Liasse fiscale LMNP 2031-SD : le guide 2026

La liasse fiscale LMNP est le document officiel que tout loueur meublé non professionnel au régime réel doit produire chaque année. Elle est composée de la 2031-SD (déclaration d'ensemble) et de ses annexes 2033-A à 2033-D. Cette liasse doit être télétransmise à la DGFIP au plus tard le 5 mai 2026 pour la déclaration des revenus 2025.

Ce guide détaille chaque formulaire, ligne par ligne, avec des exemples chiffrés et les pièges classiques.

Formulaire 2031-SD — déclaration d'ensemble

C'est le "chapeau" de la liasse. Il récapitule votre résultat fiscal et le ventile vers votre 2042-C-PRO personnelle.

Cadre A — identification

• Raison sociale / nom : votre nom propre (le LMNP est exercé en nom personnel).
• SIRET : numéro attribué lors de l'inscription au greffe (ancienne P0i, aujourd'hui INPI).
• APE/NAF : 6820A pour la location de logements (bail d'habitation).
• Période d'imposition : du 01/01 au 31/12 de l'année N-1 (sauf première ou dernière année d'activité).

Cadre B — résultat fiscal

• Ligne 4 : résultat comptable (report depuis la 2033-B).
• Lignes 5-7 : réintégrations et déductions extra-comptables (souvent zéro en LMNP courant).
• Ligne 8 : résultat fiscal. C'est le chiffre qui part sur votre 2042-C-PRO.

Formulaire 2033-A — bilan simplifié

C'est la photo patrimoniale de votre activité LMNP au 31 décembre. Actif = Passif, obligatoire. Un bilan déséquilibré fait rejeter la télétransmission par la DGFIP.

Actif (côté gauche)

• Ligne 28 Immobilisations brutes — total des immobilisations à leur valeur d'acquisition. Pour un LMNP, c'est principalement la valeur du bâti + mobilier + frais capitalisés. Le terrain est inclus ici même s'il n'est pas amorti.
• Ligne 30 Amortissements cumulés — total des amortissements pratiqués depuis l'origine.
• Ligne 32 Immobilisations nettes = Ligne 28 − Ligne 30.
• Ligne 42 Créances clients et comptes rattachés — loyers non encore encaissés au 31/12.
• Ligne 50 Disponibilités — solde du compte bancaire dédié au 31/12.
• Ligne 54 Total actif.

Passif (côté droit)

• Ligne 120 Capital individuel / capital social — apport initial + reports des années antérieures. Augmente des bénéfices reportés, diminue des pertes reportées.
• Ligne 126 Résultat de l'exercice — bénéfice ou perte N.
• Ligne 142 Emprunts et dettes assimilées — capital restant dû de votre crédit immobilier au 31/12 (ligne distincte pour les dettes bancaires).
• Ligne 154 Dettes fournisseurs et comptes rattachés — factures reçues non encore payées.
• Ligne 168 Total passif — doit être égal à Ligne 54.

Formulaire 2033-B — compte de résultat simplifié

Mouvement annuel : produits, charges, résultat.

Produits d'exploitation

• Ligne 210 Ventes de marchandises / Production vendue — le chiffre d'affaires LMNP = loyers bruts encaissés + charges refacturées au locataire. En gestion déléguée, c'est le loyer "brut propriétaire" du CRG, pas le net versé.
• Ligne 222 Subventions d'exploitation — aides CAF si le bail est conventionné (rare).
• Ligne 230 Total produits.

Charges d'exploitation

• Ligne 240 Achats de marchandises — zéro en LMNP.
• Ligne 244 Autres achats et charges externes — la ligne la plus dense pour un LMNP : honoraires de gestion (CRG), assurances PNO/GLI, frais d'agence d'intermédiation locative, expertise comptable / cotisation Autonum, frais bancaires, entretien courant.
• Ligne 247 Impôts et taxes — taxe foncière (hors TEOM qui peut être facturée au locataire), CFE.
• Ligne 250 Dotations aux amortissements — total des dotations N (report depuis la 2033-C).
• Ligne 260 Total charges d'exploitation.

Charges financières

• Ligne 294 Charges financières — intérêts d'emprunt + assurance emprunteur de l'année (pas le capital remboursé).

Résultat

• Ligne 310 Bénéfice ou perte — produits − charges d'exploitation − charges financières. Ce résultat se reporte en 2033-A ligne 126 et en 2031-SD ligne 4.

Formulaire 2033-C — immobilisations et amortissements

C'est le formulaire le plus dense. Il détaille chaque immobilisation inscrite au bilan, sa valeur brute, son amortissement cumulé, la dotation N et la valeur nette.

Pour un LMNP, vous listez typiquement :

1. Le bâti du bien 1 (ou chaque composante si méthode par composantes).
2. Le terrain du bien 1 (non amortissable mais à lister).
3. Les frais de notaire capitalisés (si option choisie).
4. Les travaux capitalisés post-acquisition.
5. Le mobilier et équipement, regroupés ou détaillés.
6. Idem pour les biens 2, 3, etc.

Pour chaque ligne : Valeur brute d'origine, Amortissements antérieurs, Dotation N, Amortissements cumulés fin N, Valeur nette fin N. Les totaux alimentent la 2033-A (lignes 28 et 30) et la 2033-B (ligne 250).

Formulaire 2033-D — relevé des provisions et déficits reportables

Le moins utilisé. Deux cases importantes pour le LMNP :

• Déficits reportables — le stock de déficits LMNP non encore imputés, reportables pendant 10 ans.
• Amortissements réputés différés (ARD) — le stock d'amortissements non consommés, reportables sans limite de durée.

Ces deux stocks doivent rigoureusement se reporter d'année en année. C'est un des points où un contrôle fiscal commence souvent.

Checklist finale avant télétransmission

1. ✓ Actif 2033-A = Passif 2033-A (bilan équilibré)
2. ✓ Résultat 2033-B ligne 310 = 2033-A ligne 126 = 2031-SD ligne 4
3. ✓ Immobilisations brutes 2033-C totales = 2033-A ligne 28
4. ✓ Amortissements cumulés 2033-C totaux = 2033-A ligne 30
5. ✓ Dotations amortissements N 2033-C = 2033-B ligne 250
6. ✓ Amortissements antérieurs 2033-C = amortissements cumulés fin N-1 de la liasse passée
7. ✓ Stock ARD et déficits reportés à jour sur 2033-D
8. ✓ Résultat 2031-SD ligne 8 reporté correctement sur 2042-C-PRO ligne 5ND ou 5NJ

Pour aller plus loin

• Déclaration LMNP 2026 : le guide complet
• Amortissement LMNP : durées et méthode par composantes
• Autonum vs expert-comptable : comparatif coût