Vous louez un ou plusieurs biens meublés en France et vous êtes au régime réel LMNP ? La campagne fiscale 2026 (déclaration des revenus 2025) arrive. Ce guide couvre l'ensemble de ce que vous devez produire, les échéances à respecter, les erreurs fréquentes et les outils disponibles pour simplifier la liasse.
Ce que la déclaration LMNP recouvre
Un LMNP au régime réel doit produire deux types de documents fiscaux chaque année :
- La liasse fiscale professionnelle, composée de la 2031-SD (déclaration d'ensemble) et des annexes 2033-A, 2033-B, 2033-C et 2033-D. Elle porte sur l'année civile N-1 et doit être télétransmise via le portail impots.gouv.fr (mode EDI-TDFC ou EFI).
- La déclaration de revenus 2042-C-PRO, sur laquelle vous reportez le résultat calculé dans la liasse. C'est ce chiffre qui s'intègre à votre imposition globale.
Les échéances 2026 à retenir
| Document | Date limite 2026 |
|---|---|
| Liasse 2031-SD + 2033 (télétransmission EDI-TDFC) | 5 mai 2026 |
| 2042-C-PRO (déclaration papier, départements 01-19) | 22 mai 2026 |
| 2042-C-PRO (en ligne, départements 01-19 + non-résidents) | 28 mai 2026 |
| 2042-C-PRO (en ligne, départements 20-54) | 4 juin 2026 |
| 2042-C-PRO (en ligne, départements 55-976) | 11 juin 2026 |
| Cotisation CFE (échéance acompte) | 15 juin 2026 |
Les dates exactes du 2042-C-PRO sont publiées chaque année par la DGFIP en mars. Les dates ci-dessus sont celles publiées pour la campagne 2026.
Étape 1 — Rassembler les documents
Avant toute chose, il faut reconstituer le parc documentaire de l'année. Voici la checklist minimale :
- Baux en cours et avenants — pour identifier type de location (meublé longue durée, courte durée, étudiant, mobilité), durée et loyer conventionné.
- Quittances et justificatifs de loyers perçus — ou CRG si vous êtes en gestion locative déléguée.
- Acte notarié d'acquisition — pour le calcul de l'amortissement (prix foncier, prix bâti, frais de notaire).
- Factures de mobilier — amortissement du mobilier sur 5 à 10 ans.
- Relevés bancaires du compte dédié au LMNP sur les 12 mois de l'année.
- Tableau d'amortissement d'emprunt — pour ventiler intérêts vs capital remboursé.
- Taxe foncière, appels de fonds de copropriété, assurances, factures de travaux.
- Liasse N-1 + bilan N-1 — indispensable pour reporter les amortissements en cours et le stock de fonds propres.
Étape 2 — Calculer les amortissements
C'est le cœur du régime réel LMNP et ce qui le rend quasi systématiquement plus avantageux que le micro-BIC. Vous amortissez :
- Le bâti (hors terrain) par composantes ou sur une durée globale de 25 à 30 ans selon votre méthode. Le terrain n'est pas amortissable.
- Les frais de notaire et frais d'agence d'acquisition capitalisés dans le prix de revient (possibles à amortir avec le bâti).
- Les travaux d'amélioration ou d'agencement, amortis selon leur propre durée d'usage (10 à 20 ans selon la nature).
- Le mobilier et l'équipement sur 5 à 10 ans.
Pour un approfondissement, voir notre guide dédié : Amortissement LMNP : calcul, durées, méthode par composantes.
Étape 3 — Construire le résultat fiscal
La logique est classique :
Produits (loyers perçus nets de CRG refacturée au locataire, éventuelles indemnités, CAF si applicable) − Charges (intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais d'agence, CRG gérant, assurance PNO, GLI, petit entretien, honoraires, cotisation Autonum ou expert-comptable) − Amortissements = Résultat fiscal.
Dans la quasi-totalité des cas, le résultat fiscal LMNP au régime réel ressort nul ou négatif les premières années. Le déficit éventuel n'est pas imputable sur votre revenu global : il est reporté sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes (article 156 I 1° bis CGI).
Étape 4 — Remplir la liasse 2031-SD + 2033
La liasse LMNP comprend 5 formulaires, qu'il faut télétransmettre ensemble :
- 2031-SD — déclaration d'ensemble, récapitule produits, charges et résultat.
- 2033-A — bilan simplifié (actif + passif). Doit être équilibré.
- 2033-B — compte de résultat simplifié.
- 2033-C — immobilisations et amortissements. La plus dense des cinq.
- 2033-D — relevé des provisions (le plus souvent vide en LMNP courant).
Pour le détail ligne par ligne, voir : Liasse fiscale LMNP 2031-SD : le guide 2026.
Étape 5 — Télétransmettre
La télétransmission est obligatoire pour tout LMNP au régime réel. Deux voies :
- Mode EDI-TDFC, via un partenaire EDI (ASPOne, Cegid, Sage, etc.) ou un outil comme Autonum qui route le flux vers la DGFIP.
- Mode EFI, saisie directe dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr — déconseillé au-delà de quelques lignes, et impose de ressaisir toute la liasse chaque année.
Les 5 erreurs les plus fréquentes
- Confondre CRG et loyers bruts. Le relevé de gestion (CRG) montre les loyers encaissés, les charges déduites et les honoraires. Le loyer à déclarer = loyer brut encaissé, pas le "net versé propriétaire". Les honoraires CRG sont une charge distincte.
- Amortir le terrain. Le foncier ne s'amortit jamais. Il faut ventiler l'acte notarié en foncier vs bâti (~10-20 % foncier en immeuble collectif, plus si maison).
- Oublier les ARD. Le déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global, et le stock d'amortissements non utilisés doit être reporté chaque année. Erreur classique : repartir de zéro chaque déclaration.
- Déduire des charges non déductibles. Les amendes, les travaux d'amélioration (à capitaliser), l'assurance personnelle du propriétaire, les intérêts d'un emprunt personnel non affecté au bien sont non déductibles.
- Liasse déséquilibrée. Si le bilan 2033-A n'est pas strictement équilibré (actif = passif), la DGFIP peut rejeter la télétransmission. Cela arrive quand les écritures de clôture (report du résultat, réintégration des amortissements) sont mal faites.
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