la commune et la tranche de chiffre d'affaires (source : economie.gouv.fr, 03/06/2026).

6.2 Taux : variable par commune

Le montant de CFE dû est égal à la base d'imposition multipliée par le taux voté par la commune ou l'EPCI à fiscalité propre. Il n'existe aucun taux national uniforme. Deux LMNP ayant la même base d'imposition peuvent payer des montants de CFE très différents selon leur commune (source : economie.gouv.fr, 03/06/2026).

Pour connaître votre CFE prévisionnelle, consultez votre avis disponible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, rubrique « Consulter > Avis CFE ».

6.3 Plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée (CGI art. 1647 B sexies)

Les redevables de la CFE peuvent bénéficier d'un plafonnement de la Contribution économique territoriale (CFE + CVAE) en fonction de leur valeur ajoutée. Le taux de plafonnement applicable pour la CFE due au titre de 2026 est fixé à 1,344 % (contre 1,438 % en 2025 et 1,531 % en 2024). À noter : la CET sera supprimée à compter du 1er janvier 2027 (BOFiP BOI-IF-CFE-40-30-20-30).

6.4 CFE et CVAE : le seuil à surveiller

Les loueurs en meublé assujettis à la CFE dont le chiffre d'affaires dépasse 152 500 € HT peuvent également être redevables de la CVAE (source : impots.gouv.fr, 24/03/2026). Ce seuil concerne une minorité de LMNP.

7. Obligations déclaratives CFE pour les LMNP en 2026

7.1 Déclaration initiale (formulaire n° 1447-C-SD)

Lors de la création de votre activité LMNP, vous devez déposer la déclaration initiale CFE (formulaire n° 1447-C-SD) avant le 1er janvier de l'année suivant la création. Pour les activités créées en 2025, cette déclaration est à déposer au titre de la CFE 2026 (source : impots.gouv.fr, 08/04/2026).

7.2 Déclaration modificative (formulaire n° 1447-M-SD)

En cas de modification de votre situation (changement de surface, demande d'exonération, classement tourisme obtenu…), une déclaration modificative n° 1447-M-SD doit être souscrite au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l'année concernée (source : impots.gouv.fr, 08/04/2026).

7.3 Nouveauté 2026 : enregistrement obligatoire des meublés de tourisme

À partir du 20 mai 2026, la procédure d'enregistrement préalable de l'activité de meublé de tourisme deviendra obligatoire dans toute la France via un portail unique (loi du 19 novembre 2024). Cette mesure administrative peut avoir des conséquences indirectes sur le droit à l'exonération CFE liée au classement tourisme (source : economie.gouv.fr).

Questions fréquentes

Q : Un LMNP est-il toujours redevable de la CFE ? A : En principe oui, car la location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE (CGI art. 1447). Des exonérations existent cependant : de plein droit si les conditions des art. 1459-1° ou 2° CGI sont remplies, ou de manière facultative si la commune ne s'y est pas opposée (art. 1459-3° CGI). Si vos recettes sont ≤ 5 000 €, vous êtes exonéré de cotisation minimum (CGI art. 1647 D).

Q : La distinction LMP/LMNP change-t-elle quelque chose à la CFE ? A : Non. La distinction LMP/LMNP n'a aucune incidence sur les règles d'imposition à la CFE. Elle ne joue qu'en matière d'impôt sur le revenu (BIC). Source : BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-20-30.

Q : Mon appartement Airbnb classé meublé de tourisme est-il exonéré de CFE ? A : Cela dépend de deux critères. Premièrement, le bien doit faire partie de votre habitation personnelle (et non être un local exclusivement dédié à la location). Deuxièmement, votre commune ou EPCI ne doit pas avoir pris de délibération contraire supprimant l'exonération prévue à l'art. 1459-3°-b CGI. Si le bien est une résidence secondaire uniquement dédiée à la location, aucune exonération de l'art. 1459 CGI ne s'applique.

Q : Quel est le montant de la CFE LMNP en 2026 ? A : Il n'existe pas de montant national fixe. La CFE est égale à la base d'imposition (valeur locative des locaux ou base minimum) multipliée par le taux voté par votre commune ou EPCI. Le montant varie donc d'une commune à l'autre. Pour connaître votre montant, consultez votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Q : Je viens de créer mon activité LMNP en 2025. Dois-je payer la CFE en 2026 ? A : Oui, pour 2026, car l'exonération de première année (CGI art. 1478 II) couvre uniquement l'année de création de l'activité, soit 2025. La première imposition est établie au titre de l'année suivant la création. Vous devez déposer votre déclaration initiale n° 1447-C-SD CFE 2026.

Q : Comment savoir si ma commune a supprimé l'exonération CFE pour les meublés de tourisme ? A : Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Service des impôts des entreprises (SIE) ou consulter votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Votre avis de CFE mentionnera également le régime applicable à votre situation.

Q : Le classement tourisme obtenu en cours d'année 2025 est-il pris en compte pour la CFE 2025 ? A : Non. Le principe d'annualité s'applique : le classement (ou le déclassement) ne produit ses effets pour la CFE qu'à compter du 1er janvier de l'année suivant la décision. Un classement obtenu en 2025 n'est donc pris en compte que pour la CFE à compter du 1er janvier 2026. Source : BOFiP BOI-IF-CFE-10-30-30-50.

Q : La loi de finances pour 2026 a-t-elle modifié les règles CFE des LMNP ? A : La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a apporté deux modifications notables : (1) clarification du champ d'application de la CFE pour les entités sans personnalité morale (art. 56, modification de l'art. 1447 CGI, portée rétroactive depuis 2010) ; (2) gel du plafond d'exonération CFE dans les QPV à 33 637 € à compter du 1er janvier 2026 (art. 42, CGI art. 1466 A, I). Les règles d'exonération spécifiques aux loueurs meublés (art. 1459 CGI) n'ont pas été modifiées.

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Cet article a une visée informative. Pour toute décision fiscale concernant votre situation personnelle, consultez un expert-comptable.