L'amortissement est le levier fiscal principal du régime réel LMNP. Sans lui, le régime réel n'aurait pas grand intérêt. C'est ce qui vous permet, année après année, d'annuler le bénéfice imposable des loyers et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant les premières années — voire les deux premières décennies.
Ce guide explique la mécanique, les durées d'amortissement admises en 2026, la méthode par composantes, le cas du mobilier, et la subtilité des ARD (amortissements réputés différés).
Pourquoi amortir ?
L'amortissement reflète la dépréciation comptable de votre bien dans le temps. Un appartement acheté 250 000 € ne vaut pas mécaniquement 250 000 € dans 25 ans — sa structure, ses équipements, ses installations techniques vieillissent. Le fisc admet donc que vous déduisiez chaque année une fraction du prix d'acquisition comme charge comptable, sans sortie de cash.
Résultat : vous encaissez vos loyers, vous déduisez vos charges réelles (intérêts, taxe foncière, charges de copropriété, etc.), vous déduisez ensuite l'amortissement annuel, et le résultat fiscal ressort proche de zéro ou négatif.
Étape 1 — Ventiler terrain et bâti
Le terrain ne s'amortit pas. Il faut donc, avant toute chose, séparer dans le prix d'acquisition ce qui relève du foncier (non amortissable) et du bâti (amortissable).
Trois méthodes sont admises en 2026 :
- Acte notarié ventilé — si votre notaire a ventilé explicitement le prix dans l'acte, vous utilisez cette ventilation.
- Valeur cadastrale relative — la DGFIP publie les valeurs cadastrales H1/H2/H3 (bâti) et CP (terrain). Ratio CP / (CP + H) = part terrain.
- Ventilation forfaitaire documentée — à défaut, une ventilation par zone est tolérée :
- ~15 % terrain / 85 % bâti en immeuble collectif en zone tendue (Paris, Lyon intra-muros, etc.)
- ~20-25 % terrain / 75-80 % bâti en immeuble collectif de périphérie
- ~30-40 % terrain / 60-70 % bâti en maison individuelle avec jardin
Étape 2 — Choisir la méthode d'amortissement du bâti
Deux options :
Option A — Méthode simplifiée (globale)
Vous amortissez la totalité du bâti sur une durée unique, typiquement 25 à 30 ans en linéaire. C'est la méthode la plus simple et la plus fréquente sur les petits patrimoines.
Exemple : studio acheté 200 000 € + frais de notaire 16 000 € = 216 000 €. Terrain forfaitaire 15 %. Bâti amortissable = 216 000 × 85 % = 183 600 €. Amortissement annuel sur 25 ans = 7 344 €. Cette seule ligne absorbe déjà la quasi-totalité des loyers d'un studio parisien.
Option B — Méthode par composantes
Vous décomposez le bâti en plusieurs composantes amorties chacune sur leur durée d'usage. C'est plus granulaire et, pour un bien ancien avec beaucoup d'agencements récents, souvent plus avantageux les premières années.
| Composante | Part typique du bâti | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 40-50 % | 50-80 ans |
| Façade / ravalement | 10-15 % | 15-25 ans |
| Toiture / étanchéité | 10-15 % | 20-30 ans |
| Installations techniques (chauffage, électricité, plomberie) | 15-20 % | 15-25 ans |
| Agencements intérieurs (revêtements, cuisine, sanitaires) | 10-15 % | 10-15 ans |
Étape 3 — Amortir les frais et travaux
Les frais de notaire et frais d'agence d'acquisition peuvent, sur option, être capitalisés dans le prix de revient et amortis avec le bâti (méthode recommandée).
Les travaux d'amélioration ou d'agencement postérieurs à l'acquisition sont capitalisés et amortis séparément, sur leur durée d'usage propre :
- Cuisine équipée : 10 ans
- Salle de bains : 15 ans
- Parquet / revêtements sols : 10-15 ans
- Peinture, papier peint : 10 ans (ou charge courante si strictement entretien)
- Chauffage : 15-20 ans
- Travaux de ravalement : 15-20 ans
Les travaux d'entretien courant (remplacement d'un joint, d'une peinture abîmée, d'un interrupteur) restent déductibles en charge de l'année, pas capitalisés.
Étape 4 — Amortir le mobilier
En LMNP, votre bien est par définition meublé. Le mobilier et l'équipement sont donc amortissables :
| Catégorie | Durée |
|---|---|
| Électroménager (lave-linge, frigo, four) | 5 ans |
| Literie (matelas, sommier) | 10 ans |
| Canapé, tables, chaises, meubles lourds | 10 ans |
| Vaisselle, linge de maison, petit équipement | 5 ans (ou charge si < 600 € HT) |
| TV, équipement audiovisuel | 5 ans |
Pour les achats de mobilier inférieurs à 500 € HT unitaires, vous pouvez passer la dépense directement en charge de l'année (règle fiscale des "petits équipements").
Les ARD : le piège classique
ARD = Amortissement Réputé Différé. C'est un amortissement que vous n'avez pas consommé dans l'année parce qu'il aurait creusé le déficit LMNP — or le déficit LMNP n'est pas imputable sur votre revenu global (article 156 I 1° bis CGI).
La règle d'ordre est stricte :
- Vous calculez votre résultat hors amortissements (produits − charges).
- Si ce résultat est positif, vous imputez les amortissements jusqu'à atteindre zéro.
- Les amortissements non utilisés sont mis en stock ARD et reportés sans limite dans le temps.
- L'année suivante, vous les réemployez en priorité, puis vous calculez les amortissements courants.
La gestion des ARD est la source n°1 d'erreurs sur les déclarations LMNP artisanales. Un oubli d'ARD sur plusieurs années peut représenter des dizaines de milliers d'euros d'amortissements perdus.
Récapitulatif : tableau d'amortissement type
Voici ce que ressort un tableau d'amortissement pour un studio parisien à 250 000 € acheté neuf en 2020 :
| Élément | Valeur | Durée | Annuité |
|---|---|---|---|
| Bâti (85 % du prix + frais) | 229 500 € | 30 ans | 7 650 € |
| Agencements (cuisine + SdB, refaits 2022) | 15 000 € | 10 ans | 1 500 € |
| Mobilier (équipement initial) | 6 000 € | 10 ans | 600 € |
| Électroménager | 2 500 € | 5 ans | 500 € |
| Amortissement annuel total | 10 250 € | ||
Avec 14 000 € de loyers annuels et 2 500 € de charges, le résultat fiscal de l'année ressort à : 14 000 − 2 500 − 10 250 = 1 250 € (ou zéro si vous avez du stock ARD à imputer). Soit un impôt marginal d'environ 375 € (TMI 30 %) au lieu de ~4 500 € en micro-BIC sur les mêmes loyers.
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